Спад в комуналната собственост от „закъснели” в асоциацията на собствениците на жилища
1) Проблемът с престъпниците
Миналата година Федералният съд трябваше да се справя два пъти с клаузи в договорите за продажба, касаещи приемането на съвместно имущество от така наречения закъснял.
Винаги ставаше въпрос за жилищни комплекси, в които в крайна сметка бяха продадени почти всички блокове. Само една или няколко бройки бяха продадени години по-късно (в този конкретен случай: приемане на обща собственост през 2004 г., продажба на последната единица на „закъснялия“ през 2006 г.).
2) Клаузи за приемане в договорите за продажба
Договорите за продажба съдържат следните клаузи като пример:
„Съвместното имущество вече е прието. Продажбата се счита за уговорена в съответствие с това приемане ”или„ Приемането на съвместното имущество е извършено от инженерния офис X Y на ... Давностният срок за вземания и права поради дефекти в съвместно имущество изтича за купувача на същата дата като за тези купувачи, извършили съвместното приемане. "
Много години по-късно се появиха недостатъци в общинската собственост и сдружението на собствениците на апартаменти помоли предприемача да отстрани тези недостатъци. Предприемачът се защити, като заяви, че давността е изтекла за дълго време, тъй като по това време общото имущество вече е било премахнато. Общността изведе претенциите си за гаранция от договора за продажба на закъснялия и аргументира, че давността никога не е започнала; защото този един купувач никога не е свалял общото имущество. Регламентите в договорите за продажба са неефективни.
3) Решение на Федералния съд относно клаузите за приемане
Федералният съд постанови сдружението на собствениците на апартаменти по двете цитирани дела (VII ZR 49/15 от 25 февруари 2016 г. и VII ZR 171/15 от 12 май 2016 г.). В двете решения Федералният съд стигна до заключението, че клаузите за формуляри, използвани от разработчиците на имоти в съответните договори за покупка по отношение на закъснелите, са неефективни. Тези закъснели купувачи обаче не бяха обвързани от приемането, което се беше случило. Вие сами трябваше да вземете общото имущество. Но никога не сте го правили. По този начин, съгласно последователната логика на Федералния съд, ходът на гаранционния период от тези „договори за придобиване със закъснение“ никога не е започнал.
В решението от 12 май 2016 г. Федералният съд също се занимава с въпроса дали тези закъснели не са отнели поне мълчаливо, т.е. имплицитно, общото имущество, като го пуснат в употреба. Федералният съд отрича това. Тъй като тези закъснели купувачи бяха предположили, че клаузата в договора е ефективна. Следователно употребата не може да включва мълчаливо завещание за приемане. Ако собственик смята, че е обвързан с вече извършено приемане, използването на комуналната собственост от вас не може да изрази желание да приеме.
Малко вероятно е такива клаузи, тъй като те трябва да бъдат решени тук от Федералния съд, да се използват и днес в договорите за развитие на собственост. Такива клаузи са били доста често срещани до 2000-те години. В отделни случаи, в случай на дефекти в общата собственост, все още може да има смисъл днес да се провери дали в общността е имало закъснял купувач, който въз основа на такава договорна клауза не е декларирал никакво приемане на общото имущество. В отделни случаи гаранционните срокове все още могат да текат, така че сдружението на собствениците на апартаменти все още може да събира и предявява искове за гаранция.
Но бъдете внимателни: това няма да важи за неопределено време. Федералният съд обаче установи, че мълчаливото приемане се проваля, тъй като закъснелите купувачи разчитат на тази клауза и нейната ефективност. Тъй като обаче най-късно настоящото решение купувачите, които закъсняват, вече не могат да разчитат на ефективността на такава клауза. Най-късно сега трябва да има подразбиращо се приемане при по-нататъшното използване на общото имущество без оплакване, така че гаранционните срокове да започват най-късно сега.
4) Приемане на общото имущество не от WEG