Тежести (ограничения на правата) върху апартаменти, придобити по договор за участие в

Иванихина Оксана, ръководител на отдел „Обезпечение“ в Пермския клон на АДБ „Транскапиталбанк“ (ЗАО).

Разбира се, привлекателността на закупуването на апартаменти в така наречените "нови сгради", апартаменти, които все още не са създадени в натура и са закупени в ранните етапи на строителство на жилищни сгради, е очевидна. Това е и по-ниската цена на бъдещите жилища, въпреки че на практика често се оказва, че обявената ниска цена се оказва такава само на пръв поглед. Това е придобиването на апартамент, дори такъв, който не съществува към момента на „придобиването“, но трябва да бъде създаден в обозримо бъдеще за купувача, който първо се установява и се установява „за себе си“, често с възможност на планиране при самостоятелно изграждане на апартамент.

Гагаева Ксения, адвокат на консултантската компания "Ligerion Group".

Законът "За участие в споделено строителство." Поставя бариера за двойни продажби на един и същ апартамент, тъй като всички сделки подлежат на регистрация. Напротив, в схеми с предварително споразумение, което не е необходимо да се регистрира, възможността за двойна продажба се допуска неограничен брой пъти. В същото време ще бъде трудно за потребителя да си върне парите, ще отнеме много време, освен това покупателната им способност може да спадне драстично и това ще бъдат „грешните пари“. Лихвите за използване на чужди пари в допълнение към размера на дълга също ще бъдат трудни за събиране. По принцип всички схеми с менителници и предварителни споразумения имат за цел да не прехвърлят собственост на купувача, ако се появи по-добра оферта.

3. Често акционерите - купувачи на апартаменти в строяща се сграда се страхуват от ситуация, когато теренът, върху който се намира строящата се сграда, самата жилищна сграда в строеж и апартаментите в нея са заложени и/или ще да бъдат заложени, когато сградата бъде пусната в експлоатация след завършване на строителството и апартаментите ще бъдат прехвърлени на собственици на капитал за регистрация на собствеността върху тях.
Всъщност разработчикът може да привлече кредитни средства от банки за изграждането (създаването) на жилищна сграда. В този случай, в съответствие с параграфи 8 и 8.1 от член 13 от Закона за участие в споделено строителство, когато: а) се получава разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда по начина, предвиден в Градоустройствения кодекс на Руската федерация; б) апартамент в такава къща, чието строителство е завършено и която е въведена в експлоатация, е прехвърлен на акционера по акта за приемане, прекратява се правото на залог на банката кредитор за такъв апартамент . Правото на залог на банката-кредитор върху поземления парцел, собственост на предприемача, или залогът на правото на наем или правото на отдаване под наем на парцела ще прекрати от момента, в който всички апартаменти (други обекти на споделено строителство) в жилищна сграда се прехвърлят на собствениците на капитал. Очертаните разпоредби относно загубата на правото на залог върху жилищна сграда, поземления парцел под нея (правото на наем или субаренда) и на апартаментите, прехвърлени на притежатели на капитал, се прилагат еднакво за ситуацията, когато предприемачът заложи тези обекти под договор като обезпечение на други задължения разработчик.
По този начин, ако апартамент в жилищна сграда, въведен в експлоатация, съгласно сключеното споразумение за участие в споделено строителство, е бил прехвърлен на участник в споделено строителство по акт за прехвърляне и приемане директно от строителя, рискът от неговото обременяване с залог в полза на трети страни е малко вероятен.
4. Участник в споделено строителство - купувачът на апартамент придобива такъв апартамент по споразумение за участие в споделено строителство от предприемача за своя сметка, но с условие за разсрочено плащане или разсрочено плащане.

Гагаева Ксения, адвокат на консултантската компания "Ligerion Group".

Залогът на поземления парцел, който е съставен между банката и предприемача, за да осигури изпълнението на задълженията на последния по заема, дава на банката шанс да върне сумата на предоставения заем и да компенсира разходите си за обслужване на това заем чрез продажба на залога. Разпоредбите на клаузи 8 и 8.1 от чл. 13 от Закон N 214-FZ не предоставя на банките такава възможност по отношение на предприемача, като признава договора за залог, сключен между банката и предприемача, прекратен от момента на прехвърляне на участниците в споделеното строителство на всички обекти в жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот, построен (създаден) на този парцел.