Ваканционни домове От дом на мечтите до кошмар
Йовст, Питър
Скоро много германци отново ще бъдат привлечени към слънчевия юг. Покупката на ваканционен дом, например в Австрия, на Майорка или в южната част на Франция, става все по-голям проблем. Някои „мечти за собствена къща“ обаче ще се пръснат твърде бързо.
Понастоящем много доставчици на ваканционни домове и апартаменти експлоатират особено страха от еврото. Цветно и лъскаво се препоръчва на заинтересованата страна, че това е особено евтина "сделка", с която човек може да си осигури парите. И не само това: Повишаването на цените е на практика гарантирано.
Реалността обаче обикновено изглежда различна. Вярно е, че има и ваканционни домове и комплекси, които все още имат потенциал за оценяване благодарение на първокласното си местоположение, например на Лазурния бряг. Поради текущото развитие някои дестинации също са особено модерни, например Тичино, което би трябвало да се възползва от откриването на базовия тунел Готард след няколко години. Но началните цени, често няколко милиона евро, вече са на ниво, което ги прави безинтересни за повечето германски лекари. И ако наистина се предлага такъв атрактивен имот, поканата за търг в самия регион или в съответната държава обикновено е достатъчна за бърза продажба. Немците рядко правят такива предложения. В много райони, например в някои части на Швейцария и Австрия, поне на такива първокласни места, придобиването от чужденци така или иначе е забранено или подлежи на толкова значителни условия, че на практика могат да влизат само местни хора.
Не бива да ви заслепява аргументът, че ваканционният дом може да бъде евтин начин за пенсиониране. Това важи само ако пенсионирането предстои. Ако обаче все още сте активни в продължение на десет, 20 или повече години, имотът също ще остарее с тези десет, 20 или повече години. Тъй като обаче качеството неизбежно намалява с възрастта, е съмнително дали човек действително все пак би искал да използва имота в пенсия. И тогава прогнозираната инвестиция не е далеч, тъй като поглед към ваканционните домове, построени през 70-те или 80-те години, например в Испания, може лесно да се види.
Въпреки това, дори ако ситуацията изглежда подходяща, съществуват значителни правни рискове. В някои средиземноморски страни вписването в поземления регистър има само декларативен ефект; устните договори за продажба също са достатъчни. Съответно се увеличават случаите, в които етажната собственост изведнъж има трима или повече собственици. Но и други машинации са по реда на деня, въпреки законодателството на ЕС. Противно на обещанията, недвижимите имоти често изобщо не се строят, не се строят навреме или небрежно се изтеглят с най-примитивните средства. Връзките за вода, газ и електричество често са „забравени“ и не е необичайно строителните предприемачи или агенти да фалират преди завършване. Не е за нищо, че експертите съветват, ако е възможно, да се закупи само вече завършен имот или имот втора ръка, тъй като първоначалните проблеми обикновено вече са отстранени.
Независимо дали става дума за нова сграда или покупка втора ръка: винаги е неблагоприятно, че само много малко потенциални купувачи могат да говорят чужд език за чужд имот. Може да са налице основни познания, които са достатъчни за сутрешното пазаруване в пекарната, но липсва специализиран речник, който се изисква в недвижими имоти
лизинг е необходим. Без правото-
Със съдействието на независим, немскоговорящ експерт или адвокат, покупката може да се превърне в игра на Vabanque. В този контекст се доказа контактът с международни брокерски бюра, които имат репутация да губят.
Защото фактът е: Много доставчици на нови имоти днес трябва да бъдат класифицирани като съмнителни, при което често напълно неефективната съдебна власт им служи като „помощник“. Случаите, в които германските собственици на имоти се отчуждават с повдигане на рамене с позоваване на древното държавно право, никак не са редки. Това означава, че договорите за продажба трябва да се проверяват много внимателно и плащанията трябва да се извършват само стъпка по стъпка.
Освен това е от съществено значение да се провери ситуацията с наследството. Тъй като законът за наследството на дестинацията за пътуване влиза в сила в почти всички случаи, трябва да се разбере, преди да купите, дали имотът за почивка ще бъде собственост на единия или двамата съпрузи, например.
Заинтересованата страна също трябва да знае, че в частност в Испания много къщи са построени без разрешение за строеж. Съгласно „Закона за крайбрежието“, приет в края на 1987 г., тези обекти са заплашени от разрушаване или отчуждаване, освен ако впоследствие не бъдат одобрени от компетентната община.
Други обещания често не могат да бъдат изпълнени. „Идиличната река“ в изложението на офертата се оказва проливен поток след гръмотевична буря, която също - бавно, но сигурно - отвежда наклона на придобития имот. С изключение на гледането на срещи, „чистият плаж“ не е нито охраняван, нито поддържан, а „благоприятното за движението място“ означава, че имотът е на път за приближаване на летището. Този проблем може да бъде разпознат само чрез множество тестове на място, по време на които съзнателно се обръща внимание на възможни отрицателни точки.
