Приложение - Къща на Комерсант (68008) - В моята собствена къща
Жилищата, наречени неудобно „двуетажни апартаменти на приземните етажи с отделен вход“, не се вкореняват много добре в руския пазар на недвижими имоти, за разлика, да речем, от известни градски къщи или мезонети. Въпреки това, може би в близко бъдеще този сегмент ще придобие кратко и звучно име, тъй като се е развил през последните десет години. "Downhouse" - какво не е определение?
Апартаменти със собствени входове не се появиха вчера - те бяха доста разпространени дори в дореволюционната Москва. Като цяло форматът на къща в къща произхожда от европейските градове: такива жилища са типични за централните квартали на Лондон и Ню Йорк. В британската столица това обикновено са апартаменти на две нива в района на Mayfair и Regent's Park. Най-интересните проекти са тераса в Корнуол, The Lancasters, One Hyde Park. В САЩ нискоетажните секции с отделен вход често се комбинират с многоетажни кули. А в Германия повечето от тези апартаменти се намират в следвоенни сгради, те се предлагат в почти всички малки градове, като например Баден-Баден.
Днес според Contact Real Estate делът на двуетажните апартаменти на първите етажи в общия обем елитни нови сгради е около 2% на първичния пазар (около 40 обекта) и 3% на вторичния пазар (около 60 обекти). Според Дмитрий Халин, управляващ партньор на IntermarkSavills, има такива апартаменти в поне десет комплекса.
Най-интересните опции днес се намират в няколко луксозни жилищни комплекса през последните години. Така че в жилищния комплекс Knightsbridge Private Park в строеж в Хамовники има седем двуетажни апартамента в четири сгради, вариращи от 275 до 636 кв. м. Поради доста голямата вътрешна територия на комплекса, всеки такъв апартамент има собствен прилежащ парцел от 4-6 декара. В близкия "Литератор" всички първи и втори етаж на комплекса - общо 25 - варират от 166 до 274 кв. М. са разпределени за двуетажни апартаменти. м с парцел от около 100 кв. В същото време сградите на комплекса ще образуват система от четири дворни пространства, които ще бъдат напълно затворени за преминаване на превозни средства. В "Granatnoye 8" предлагаме два двуетажни апартамента от 760 кв. м, всеки със собствен изход към предната градина. В жилищния комплекс "Granatny, 6" има три апартамента, включително сутерена и първия етаж, с площ от 320 до 400 кв. м със самостоятелна тераса на нивото на приземния етаж. Таванският обект Clerkenwell House в Хамовники предлага девет дуплекс апартамента с площ от 97 до 148 кв. м с английска тераса. В жилищния комплекс "Estate of Trubetskoy" има осем двуетажни апартамента с площ 250-300 кв. м с изглед към частни предни градини.
В допълнение към елитни имоти в центъра на града, подобни апартаменти могат да бъдат намерени в премиум комплексите "Pokrovsky Bereg", "Blizhnyaya Dacha" и "Diamant", както и в по-демократични проекти, например в Kurkino.
Дадено в сензации
Апартаменти на две нива се появиха от отчаяние. „Обикновеният типичен апартамент на първия етаж е непривлекателен за купувач, но за разработчик е неликвиден“, казва Ирина Егорова, управляващ директор на SOHO Estate. Следователно разработчикът на елитна къща всеки път трябва да измисля какво да прави, за да получи печалба от първите етажи, но така че тяхната функция да не противоречи на идеята за клубния живот. Например, не можете да правите офиси тук: тяхното присъствие намалява класа на къщата. От друга страна, жилищното пространство винаги е по-скъпо от офис пространството. И освен това, появата на двуетажни апартаменти ще разнообрази предложенията в проекта. Всъщност апартаментът с отделен вход не е аналог на частна къща в центъра на мегаполис?
Въпреки това, дори и в най-елитния комплекс, такива апартаменти не винаги ще приличат на уютна частна къща. Ако въпросът за сигурността в съвременните елитни къщи е решен, тогава проблемът с първия етаж не е изчезнал. "В условията на развитие на запълване в историческия център, прозорците на първия и втория етаж, като правило, се гледат от доста близко разстояние. Да не говорим за любопитни минувачи, които не са склонни да разгледат" друг живот ", казва Денис Попов, управляващ партньор на Contact Real Estate. „Едно е, когато имате двуетажен апартамент в Лондон, където къщите са средно три до четири етажа, друго е, когато имате приземен етаж с морава и цяла къща от осем етажа може да ви гледа, "отбелязва партньорката на Честъртън Екатерина Тейн.
За да се създаде наистина частно пространство, жилищният комплекс трябва да бъде част от сложна сграда, разположена в затворена зона, където наземният трафик е само пешеходен. В идеалния случай, когато къщата се намира в паркова зона, като жилищния комплекс "Estate of Trubetskoy". Или има затворен частен парк - като Knightsbridge Private Park.
На горния етаж
Един от недостатъците на дуплекс апартаментите е вертикалното оформление. Ежедневното бягане по стълбите от етаж на етаж няма да отговаря на всички. И освен това стълбището е сложно устройство, което изисква компетентно местоположение в апартамент и освен това изяжда доста впечатляващо парче пространство. "Ергономичността на пространството винаги губи, ако апартаментът има повече от едно ниво. Стълбището и пространството около него всъщност обслужват само трафика от етаж на етаж", казва Олга Тараканова. В същото време гениално стълбищно решение може да играе интересна роля в дизайна.
