Шойгу рискува да потъне в проблема с акционерите, оглавявайки Московския регион - експерти - Real Estate RIA
Че ситуацията с измамените акционери в Московска област (заедно с Самарска област) е една от най-трудните в Руската федерация, заяви по-рано Елена Николаева, заместник-председател на комитета на Държавната дума по жилищната политика и жилищно-комуналните услуги.
Говорейки в ефира на канала НТВ в навечерието на одобрението му от Московската областна дума за нов губернатор на Московска област, Шойгу заяви, че възнамерява да се справи основно с проблемите на измамените инвеститори в недвижими имоти, лошите пътища и решаването на издаване на опашки за детски градини.
Мащабът на бедствието
Понастоящем Московският регион е най-проблемният регион на Руската федерация в този смисъл - в Московския регион има повече от 30 хиляди измамени семейства притежатели на акции и в почти всеки град в Московска област има проблемен обект, казва Игор Гулиев, ръководител на обществено движение "Моноколисти".
Според Гулиев Московският регион умишлено подценява статистиката за съинвеститорите на жилища, за да помогне на по-малко хора в много трудна ситуация, въпреки че много собственици на акции продават апартаментите си, за да подобрят условията си на живот.
В региона на Москва работата с притежателите на акции до 2010 г. изобщо не се извършва, а жалбите от измамени притежатели на акции все още се свеждат до длъжностното лице, от което се оплакват, подчертава той.
Като пример основателят на „Odnodolschikov“ цитира проблемен обект на улица Centralnaya в Железноднорожни - той е бил на празен ход от около 7 години, въпреки че е бил готов. Трудностите бяха в липсата на комуникации.
Отделно, посочва събеседникът на агенцията, трябва да говорим за проблемни жилищни сгради, разположени в землищата на Министерството на отбраната. В град Юбилейни, Московска област, 500 измамени инвеститори в недвижими имоти от 10 години апелират към кмета на града да признае обекта за проблемен, за да влезе поне в статистиката на губернатора Громов, припомня той.
В същото време Гулев не е съгласен с позицията, която доста често се чува в речите на пазарни експерти и властите, че съинвеститорите в дългосрочно строителство плащат за опити за спестяване на пари и закупуване на жилища на ниски цени.
"Акционерите са закупили жилища на пазарни цени по време на сключването на договора", казва той, припомняйки, че повечето сделки с проблемни имоти са били направени преди десет години, когато цената на жилищен "квадрат" от 1 хиляда долара все още се е считала доста пазарен.
"Нова" Москва - стари проблеми
В териториите на Московска област, които се планира да бъдат присъединени към Москва, има седем проблемни недовършени обекта, в които са инвестирали около 3 хиляди граждани, казва Александър Гончаров, заместник-председател на Москомстройинвест (столичният отдел, който контролира споделеното строителство в Москва - изд. .).
Длъжностното лице добавя, че първоначалните разработчици на четири имота вече са обявени в несъстоятелност и имотите са прехвърлени в баланса на други предприемачи.
Междувременно той посочва, че образуването на наказателни дела срещу недобросъвестни предприемачи е добра превантивна мярка.
„Например директорът на компания за разработчици в Южен Тушино (един от най-известните московски дългосрочни строителни проекти - бел. Ред.) Е арестуван, срещу него е образувано наказателно дело, но ние не виждаме това на територия на "новата" Москва ", оплаква се чиновникът.
В същото време събеседникът на агенцията нарича идеологията, възприета сред местните власти в Московския регион за решаване на проблеми с недовършени жилища, когато властите привличат нови инвеститори към обекта, а в замяна им предоставят парцели, "доста противоречива".
Настоящото законодателство в Руската федерация в областта на поземлените отношения включва предоставянето на обекти за търг и без тежести, припомня той.
Откъде израства дългосрочното строителство
Междувременно, според Владимир Воронин, президент на компанията FGC "Лидер", която завършва редица проблемни съоръжения в Московска област, недовършеното и дългосрочно строителство само в 10% от случаите са резултат от директни измамни схеми.
В 70% от случаите на дългосрочно строителство и незавършено строителство се случват поради небрежност и недостатъчно проучване на проектите за развитие, смята той.
"Много непрофилни компании смятат, че е лесно да се изгради и знаят как да го направят. Калкулират икономичността на проекта на пръсти. Мислят, че ще го изградят за 20 хиляди рубли на квадратен метър, а след това оказва се, че измервателният уред отива под 50 хиляди рубли. Например, те са пресметнали разходите за връзка с мрежи. Такъв непрофесионализъм води до появата на недовършени проекти ", - развива мисълта си Воронин.
Разработчикът свързва останалите 20% от случаите на проблематично жилищно строителство с дейностите на доста успешни предприемачи, които не са изчислили силата си поради "нарастващите болки".
„Например, една известна девелоперска компания продава апартаменти в къщи в процес на изграждане и придобива други строителни обекти, без да оставя пари на строителни обекти, а когато продажбите се повишиха по време на кризата, нямаше какво да се надгражда“, дава пример Воронин.
Акционери или инвеститори?
Министерството на регионалното развитие на Руската федерация беше озадачено от проблемите на местните собственици на акции едва през 2011 г., преди това министерството се интересуваше от тези въпроси по собствена инициатива, т.е. косвено, източник във федералния департамент искове.
През 2011 г. руският премиер Владимир Путин заяви, че до средата на 2012 г. е необходимо почти напълно да се затвори проблемът с измамените притежатели на акции, а руските власти трябва напълно да разрешат този въпрос до края на 2012 г.
