Поради високите изисквания към процедурите за изгонване, наемателите по подразбиране е трудно да се отърват от измамниците с наеми
Моите новини
Наемодателите, които си падат по номад под наем, трябва да се съобразяват с загуби от наеми с продължителност месеци. Възвръщаемостта на нает имот бързо клони към нула.
18.08.2005 | от Karin Schütrumpf (Handelsblatt)
HB DÜSSELDORF: „Неприятна бизнес връзка със семейство, което знае как да се наслаждава на правната основа до последно. До началото на 2005 г. това ни струваше почти 19 000 евро, включително първоначалния ремонт “, оплаква се Хелмут Мушелевски от управлението на собствеността на Хенкел в Берлин. Стопанинът беше попаднал на „номад под наем“. Частните наемодатели с един или два апартамента бързо поставят такива наематели в икономически затруднения.
Наемодателите, които си падат по номад под наем, трябва да очакват месеци загуби под наем. Възвръщаемостта на нает имот бързо клони към нула. Не са редки случаите, в които неуспехите да застрашат финансирането на недвижими имоти, което беше внимателно обмислено досега. Според изчисленията на асоциацията на собствениците на Haus & Grund, загубите от наем достигат до около два милиарда евро годишно.
„Много наематели не получават плащания поради безработица, раздяла с партньора или болест“, казва Улрих Роперц, говорител на Асоциацията на германските наематели, подчертавайки разликата между измамнически намерения и задлъжнялост. Той се отнася до почти 50 000 фалита на потребителите, които Федералната статистическа служба регистрира през 2004 г.
Но някои черни овце използват вратичките в процесуалния закон с криминална енергия. „Броят на тези случаи е в границите на милион“, смята Роперц от сдружението на наемателите. Щефан Дипенброк, говорител на пресата на Haus & Grund, също признава, че забавянето на плащанията в никакъв случай не винаги е измама.
От друга страна, номадите под наем често са много умели да се правят на платежоспособни и готови да плащат, но след кратък период от време вече не плащат и, както показва опитът на съответните хазяи, е трудно да се отърват от тях. Ако след това се преместят - накрая - нататък, те често намират друга добросъвестна жертва при следващия хазяин.
Фактът, че наемодателите трудно могат да извадят измамници с наеми от къщата, се дължи на високите формални изисквания за прекратяване, което наистина оправдава изгонването. Като правило, например, съдията изисква подробен списък на остатъците. „Без правна експертиза обикновено уволнение беше трудно да се премине“, казва Дипенброк (вж. „Какво казват съдилищата“).
Съдебният процес е особено тежък, ако наемателят се позовава на дефекти, за да задържи плащанията. „На практика винаги има спор за това дали намаляването на наема е било оправдано или не“, предупреждава Мона Морахт, адвокат на Германската асоциация за недвижими имоти. Във всеки случай наемодателят може да прекрати без предизвестие само ако наемателят има просрочие с наем за повече от един месец на две последователни дати, постоянно плаща със закъснение, ако апартаментът е пренаселен в нарушение на договора или в случай на неоторизирано отдаване под наем или нарушаване на домакинството.
Тъй като германските съдии рядко потвърждават уволненията без предизвестие, опитни наемодатели обикновено пишат две препоръчани писма едновременно. Но също така навременното прекратяване, което се произнася едновременно, изисква солидна обосновка, за да устои на законните контраатаки. Закъснялото плащане е нарушение на задължението и причина за прекратяване. Наемодателят обаче трябва да докаже, че наемателят винаги е бил в неизпълнение.
По-добре би било да вземете предпазни мерки при сключване на договор, отколкото трудоемко да се откажете по-късно. Но в региони с малко търсене наемодателите често се страхуват, че веднага ще изплашат наемателите с разследващи въпроси - идеално поле за дейност на измамниците. Дори експертът на сдруженията на наематели Роперц счита за правилно да попита наемателя за неговата платежоспособност.
Какво казват съдилищата
Прекратяване без предизвестие: Ако наемателят изплати просрочените си наеми в рамките на два месеца, незабавното прекратяване от наемодателя става неефективно. Но: Наемодателят може да прекрати своевременно, тъй като неизпълняващият задълженията наемател наруши задълженията си, Федералният съд (BGH) определи на 16 февруари 2005 г. (Az.: VIII ZR 6/04).
Информация за просрочени задължения по наема: За прекратяване поради забавяне на плащането, наемодателят трябва само да посочи общия липсващ наем. Ако ситуацията е ясна по друг начин, не е необходимо подробно разделяне на просрочените задължения на отделни месеци, съгласно решение на BGH от 22 декември 2003 г. (Спр .: VIII ZB 94/03). А окръжният съд в Берлин вижда прекратяване поради неизпълнение на плащането достатъчно оправдано, ако просрочените задължения за наем са посочени в една сума (Спр .: 67 S 86/03 от 18.8.03).
Намаляване на наема: Ако наемателят има право да намали или задържи наема, това не е причина за прекратяване без предизвестие, Федералният конституционен съд постанови на 15 март 1989 г. (Спр .: 1 BvR 1428/88). kbs