Подробности и анализ на данъчния режим за обзаведени наеми (LMP или LMNP)
Като продължение на последните статии, които писахме за обзаведени наеми (LMNP или LMP), нека анализираме заедно данъчния аспект на обзаведените наеми. Следователно ще опиша подробно метода за данъчно облагане на доходи, получени от професионално обзаведен наем (LMP) или непрофесионален (LMNP) и ще ви покажа данъчните облекчения от този особено атрактивен режим.
В нашата книга „Инвестиране в недвижими имоти“ ние отделяме повече от 70 страници на задълбоченото проучване на тази данъчна система, което ще ви позволи да прецизирате и атрактивно оптимизирате инвестициите си в недвижими имоти, за да постигнете по-голяма рентабилност, като плащате по-малко данък.
Обзаведеният наем е гражданска дейност, чиято печалба се облага с данък в категорията на промишлените и търговските печалби.
Погрешно е да се твърди, че обзаведеният бизнес под наем е търговска дейност. Професионално обзаведени наеми (LMP) или непрофесионални (LMNP) саt гражданска дейност, чиято печалба се облага с данък в категорията индустриални и търговски печалби. И това е и причината, поради която някои търговски съдебни регистри отказват да регистрират обзаведена дейност по отдаване под наем в RCS, или дори защо някои регулирани професии, на които е забранено да извършват търговски действия, могат да направят всичко.
От тази точна и съществена идея произтича цялата особеност на обзаведената дейност под наем.
Данък, обложен в категорията на промишлените и търговските печалби
Следователно печалбите от обзаведената дейност под наем се облагат с категория BIC, а не с категория доход от земя, тъй като това може да бъде доходът от дейност под наем на голи мебели.
Следователно обзаведената компания за отдаване под наем трябва да отговаря на данъчните характеристики, специфични за BIC. Обзаведената компания за отдаване под наем ще види печалбите си, облагани по принцип с режима micro-BIC и по желание с действителния режим.
Мебелираният доход от наем се облага автоматично при режима micro-BIC.
Както ви представихме в тази статия „Обзаведен наем и Micro-BIC: какво еднократно данъчно облагане за LMNP?“, Режимът на микро-BIC трябва да се прилага по право, веднага щом приходите от дейността не надхвърлят:
- 170 000 евро за дейностите на селски хижи, стаи за гости и други обзаведени туристически помещения, където
- 70 000 евро за други обзаведени дейности под наем (включително обзаведени наеми в обслужващи домове като домове за възрастни хора, студентски домове и др.).
Микро-BIC режимът е може би най-простият данъчен режим. Това е да се декларира сумата на годишните приходи, събрани от данъкоплатеца (без приспадане на каквато и да е такса). След това данъчната администрация ще приложи автоматично намаление от 71% за дейностите на селски хижи, стаи за гости и други обзаведени туристически помещения или 50% за други обзаведени дейности под наем (включително обзаведени наеми в обслужвани жилища като домове за възрастни хора, студентски домове и т.н. .). с цел определяне на размера на облагаемата печалба за данък върху доходите.
Но обзаведената компания за отдаване под наем може да избере реалния данъчен режим
Когато размерът на платените подлежащи на приспадане надвишава размера на фиксираната надбавка, към която той може да претендира по режима на микро-BIC, обзаведената компания за отдаване под наем има всички интереси да избере данъчното облагане на печалбите от обзаведената дейност под наем според действителната диета. Тази опция ще позволи на обзаведения наем да определи размера на облагаемия му доход чрез данък върху дохода чрез разликата между:
- Разписки, получени като част от неговата обзаведена дейност под наем;
- И данъчно признатите разходи. Следователно категорията индустриални и търговски печалби е много по-привлекателна от категорията на доходите от земя. Приспадащите такси могат да бъдат разходи за нотариални актове, агентурни такси, амортизация. Тези разходи не могат да бъдат приспаднати в контекста на празна дейност под наем.
Обобщаваща таблица на подлежащите на приспадане такси при обзаведена дейност под наем срещу празен наем
| Празен наем | Обзаведен наем (LMNP/LMP) | |
| Агенционни такси, платени при придобиването на сградата | НЕ | ДА, приспаднат или чрез амортизация на сградата |
| Нотариални такси, платени при придобиването на сградата | НЕ | ДА, приспаднат или чрез амортизация на сградата |
| Разходи за поддръжка на сградата | ДА | ДА |
| Работи по строителство, разширение и реконструкция | НЕ | ДА, чрез амортизация на сградата |
| Ремонт и подобрения работи | ДА | ДА |
| Амортизация на сградата | НЕ | ДА |
| Данък върху имуществото | ДА | ДА |
| Лихви по заеми | ДА | ДА |
Възможността за реалния режим е възможна преди 01 февруари на годината, за която лизингодателят желае да бъде поставен под действителния режим.
Разграничението между непрофесионалната дейност по обзавеждане под наем (LMNP) и професионалната дейност по отдаване под наем (LMP).
Както подробно разгледахме в тази статия „LMP: Критериите за професионално обзаведена компания за отдаване под наем.“, Професионално обзаведената компания за отдаване под наем е тази, която кумулативно спазва следните три критерия: