Преквалификацията на сделките за покупко-продажба на недвижими имоти като търговец на имоти
Анализът на неотдавнашната съдебна практика потвърждава критериите, прилагани от данъчната администрация за преквалификация като дейност на търговец на имоти на сделки, включващи покупка и продажба на недвижими имоти, както от физически лица, така и от SCI (I).
Въпреки че фискалните и финансовите последици от такова преквалифициране са обременителни (II), изглежда, че конкретен случай избягва това преквалифициране.
Напомнянето за данъчното облагане на този тип транзакции за SCI или физически лица помага да се ограничи въпросът с преквалификацията.
Що се отнася до доходите от недвижимо имущество, физическо лице или SCI, сформирано с цел управление на недвижими активи (голи или необорудвани наеми), подлежи на облагане с данък върху дохода при прогресивна ставка в категоричния доход от доходи от собственост. Компанията е полупрозрачна и доходът, който генерира, се облага директно в ръцете на съдружниците пропорционално на техните дялове в капитала на компанията.
Що се отнася до капиталовата печалба, това е режимът на капиталовите печалби от недвижими имоти за физически лица със своите надбавки за периода на задържане (22 години за данък върху доходите и 30 години за осигурителни вноски) и освобождавания (продажба на основното жилище, първа продажба на втори дом ...), който се прилага.
Търговецът на стоки е търговец, следователно той трябва да изпълнява класическите задължения на търговец: регистрация в Търговския и фирмен регистър (RCS), да води счетоводство или да съставя годишни счетоводни отчети ... като такъв той е обект на данъчния режим на промишлеността и търговски печалби (BIC) и подлежи на облагане с ДДС върху маржовете му (търговецът на имоти е освободен от данъци върху прехвърлянето, ако препродаде недвижим имот в рамките на пет години от покупката му).
I. критериите за преквалификация.
Съгласно член 35-I-1 ° от CGI физическите или юридическите лица, които извършват сделки за покупко-препродажба, се облагат с данък в категорията на промишлените и търговските печалби (BIC), когато кумулативно са изпълнени следните условия:
Операциите се състоят от покупки, последвани от продажби;
[Те се отнасят до стоки, изчерпателно изброени от закона: сгради, бизнес активи, акции или акции в компании за недвижими имоти;
Те се извършват по обичайния начин;
Покупки или абонаменти са направени с цел препродажба.]
Два критерия за преквалификация: обичайност и спекулативни намерения.
До 2017 г. [1] за прекласифициране на сделка за покупко-препродажба или строителство-препродажба като дейност на търговец на стоки, досега в административната доктрина бяха поставени две презумпции за спекулативно намерение, едната свързана с характера, обичайна за операции по продажба, а другата свързано със завършването на споменатите операции в рамките на 15 години от строежа. От 2017 г. данъчната администрация премахна тези две предположения в съответствие със съдебната практика на Държавния съвет.
1/обичайният знак:
Резултатът е от броя и честотата на операциите;
За компаниите трябва да се взема предвид само реалната дейност, независимо дали дейността на MDB е предвидена в устава или не;
При наличие на единична сделка за покупко-препродажба, обичайното състояние не се характеризира с изключение за компании, където един или повече партньори обикновено участват в тези операции;
Покупката на единична сграда, последвана от разделянето и препродажбата на партиди, е достатъчна, за да характеризира навика.