Днес, според официалните данни на министъра на регионалното развитие на Русия Виктор Басаргин, в Руската федерация има около 109 хиляди измамени инвеститори в недвижими имоти. Според Министерството на регионалното развитие лидерите в броя на измамените инвеститори в недвижими имоти са Татарстан, Москва, Самара, Новосибирска област, Краснодарски край и Москва.
„Около 90% от притежателите на акции сключиха споразумения с предприемачи за закупуване на апартаменти по„ сиви “схеми, а не по Федерален закон 214 (законът за споделеното строителство - бел. Ред.) Основният въпрос днес е, че държавата трябва да се върне на тези хора парите, които отдавна са отнети и те вече не могат да бъдат намерени. Държавата трябва да вземе пари от някъде. Всъщност това е подарък. Кой трябва да дава подаръци след измамените притежатели на акции? Инвеститори на финансови пирамиди или играчи на карти? ", - казва служител от Министерството на регионалното развитие.
"Въпреки това всяко разпределение на пари поражда спекулации. Например във Воронеж гражданите се опитаха да подкупят съдиите, за да бъдат признати за измамени притежатели на акции и платиха по 1 милион рубли, което Министерството на финансите обеща, но този законопроект си остава законопроект, "каза представителят на Министерството на регионалното развитие.
В същото време, говорейки за състоянието на нещата с дългосрочно жилищно строителство в Московска област, представителят на отдела обръща внимание на факта, че този регион е едва третият в списъка на субектите на федерацията с най-голям брой измамени притежатели на акции: "почетното" първо място принадлежи на Самарска област, а втората позиция се заема от Краснодарския край.
Московският регион обаче може да се счита за ориентировъчен регион по много начини, ако разбирате причините за дългосрочното строителство, признава чиновникът.
Така че, посочва той, ситуацията в региона се влошава от факта, че висок процент земя и незавършено строителство принадлежи на Министерството на отбраната, най-непрозрачното, според него, отдел.
Методи за елиминиране
Единственият работещ модел за решаване на проблема с недовършени жилища е да се привлече нов предприемач и да му се предоставят парцели, а алтернативата тук е само да завърши изграждането на къща за сметка на местния и федералния бюджет, смята Воронин. "Днес много региони решават проблема по този начин - те привличат нов инвеститор в недовършено съоръжение, на когото се отрежда земя като компенсация за изграждането на съоръженията му. В резултат на това, ако градът има земни резерви, притежателите на акции са късметлия, а ако не, значи не са ", вниманието на представителя на Министерството на регионалното развитие към обратната страна на този механизъм.
И Гончаров от Москомстройинвест припомня, че на ниво 214-FZ за споделено строителство за жилищни сгради, където предприемачът е обявен в несъстоятелност, като решение на проблема се предлага да се прехвърли недовършеният обект на собственици на акции, които могат да организират жилищна кооперация и самостоятелно довършват къщата си.
Трудно е да се каже кой от горните методи за решаване на проблема с измамените инвеститори в недвижими имоти е най-ефективен, тъй като във всеки случай ефективността на решаването на проблема с притежателите на акции зависи от паричната емисия, а именно откъде да вземем парите за завършване на строителството, от своя страна вярва ръководителят на отдела за регистрация на NDV-Real Estate Вадим Черданцев.
"В случай на нисък етап на готовност за незавършено строителство, изглежда незначително на кого точно се прехвърлят земята и обектът на незавършеното строителство - на друг инвеститор или кооперация, образувана от собственици на акции. Ако властите разпределят" евтини "или "безплатни" пари, много недовършени проблеми в Московска област ще бъдат решени бързо, "- сигурен Черданцев.
Забраната като лечение
В момента Министерството на регионалното развитие координира дейностите на изпълнителната и законодателната власт, но съдилищата и прокурорите трябва да бъдат пряко ангажирани в защитата на измамените притежатели на капитал, застраховането на строителните рискове също може да помогне, представителят на ведомството бележки.
Според източник в Министерството на регионалното развитие, министерството е в състояние да прокара закони, които защитават притежателите на акции, да води диалог с губернатори и мрежови компании, но няма специални правомощия - например ведомството не може да взема земя със сила и го отпуснете за жилищно строителство.
В някои отношения, потвърждавайки идеята на колега от федералния департамент, Гончаров посочва, че няма универсален начин за решаване на проблема на засегнатите съинвеститори на жилища и завършване на строителството на проблемни жилищни сгради - ситуациите са уникални навсякъде.
В същото време, подчертава той, инвестиционният риск в споделеното строителство винаги ще присъства и хората трябва да разберат това, когато инвестират в проект в процес на изграждане.
„Дори напълно съвестният предприемач може да изчисли неправилно икономията на проекта и да не успее да завърши изграждането на къщата“, припомня Гончаров.
Както в историята на най-доброто средство за главоболие - гилотината, проблемът с притежателите на акции може да бъде разрешен само чрез забрана за привличане на средства от физически лица на етапа на жилищното строителство или чрез преминаване към други механизми за съвместно инвестиране, например, жилищни кооперации, казва събеседникът на РИА Новости в Министерството на регионалното развитие.
„Като цяло парите на гражданите са мощен финансов ресурс за предприемачите, но ако банките започнат да отпускат заеми за строителния бизнес нормално, тогава предприемачът няма да ги използва и проблемът с измамените собственици на акции дори няма да възникне“, заключава служителят на отдела. .