Не трябва да се пренебрегват допълнителните разходи, възникващи във връзка с ваканционен имот, независимо дали в Германия или в чужбина и които обикновено се дават твърде ниско от продавачите. В допълнение към покупната цена, има редовни допълнителни разходи за нотариус, поземлен регистър или съд, брокерът на недвижими имоти също изисква няколко процента такси и не на последно място данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти често е значителен елемент. Като цяло това оскъпява имота с поне десет до 15 процента.
Трябва да се вземат предвид и текущите разходи. Всеки, който купува жилищен комплекс или купува къща, трябва да изчисли такси за текуща подкрепа, за канализация, събиране на отпадъци и електричество в общността, както и чуждестранни данъци. Трябва да се създадат и достатъчно резерви за ремонт. Средно трябва да се съобразите с месечни разходи от около 150 до 400 евро за ваканционен имот.
Обърнете внимание на всички разходи
Не бива да се пренебрегва и цената на самата ваканция.Планираният полет до далечното място за почивка е значително по-скъп от чартърен билет, който се резервира заедно с други туристически услуги. Ако даден регион се обслужва само от няколко авиокомпании, трябва също така да се провери дали съществуващия полетен план може да бъде ограничен в обозримо бъдеще.
Самообслужването или редовното посещение на ресторанти, особено на южните плажове, често са по-скъпи от полупансион в добър хотел. Освен това има и други „малки суми“, от автомобила под наем, който може да е необходим, до цената на шезлонгите и чадърите на плажа. И накрая, трябва да се има предвид, че почивката в собствените ви четири стени със сигурност има своите прелести, но от друга страна семейството трябва да приеме по-големи тежести, например за поддържане на чистота и хранене. Между другото, може да бъде стресиращо и ако ваканционният имот е многократно ограбван от крадци, докато не се използва, което може да се случи и в уж безопасни региони като Тоскана или Западна Франция.
За да намалят разходите, умни продавачи обичат да насърчават възможността за отдаване под наем. Това може да си струва, дори ако е свързано с повишено износване. Но и тук се препоръчва предпазливост, тъй като наемането не е законно разрешено във всеки случай. Но ако почиващите застанат пред врати, запечатани от полицията, се програмира проблем. Особено испанските власти искат да предприемат действия срещу чуждестранни собственици на ваканционни къщи, тъй като виждат нарушение на испанските разпоредби при предоставянето на ваканционния апартамент на роднини или приятели.
Освен това тук трябва да се спазват и данъци. Докато купувачите на ваканционен имот в Германия могат да се възползват от данъчни предимства, ако договорът е умело съставен и освен това са привилегировани с данък върху наследството и подаръците, ситуацията за чуждестранните имоти е по-неблагоприятна. Що се отнася до данъка върху наследството, по-специално много страни ровят дълбоко в джобовете на инвеститорите, но доходите от наеми също се облагат редовно и понякога дори два пъти - т.е. в туристическата дестинация и в Германия. В най-добрия случай регламентите на съществуващо споразумение за двойно данъчно облагане могат да станат под въпрос. Съгласно това недвижимите имоти се облагат с данък в държавата, в която се намират („принцип на местонахождението“). Това обикновено е по-евтино от данъчното облагане в Германия. Във всеки случай в тази страна има провизия за прогресия, според която положителните чуждестранни доходи също трябва да бъдат взети предвид при определяне на германската данъчна ставка, дори ако германските данъчни власти не получават част от това. Споразумението за двойно данъчно облагане предлага предимства, ако инвеститорът генерира положителен доход със собствеността си и чуждестранният данък е значително по-нисък от германския данък.
Но само това показва, че почивката в собствените ви четири стени не е непременно евтина. Ако добавите загубената възвръщаемост на собствения капитал от три процента към годишните спомагателни разходи от около 2500 евро за имот от 80 000 евро, общите разходи бързо се добавят до почти 5000 евро годишно - и за тези пари със сигурност вече има приятна почивка в хотел с четири или пет звезди на място. Преди да започнете, трябва да проверите всички аспекти много внимателно и да подпишете договор само ако сте абсолютно сигурни, че „домът на мечтите“ е намерен с ваканционния имот. В случай на съществуващи езикови и правни бариери, участието на експерти на място е от съществено значение. Питър Йобст
Много доставчици нови
Обектите трябва да бъдат днес както
са класифицирани като нерентабилни, което им дава множеството
напълно неефективна съдебна система
служи като вид "помощник".