Регулиране на обзаведени сезонни наеми
По отношение на обзаведените сезонни наеми, ако искате да наемете апартамента си или един от вторите си домове на интернет платформа тип Airbnb, за да генерирате допълнителни доходи на вечер, няколко дни или седмица, уверете се, че първо трябва да се съобразите с разпоредбите в тази област, като не виждате себе си изложени на значителни санкции.
I. Какъв е приложимият режим за така наречените краткосрочни обзаведени сезонни наеми? ?
Сезонните обзаведени наеми, наричани също краткосрочни обзаведени наеми, се отнасят до наеми, направени в полза на преминаващи клиенти, обикновено за няколко дни или седмици. Приложимите разпоредби са различни в зависимост от това дали настаняването се отнася до основното или вторичното местожителство на лизингодателя. Ако наемането на основното ви жилище не е много ограничително за лизингодателя, то е различно в случай на второстепенно местожителство, което трябва да спазва определен брой условия.
1.1. Сезонно обзаведен наем на основно жилище.
Член 2 от Закон № 89-462 от 6 юли 1989 г. определя основното жилище като настаняване, заето поне 8 месеца годишно - с изключение на професионални причини, здраве или в случай на непреодолима сила - или от наемателя, или от лицето, което те живеят с или от зависим.
Отдаването под наем на основното жилище на туристи чрез интернет платформа, като Airbnb, е възможно в рамките на 120 дни годишно, без лизингодателят да предприема специални стъпки съгласно условията на член L631-7-1, параграф 5 от строителството и Жилищен кодекс.
Отвъд този праг лизингодателят трябва да получи разрешение за промяна на употребата. По този начин, ако дадено лице желае да предложи основното си местожителство на преминаващи туристи, то може да го направи директно, като публикува реклама на уебсайтове от типа Airbnb; единственото ограничение е да не го наемате за период над 120 дни.
Като такава, от януари 2018 г., платформата Airbnb е създала автоматичен и целенасочен инструмент, ограничаващ максималния годишен период на наема на сайта до 120 нощувки годишно за цялото настаняване, разположено в централните квартали на Париж (75001, 75002, 75003 и 75004 ), освен ако домакинът няма право да наеме повече.
1.2. Сезонно обзаведен наем на втори дом и обезщетение.
Пребиваването, заето по-малко от 8 месеца годишно, се счита за второстепенно.
Някои градове изискват предварително разрешение от кметството за наемане на втори дом (чл. L631-7 от Кодекса за строителство и жилища), а именно градовете:
от над 200 000 жители;
вътрешните предградия на Париж (департаменти Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis и Val-de-Marne);
от над 50 000 жители с така наречените "напрегнати" области (дисбаланс между търсенето и предлагането).
След като разрешението бъде получено, то вече няма да се счита за жилищно настаняване, а като търговско помещение.
В Париж това разрешение е придружено от компенсация, която изисква от лизингодателя:
или да предложи в обезщетение помещения за ползване, различно от жилището, което притежава и което ще преобразува в жилище;
или да купи обезщетение (или търговско) заглавие от трета страна, собственик на помещения, предназначени за употреба, различна от жилищна (офиси, магазини и т.н.), която той ще преобразува в жилище. Цените се договарят между купувача и продавача и варират в зависимост от това къде се намират помещенията ви.
Това правило, което може да варира в зависимост от областта, изисква закупуването на еквивалентна площ на търговските помещения или дори двойна, която трябва да се трансформира в жилищни помещения, така че да не влошава липсата на жилища. Тогава става въпрос за възстановяване на „загубата“ на жилище (предназначено за краткосрочно отдаване под наем) чрез създаване на друго жилище.
Обезщетението не е данък, не е съществено: това е прехвърляне на търговския вид на помещение за друго използване освен жилището в жилище, което позволява на последното да получи реална промяна на предназначението, тоест окончателно.
По този начин, ако човек желае да предложи втория си дом за туристическо отдаване под наем, той първо трябва да получи разрешение за промяна на предназначението с компенсация и след това да премине към промяната на местоназначението на жилищните помещения.
Компенсацията е тромава процедура, която се извършва на няколко етапа:
придобиване на обезщетение,
подаване на файл,
инструкция фаза,
публикувано решение.
II. Какви са предварителните стъпки за така наречения краткосрочен обзаведен наем? ?
2.1. Проверете предварително дали регламентите за съсобствеността не забраняват краткосрочните наеми.
Използването, което възнамерявате да направите от дома си, не трябва да противоречи на общото предназначение на сградата, определено от регламентите за съсобствеността.
Поради това е от първостепенно значение да се позовем на разпоредбите за съсобствеността, които могат да включват клауза за буржоазно жилище (жилищни и свободни професии) или дори изключителна клауза за буржоазно жилище, която забранява режим на владение, различен от жилището.
В такъв случай винаги можете да поискате промяна на употребата, противоречаща на регламентите, като потърсите единодушното съгласие на съсобствениците чрез общо събрание (член 26 от закона от 10 юли 1965 г.).
Подзаконовият нормативен акт може също така да предвижда, че сградата е за смесена употреба, тоест тя разрешава както жилищно, професионално, така и търговско използване на помещенията, като в този случай е възможен сезонен наем.
Моля, имайте предвид, че в случай, че вашата дейност противоречи на разпоредбите на регламентите за съсобствеността, синдикатът на съсобствениците може да предяви иск срещу вас, за да прекрати атаката срещу дестинацията на сградата (чл. 15 от закона № 65-557 от 10 юли 1965 г.).
С решение от 6 юли 2017 г. № 16-16849, Касационният съд стигна още по-далеч, като припомни договорната стойност и следователно обвързваща, предоставена на описателна декларация за делба спрямо съсобствениците на съсобственик собственост. В това решение синдикатът на съсобствениците поиска от дружеството съсобственик да прекрати своята професионална дейност, като апартаментът, който притежава, може да се използва само като жилище при условията на описанието на делбата, включено в регламентите за съсобствеността.