Сравнителен подход
4.1. МЕТОД ЗА СРАВНЕНИЕ НА ПРОДАЖБИТЕ
Сравнителният подход при оценката на недвижими имоти обхваща два метода:
- метод за сравнение на продажбите;
- метод на мултипликатор на брутен наем.
Метод за сравнение на продажбите
Този метод се основава на сравнение и анализ на информация за продажбата на подобни недвижими имоти, като правило, за последните 3-6 месеца. Основният принцип на метода за сравнение на продажбите е принципът на заместване: ако има няколко обекта на пазара, рационалният инвеститор няма да плати за този обект повече от стойността на недвижимите имоти с подобна полезност. Под полезност се разбира съвкупност от характеристики на даден обект, които определят целта, възможността и методите за неговото използване, както и размера и времето на получените доходи в резултат на такова използване. Този метод е обективен само ако има достатъчно количество сравнима и надеждна информация за последните сделки.
Този метод изисква база данни за завършени транзакции, която включва информация за условията и цените на транзакциите, продавачите и купувачите. Оценителят трябва да определи дали купувачът или продавачът са действали под финансов натиск, дали двете страни по сделката са били независими, дали са разполагали с информация, характерна за пазара, дали са действали икономично, дали финансирането е било типично за пазара. За да се анализират сделките, извършени с обекти, сравними с оценяваната, е необходимо да се идентифицира пазарният сегмент, за който тези обекти са типични.
Сегментирането на пазара е процес на разделяне на пазара на сегменти (сектори), подобно на следните параметри:
- целта на използване на обекта;
- качеството на обекта;
- прехвърляеми законни права и ограничения;
- инвестиционна мотивация;
- начини за финансиране и др.
Изборът на обекти като аналози трябва да се извършва в същия пазарен сегмент, към който принадлежи оценяваният обект. И трябва да обърнете внимание на следните точки:
- период на експозиция, типичен за този сегмент. Ако обектът е бил продаден за по-кратък период за стандартния период на експозиция, това най-вероятно показва, че цената е била занижена. Напротив, ако обектът е бил на пазара по-дълго от стандартния период на експозиция, тогава цената най-вероятно е била надценена. И в двата случая сделката не е типична за този пазарен сегмент и не може да се счита за сравнима;
- независимост на субектите на сделката. Ако сделката е между дружество майка и дъщерно дружество, е малко вероятно сделката между тях да е била на пазарна цена. Същото се отнася и за сделки с предмети, обременени с обезпечение;
- инвестиционна мотивация. Тя трябва да бъде еднаква при извършване на транзакции с оценявания обект и аналогови обекти.
Методът за сравнение на продажбите включва няколко стъпки.
Първа стъпка. Избор на обекти на недвижими имоти - аналози. За по-обективна оценка е необходим анализ на поне 3-5 сравними продажби.
Втора фаза. Оценка на корекциите на елементите и изчисляване на коригирани разходи за сравнение на единица.
Трети етап. Изчисляване на стойността на цялото свойство чрез умножаване на стойността на единицата за сравнение по площта на обекта.
На първия етап сравнението и сравнението на оценявания обект с аналогови обекти се извършва в два компонента:
- единици за сравнение;
- елементи за сравнение.
Използват се следните единици за сравнение:
- цена на хектар - за големи площи със земеделско предназначение, промишлено и жилищно строителство;
- цена за 1 м2 - в бизнес центрове на градове, за офиси;
- цена за 1 лот - парцели със стандартна форма и размер в райони на жилищно, крайградско развитие;
- цена на преден метър - за търговска употреба в градовете (общата площ на даден обект се счита пропорционална на дължината на границата му по всяка улица или магистрала);
- цена за единица плътност - съотношението на площта на сградата и площта на парцела;
- единична цена, която генерира доход; в спортни комплекси, ресторанти, театри - това е едно място; в гаражи и паркинги - място за паркиране на една кола.