SCI в; IS или как да овладеете l; данъчно облагане на доходите ви от собственост
По изключение днес се оттеглям, за да оставя статия от г-н Paul AUBE. Последният е автор на успешно ръководство за предимствата на дружеството за недвижими имоти (SCI) за корпоративен данък (IS) за оптимизиране на данъчното облагане при инвестиране в недвижими имоти. Сложна стратегия, но такава, която може да се окаже много печеливша за данъчни цели. Това ръководство ви представя по прост начин, като отидете до края на техниката работата на механизма. Г-н AUBE също така е прост частен инвеститор, който е разбрал и използва SCI за IS за своите инвестиции в недвижими имоти. Днес той споделя своя опит по образователен и полезен начин. Ще намерите неговия анализ по-долу и връзката към неговото ръководство в края на статията.
Данъците често са източник на разочарование. Всеки път имате същото усещане, което се е случило през май: това да плащате твърде много данък. Искате да можете да го намалите. По-добре го контролирайте. Казвате си, че тези пари биха могли да се използват по различен начин. Разбира се, данъците помагат. Но това не съвпада съвсем с разочарованието, че те се увеличават всяка година. За съжаление това важи и за недвижимите имоти. Ако сте запознати с тази област, трябва да сте забелязали, че няма стабилен проект за недвижими имоти без обмислено данъчно облагане. Просто нямате избор: за да успеете, неизбежно трябва да преминете през данъчната кутия. Независимо дали ти харесва или не ...
В опит да контролират този данък върху доходите от собственост, мнозина са мислили за различни данъчни стратегии и стратегии за недвижими имоти ... и аз съм един от тях! Изборът ми падна на SCI в IS.
Със сигурност ще забележите, че често говорим за SCI, но малко SCI в IS. По-голямата част от времето се използва най-вече SCI към IR (данък върху доходите). По темата са написани много статии. Затова ще говоря тук изключително за SCI към IS. В действителност разликата между тези 2 SCI е само на фискално ниво (а не на правно ниво). Тази съществена разлика позволява напълно да се преосмисли инвестирането в недвижими имоти. Да видим защо.
Корпоративен данък или IS: quésaco ?
Лесна опция за данъци.
Както писах във въведението, SCI към IS се различава от SCI до IR по своето данъчно облагане. Изборът на IS е данъчна опция. Обикновено поле за проверка или не при създаване на вашия SCI (или след това). Вариантът за IS е необратим. Достатъчно е да се каже, че трябва да сте обмислили внимателно чи, преди да направите своя избор !
Каква ставка за какъв резултат ?
IS е данък върху корпоративните печалби. С други думи, ако след като сте платили всичките си такси в рамките на вашия SCI, все още имате пари, ще трябва да платите 15% IS под 38 120 €, след това 28% до 500 000 € и 33% при - след това (до 31 декември, 2018).
За да илюстрираме моята гледна точка, нека вземем примера на SCI с IS с 3 апартамента.
Нека приемем, че общият размер на наемите е 18 000 €/годишно.
След като платите всички такси (заем, счетоводство, амортизация, застраховка, такси за етажна собственост и др.), Остават ви 3000 евро. Следователно ще трябва да платите на данъчната администрация 450 € от IS (3000 € x 15%).
Това е всичко ! Ако оставите парите в SCI, няма да се плащат допълнителни данъци! И обратно, ако бяхте в IR (или чрез SCI, или на свое име), щеше да трябва да платите:
- осигурителни вноски от 17,2%;
- данък върху доходите според вашата пределна данъчна категория.
След като вече знаете какво означава това „ИС“, нека видим заедно 5-те основни последици от тази опция.
5-те последици от избора на ИС
1. Професионално данъчно облагане
С IS преминавате от индивидуален режим към BIC (индустриални и търговски печалби) режими. С други думи, вече не сте част от „класическата“ данъчна система, като например когато наемете голи на свое име, например. Говорим за доходи, разходи и други ползи. Условия за корпоративно счетоводство накратко ... Защото ставате пълноправна компания.
Това има за последици:
- трябва да водят строги сметки, изискващи счетоводител. Това е допълнителна такса, която трябва да се вземе предвид.
- Вече нямате право на различни освобождавания или други данъчни предимства при инвестиции под наем като режима LMNP.
Забележка: възможно е обаче да наемете обзаведени помещения в рамките на вашия ISC SCI. Вие обаче няма да можете да се възползвате от данъчните облекчения, които предлага този тип наем. Тук приходите, получени от доходите от наем, се записват във вашия счетоводен резултат, с пълна спирка.
2. Така наречената фискално непрозрачна данъчна система
Една от основните разлики с IR SCI е, че данъчното облагане на вашия IS SCI се казва, че е „непрозрачно“. Друг термин от данъчен жаргон. Това просто означава, че данъчното облагане на вашия SCI е напълно независимо от вашето лично данъчно облагане. Следователно вашата SCI вече не е свързана с вашето лично данъчно облагане, какъвто е случаят с SCI за IR или дори с инвестиция на ваше собствено име (обзаведена или гола под наем). И тази разлика е малка революция в стратегическия подход към инвестиция в недвижими имоти !
Представете си. Вече не трябва да се притеснявате за въздействието на вашата инвестиция в недвижими имоти върху вашите данъци. И това, какъвто и да е размерът на приходите от вашите инвестиции под наем! Това избягва онова, което наричам синдром на надпреварата, което всеки инвеститор в недвижими имоти знае: да се налага постоянно да реинвестира или препродава, за да позволи освобождаване от данъци за доходите си от наеми, преди да бъде погълнат от фискалните живи пясъци, които са социалноосигурителни вноски и други данъци върху дохода. .
С други думи, SCI в IS ви позволява да имате спокойствие, като осигурите пълен контрол върху данъчното облагане !
3. Многобройни подлежащи на приспадане разходи
• Право на амортизация
Наличието на собствена данъчна система също означава, че вашата IS SCI ще се ръководи от собствените си счетоводни и данъчни правила. Едно от тези правила е правото на прилагане на амортизация върху счетоводния резултат на SCI. Амортизацията е счетоводно признаване на амортизация на движимо или недвижимо имущество. С други думи, вашият счетоводител теоретично ще определи, че собствеността, собственост на вашата компания, ще загуби стойност през годините.