Сред присъщите предимства на апартаментите на приземните етажи е отделен вход. И следователно, допълнителна поверителност. „Собственикът може да влезе в такъв апартамент както от отделен вход, така и от общ вход“, казва Ирина Егорова, управляващ директор на SOHO Estate. В апартаментите няма отделен асансьор за паркиране. Човек може да влезе в гаража през общото фоайе или от другата страна на улицата.
В идеалния случай се планира двуетажен апартамент с отделен вход според същите принципи като селска къща. Долу са кухнята, трапезарията, всекидневната, кабинетът, съблекалнята, помощните помещения, спалнята за гости и детските стаи. И на второ ниво - зоната на господаря: спални с бани, съблекални, офис. „Оптимално е, ако това е плитък, светъл апартамент с голям брой прозорци, правилна ориентация към основните точки и възможност за подреждане на три спални“, казва Олга Тараканова от Knight Frank.
Когато купува апартамент без довършителни работи, собственикът не може без помощта на архитект, който ще трябва да решава трудни проблеми, за да планира ефективно публичното пространство, да постави стълбите ергономично, да осигури определен брой спални и т.н.
Дуплекс апартаментите с отделен вход са подходящи предимно за семейства с деца, които обичат селския живот. Те позволяват например свободно да излизат на двора с количка. "В своята концепция обаче той не отговаря на младите самотни хора. А също и на възрастните хора, тъй като те са изплашени от наличието на стълби", предупреждава Ирина Егорова от SOHO Estate. "Някои хора предпочитат такива апартаменти от съображения за пожарна безопасност. Понякога VIP лица стават купувачи, за които използването на обществени асансьори е неприемливо", казва Дмитрий Халин, управляващ партньор на IntermarkSavills.
Според Олег Артемиев, президент на компанията "Висота", двуетажните апартаменти, като двуетажни къщи, са ужасно неудобни. „За да слезете от втория етаж на първия, трябва да се подготвите за работа - вземете със себе си всичко, което може да ви бъде полезно.“ Ето защо, предлага разработчикът, най-добрият вариант е да поставите апартаменти на едно ниво със задължителна тревна площ или тераса на приземните етажи, чието присъствие в обикновен градски апартамент ще бъде основното конкурентно предимство.
Поради спецификата на формата, брокерите за съжаление заявяват, че купувачът трябва да бъде привлечен "от дръжката". "Това е много труден формат. Понякога трябва да отидете на малки трикове и да привлечете клиента вътре, за да може той да разбере красотата на този сегмент", - споделя опит Денис Попов от Contact Real Estate. Според продавачите двуетажните апартаменти се продават с голяма отстъпка и то в последния момент. "Засега разработчиците се опитват само да приучат купувача към такива апартаменти. Потенциалните клиенти са привлечени от отделен вход, ясно разделяне на апартамент на две зони, подобно на градска къща. В същото време те са уплашени от необходимостта да се движите между етажите и да сте на едно ниво с преминаващите хора ", - казва Андрей Иванов, изпълнителен директор на Quadro Real Estate. „Освен това мнозина просто се страхуват да живеят на първия етаж, дори ако територията е охранявана“, добавя Дмитрий Халин.
След като разработчикът превърне първите етажи в мини-къщи, цената на квадратен метър в тях автоматично се повишава до цената на средните етажи. Следователно най-достъпните партиди могат да бъдат намерени днес в най-евтините нови сгради. И така, в жилищния комплекс "Литератор" цената на двуетажен апартамент на първите етажи е съпоставима с цената на квадратен метър на типичен апартамент на долните етажи и е около 15 хиляди долара за 1 кв. М. м. Цената на един квадратен метър апартаменти с тераса в Clerkenwell House е средно $ 10-11 000. Въпреки това, в по-скъпи имоти, такива предложения могат да бъдат много по-евтини от горните апартаменти. Например в "Granatnoye, 8" цената им е с 40% по-ниска от тази на петия етаж. Но те могат да бъдат много по-скъпи от "средните": в строящия се жилищен комплекс Knightsbrige Private Park такива апартаменти струват 30% повече, отколкото например апартаментите на третия етаж - около $ 35 хиляди срещу $ 25 хиляди. е в Knightsbrige, че едно от най-скъпите предложения за пазара. Според Contact Real Estate това е 492,6 кв. м с малък парцел с изглед към собствения си редовен парк, струващ 14 778 000 долара.
Двуетажните апартаменти обаче са все още далеч от мезонетите. Офертите, които съществуват, са половината от цената на апартаментите с изглед. "В Лондон е точно обратното: такъв апартамент може да струва 30% повече от мезонета, тъй като британците са обсебени от градините си, а мезонетите в центъра на града са разположени на ниски етажи и не винаги се различават по специални характеристики, "казва Екатерина Тейн.
Може би московските разработчици все още трябва да практикуват създаването на жилища от този формат, за да създадат най-удобната среда за живот. Може би тогава „апартаментите на първите етажи с отделен вход“ най-накрая ще придобият кратко маркетингово име.