Все още ли си струва да купите къща в Германия Блог за покупка на къща

Цените на недвижимите имоти в Германия се развиха много положително през последните десет години. Но коронарната криза разстрои много хора. Има ли катастрофа с недвижими имоти или все пак си струва да си купите къща в Германия?

Ако търсите отговор на този важен въпрос, попаднали сте на правилното място.

Защото въпреки коронарната криза има четири добри причини, поради които покупката на къща си струва и днес. Тук ще ги обсъдя подробно, както и при какви условия и къде инвестицията в недвижими имоти се изплаща най-много.

Обезценяване на парите

Дългосрочната политика на ниски лихвени проценти на Европейската централна банка (ЕЦБ) и други централни банки има две важни последици за пазара на недвижими имоти:

По-ниските лихвени проценти означават и по-евтини жилищни заеми. Следователно е по-лесно да покриете лихвените си разходи с наеми (в случай на инвестиция в недвижим имот) или в случай на жилище, това означава, че покупката срещу. Наемането става просто по-евтино.
Последицата от политиката на ниската медицина е, че има все повече пари. Тъй като облигациите се купуват от централните банки, така че има повече пари в обращение. И следователно стойността на недвижимите имоти се увеличава. Парите могат да бъдат отпечатани бързо, недвижимите имоти не - първо трябва да бъдат планирани, одобрени и построени. Следователно недвижимите имоти vs. Паричните средства са оскъдни, така че са по-скъпи. Това едва ли ще се промени в средносрочен план. Икономиката на еврозоната не е достатъчно устойчива, за да оправдае повишаване на лихвените проценти, а инфлацията също остава ниска досега. (По-високата инфлация би била добра причина за повишаване на лихвените проценти).

Тъй като парите губят стойност, капиталът бяга в реални активи - като недвижими имоти и земя. Благородните метали, акциите и до известна степен криптовалутите също се възползват от обезценяването на парите, тъй като те печелят в стойност в сравнение.

Кризата с короната също допринесе за евтини пари, след като централните банки бързо се намесиха през пролетта на 2020 г. за по-нататъшно разхлабване на паричната политика.

Твърде малко нова сграда

Германия се нуждае от до 400 000 нови апартамента годишно. Но регулациите за нови недвижими имоти са се увеличили четири пъти от 1990 г. насам, от 5000 на 20 000. Нищо чудно, че разрешителните за строеж продължават да намаляват въпреки нарастващото търсене и недостиг на жилища в Германия.

Източник: Statista

През 2018 г. бяха одобрени само 302 800 нови апартамента и завършени 285 900, далеч под 350 000 до 400 000 нови апартамента, от които Германия се нуждае всяка година.

С други думи: предлагането на жилищна площ става още по-оскъдно. Вярно е, че настоящият икономически спад може да има отрицателно въздействие върху цените на имотите в краткосрочен план (отпускат се по-малко заеми, по-малко доходи или спестявания за инвестиране). Но цените и наемите ще продължат да растат в дългосрочен план, просто защото има твърде малко жилищна площ.

Населението на Германия нараства!

Мнозина предполагат, че населението на Германия ще намалее в дългосрочен план. Ако погледнете възрастовата пирамида, тя също е следната: Тя ясно показва, че населението на Федералната република ще намалее и ще остарее през следващите няколко десетилетия.

В отделната си статия по темата показвам, че според мен населението не само ще се свие по-малко от очакваното през следващите няколко десетилетия, но дори ще се увеличи. Това е главно с оглед на трайна, силна миграционна вълна към Европа.

Наредби като ограничението за наем не се борят с недостига на жилища

По-специално големите градове като Берлин, Мюнхен, Хамбург или Бремен обмислят как най-добре да се борят с нарастващите наеми.

Берлин е поел злощастната роля на пионер в регулацията и наскоро прие законопроект за ограничение на наема. Можете да намерите цялата информация за това в отделната ми статия за покритието за наем в Берлин.

Дори ако ограничението за наем в цялата страна е изключително малко вероятно, други метрополии скоро искат да имитират този модел. Наемната граница е проста, популистка мярка за печелене на гласове в големите германски градове (където по-голямата част от избирателите са наематели).

Но ограничението под наем изобщо не решава проблема с недостига на жилища. Но напротив. Още по-малко се изгражда, недостигът се влошава и цените на жилищата продължават да растат. А също и наемите, поне на черния пазар - или още повече в околността. Примерът с град Женева (Швейцария), където наемната граница съществува от 1996 г., ясно илюстрира това.

Заключение: Купуването на къща в Германия все още си струва

Девалвация на парите и следователно бягство на капитали в материални активи като недвижими имоти. По-малко ново строителство въпреки нарастващото търсене. И разпоредби, които не създават допълнително жилищно пространство, а само го ограничават допълнително: Не звучи ли това като перфектната рецепта за още по-високи цени на апартаменти и наеми?

Абсолютно. И ако погледнете германските цени на недвижимите имоти в международно сравнение, ще видите също, че цените на недвижимите имоти не са се повишили толкова силно през последните 50 години, колкото в други страни.

Международен индекс на цените на жилищата, адаптиран към инфлацията; Източник: OECD

Следователно е ясно, че в повечето случаи инвестицията в недвижими имоти или покупката на жилище в Германия все още си струва.

Всичко, което трябва да направите, е да избягвате места, където рискът от жилищен балон е най-голям. Защото въпреки рязкото покачване на цените на недвижимите имоти, все още не виждам балон на недвижими имоти в Германия. Може би с изключение на метрополии като Мюнхен и Франкфурт.

Кои региони са особено полезни за закупуване на къща

В момента околностите на много големи градове са привлекателни, както и на по-малките, но нарастващи градове като Лайпциг или Дрезден. Добрите транспортни връзки или подобренията в транспортните връзки в региона са много важни. Научно доказано е, че те имат пряк положителен ефект върху цените на жилищата.

Защото градовете са станали твърде скъпи за много семейства и млади хора. Но ако те могат да бъдат на главната жп гара в рамките на 30 минути и да получат по-голям, по-евтин апартамент (или дори къща с градина) в замяна, повечето от тях с радост ще приемат пътуването до работното място.

Атласът на цените на Пощенска банка ясно показва, че все още има много региони с множител под 30. Това измерва съотношението между покупната цена и наема, който се плаща за имота. Колкото по-ниска, толкова по-евтина (защото отнема по-малко години, за да си върнете покупната цена чрез доход от наем).

Покупни цени, кратни на годишния наем

Когато купувате собствен дом, струва си да обърнете внимание и на дубликатора, тъй като той ясно ще ви покаже как се оценява имотът в сравнение с регионалния наем.

След достатъчно наблюдение на пазара и следвайки съветите, които препоръчвам в моя списък за покупка на домове, скоро ще можете да откриете правилните имоти с голям потенциал. Защото в Германия все още има много от тях.