SCPI, обзаведени наеми, междинен Scellier ... добри инвестиции в недвижими имоти
Предупредителните знаци се увеличават на пазара на недвижими имоти. От няколко месеца броят на транзакциите намалява. Кредитът също е притеснителен: малко банки все още предлагат процент под 4,3% за 20 години. И след загубата на тройка А, повечето институции все още рискуват да затегнат условията си за заем.
За да влоши нещата, новият данъчен режим за капиталовите печалби от недвижими имоти, приложим от февруари 2012 г. (без основното местожителство), ще навреди. В случай на препродажба след десет години печалбата ще бъде обложена с 90% от техния размер, срещу 50% преди реформата. И сега ще бъдат тридесет години, за да бъдат напълно освободени, двойно преди реформата.
Но трябва ли да изоставим камъка през 2012 г.? Не. Докато сме свръхселективни, първо ще можем да се възползваме от най-новите данъчни стимули от схемите на Scellier и Censi-Bouvard. Ще разгледаме и страната на SCPI за офиса и търговията на дребно, най-добрите от които ще издържат добре на кризата. И накрая, с плодоползването на социални наеми, добър малко известен план, можете да спечелите почти 6% годишна възвръщаемост.
Стар класически имот под наем
Риск: среден до висок
Продължителност: минимум 10 години
Рентабилност: от 2,5 до 6% преди такси и данъци
Със застоялите наеми (+ 0,9% през 2011 г. за новоотдадени имоти) и леко повишаващите се цени, рентабилността на стария все още се бори. В Париж той достига своя връх от 2,5% годишно, а в големите провинциални градове достига 4% за добре разположени супермаркети. Единственият начин да надвишите 6%: насочете се към периферни квартали или малки райони. Но и тук задачата е сложна, тъй като данъкът върху прекомерните наеми ще влезе в сила на 1 януари 2012 г. В диапазон от 10 до 40% от размера на наема, той ще бъде насочен към площи, по-малки или равни на 14 квадратни метра, разположени в „напрегнати“ райони (като Париж и центровете на големите регионални метрополии) и където месечният наем надвишава таван от 30 до 45 евро на квадратен метър на месец.
Данъчно облагане. Ако годишният ви доход от земя не надвишава 15 000 евро, режимът на микроземли се прилага по подразбиране. В резултат на това 30% намаление на вашите брутни наеми, остатъкът се облага с данък върху доходите и 13,5% вноски за социално осигуряване. Но можете да изберете реалната схема, която включва тези, които получават над 15 000 евро наем на година. След това приспадате разходите (работи, попечител и т.н.) от доходите си от собственост и, в рамките на лимита на наемите, лихвите по заема. Ако салдото е положително, то се облага с данък върху доходите и осигурителни вноски в размер на 13,5%. Ако е отрицателно, може да се приспадне от общия ви доход до лимит от 10 700 евро. Частта от излишъка на дефицит и лихвата по кредита, която надвишава размера на наемите, може да бъде пренесена в дохода от собственост за следващите десет години.
Нашият съвет за 2012г
Особено интересно в студия и двустайни апартаменти в динамични градове (Лил, Тулуза, Лион, Бордо ...). Ако имотът изисква основна работа, включително надграждане до енергийни стандарти, изберете режима на Borloo.
Имот под наем Borloo стар
Риск: среден
Продължителност: минимум 6 години
Рентабилност: от 3 до 6,5% нето след данъчно предимство
Принципът на това устройство, създадено през 2006 г., е прост: в замяна на данъчни предимства собственикът на старо жилище се договаря с Националната жилищна агенция (Anah) да го наеме за поне шест години на „междинен“ процент (не повече от 17,47 евро на квадратен метър на месец в Париж и вътрешните покрайнини и 11,41 евро в градове с над 250 000 жители). Годишният доход на наемателите обаче не трябва да надвишава определени тавани: 96 391 евро, например, за двойка с две деца в Ил дьо Франс, и 67 111 евро в голям провинциален град. Имайте предвид, че ако трябва да извършите работа, Anah може да субсидира 30 до 70% от сумата. Но ангажиментът за наемане се изкачва до девет години.
Данъчно облагане. Можете да приспаднете от наемите си намаление от 30% за „междинно“ споразумение, от 60%, ако е „социално“ или „много социално“ (но таваните за наем са значително по-ниски) и от 70%, ако поверите на управление на собствеността на публичен орган. Тогава реалният режим надделява.
Нашият съвет за 2012г
Неподходяща за парижкия пазар и този на вътрешните му предградия (наемите са средно с 28% по-високи от тавана), от друга страна системата е привлекателна в много средни градове, като Анже, Орлеан или Реймс. Тогава получените добиви надвишават 5% след данъчно предимство или дори 6% в случай на големи работи.
Обзаведен имот под наем (стар или нов)
Риск: среден до висок
Продължителност: минимум 9 години
Рентабилност: от 3,5 до 6% преди данъчни облекчения
Година след година режимът на обзаведените наеми губи своята привлекателност. По този начин съдиите сега принуждават дарителите да предлагат напълно оборудвана стока (кухненска маса, хладилник, съдове и т.н.) и вече не е основният минимум (маса, легло, столове). Следователно договорите са по-малко гъвкави: ако жилището представлява основното жилище на наемателя, подновяването на договора за наем вече не може да му бъде отказано (освен ако той не вземе обратно жилището, за да го заеме сам или да го продаде). Наемодателите, наемащи на туристи за една нощ или седмица (честа ситуация в Париж), ще трябва да се съобразяват с разпоредбите, които изискват предварително разрешение от кметството.