Условията за валидност на плъзгащата се клауза - адвокати Chronos - Vivaldi
Публикувано на 14 ноември 2012 г.
Клаузата за плъзгаща се скала или клаузата за индексация е „спомагателна уговорка за споразумение за последователно изпълнение или с отложен падеж, която има за цел да гарантира промяната на договорната цена според икономически или паричен индекс“ [1].
Клаузата за плъзгаща се скала, която трябва да се разграничава от клаузата за приходите [2] и клаузата за пренасочване [3], позволява редовно и автоматично преоценяване на лизинговия наем според вариациите в цената на стока, услуга или индекс.
Ако принципът на клаузата за индексация бъде приет от законодателя, който изменя неговите последици чрез член L145-39 от Търговския кодекс, както и от съдебната практика [4], съдържанието му, от друга страна, може да причини недействителността му.
I - Формулировката на клаузата.
Има два вида недействителност въз основа на формулировката на клаузата за плъзгаща се скала:
- От една страна, ако честотата на изменение на клаузата може да бъде свободно определена от страните, които могат да се съгласят тя да влиза в действие всяка година, на всеки две години, на три години и т.н., е наложително периодът, избран за определяне на еволюция на индекса или най-много равна на времето, изминало между две фиксирания на наема [5]. С други думи, ако е възможно да се предвиди, че наемът ще се увеличава на всеки две години, в зависимост от развитието през последната година на избрания индекс, е незаконно да се съгласим, че наемът ще се увеличава всяка година. изменение, през последните две години, на избрания индекс [6] .
- От друга страна, клаузата не трябва да има за цел или ефект от дерогация от разпоредбите на член L145-39 от Търговския кодекс, установяващи фиксиране на наема върху наемната стойност в случай, че чрез играта на индексацията клауза, наемът варира с повече от една четвърт в сравнение с предварително начислената цена. В действителност, въз основа на член L145-15 от същия кодекс, клаузата, съдържаща такава уговорка, би била нищожна.
Случаите на пряка дерогация от тази разпоредба не са чести, за разлика от случаите на непряка дерогация, които се появяват в съдебната практика по въпроса за валидността на клаузите за индексация, еволюиращи само нагоре. Съгласно тези клаузи индексирането не се прилага, ако избраният индекс се понижи. Тези клаузи представляват теоретична трудност, тъй като чрез действието на клаузата за индексация наемът трябва да намалее с повече от 25%, но наличието на тази разпоредба [7] предотвратява промяната на наемите и съответно да я прилага. “Член L145-39 от Търговския закон, което би могло да представлява пречка за разпоредбите за обществения ред на този член.
Апелативният съд на Дуе вече е успял да обезсили тези мотиви [8] и с основание смята, че. По този повод съдебните съдии прецениха, че единствената клауза за индексиране нагоре е „законна и в съответствие с договорната свобода“, дори когато изважда наема от обхвата на член L145-39 от Търговския кодекс.
Наистина е важно да се разграничат клаузите, дерогиращи член L145-39, от тези, които освобождават договора за наем от неговия обхват. При тези условия клауза, според която наемът в никакъв момент не може да варира с повече от 24%, ни се струва напълно валидна: Тя не противодейства на ефектите от член L145-39, но го прави неприложим. Разликата е в размера.
II - Изборът на индекса
Също толкова интересна е тази причина за недействителност, тъй като индексът трябва да бъде избран в съответствие с разпоредбите на член L112-2 от CMF:
„В законовите или договорните разпоредби всяка клауза, предвиждаща индексации въз основа на минималната заплата за растеж, на общото ниво на цените или заплатите или на цените на стоки, продукти или услуги, които нямат пряка връзка с предмета на закона или споразумение или с дейността на една от страните. Всяка клауза, предвиждаща индексиране на вариацията на националния индекс на строителните разходи, публикуван от Националния институт за статистика и икономически изследвания, се счита за пряко свързана с предмета на споразумение, свързано със построена сграда или за търговски или занаятчийски дейности, определени от указ за изменение на тримесечния индекс на търговските наеми, публикуван при условия, определени от същия указ от Националния институт за статистика и икономически изследвания.
Всяка клауза, предвиждаща за дейности, различни от посочените в първия параграф, както и за дейности, извършвани от свободни професии, също се счита, че е в пряка връзка с предмета на споразумение, свързано с недвижим. Тримесечен индекс на наема за третичен дейности, публикувани от Националния институт по статистика и икономически изследвания при условия, определени с декрет. "