По този начин строителят (разработчикът) е централна и опорна фигура в процеса на разработване
Ключовата фигура в развитието на пазара на недвижими имоти е професионален предприемач -разработчик [1] (разработчик-платно).
Предприемачът като субект на пазара на недвижими имоти функционира в Русия до края на 20-те години. и изчезна с формирането на строителството като клон на материалното производство в рамките на социалистическата организация на националния икономически комплекс.
Като субект на първичния пазар на недвижими имоти той изпълнява множество организационни и икономически функции, обединени от концепцията за „управление на инвестициите“.
Те включват: ‣‣‣ избор на икономически ефективен проект;
‣‣‣ създаване или преобразуване на обект на недвижим имот (разработване на незастроен терен, реконструкция на сграда и др.);
Получаването на всички документи и разрешителни, изисквани от законодателството за изпълнението на проекта, е изключително важно;
‣‣‣ търсене на инвеститори;
‣‣‣ определяне на условия за привличане на инвестиции и привлечени средства;
‣‣‣ разработване на механизми за обращение на средствата и форми за тяхното връщане;
‣‣‣ избор и привличане на изпълнители;
‣‣‣ контрол върху изпълнението на работата.
В руската икономика преди реформата някои от горепосочените функции се изпълняваха отчасти от клиенти и отчасти от строителни компании, действащи като главни изпълнители. Освен това и тези, и другите действаха в условия гарантирано от държавата финансиране и материално-техническа подкрепа. Те не са били длъжни да извършват дейности по управление на инвестициите. Цялата икономическа дейност се свежда до отчетни и счетоводни функции.
Изпълнението на операциите за разработване на проект за недвижими имоти от предприемач (предприемач) може да бъде разделено на три етапа.
1. Определяне на икономическата осъществимост и осъществимост на проекта.
На този етап се взема решение за осъществимостта на проекта и формирането на заявление до съответните органи за получаване на всички необходими разрешителни.
По отношение на строителството на жилищни недвижими имоти на територията на общината, това означава:
- прогноза за динамиката на популацията и нейната семейна структура;
- определяне на икономическите параметри на градоустройствената ситуация (избор на печеливши обекти за развитие, състоянието на устройствения район и др.).
2. Определяне на най-добрите условия за изпълнение на проекта и разработване на подробен план за неговото изпълнение.
В края на този етап от дейността предприемачът получава правата на строеж, необходимата проектна и сметна документация, пълен комплект разрешителни и одобрения, набор от договори за получаване на привлечени финансови ресурси и продължава с подготовката на практическото изпълнение на Проектът.
3. Практическо изпълнение на проекта.
На този етап участват строителни фирми, организира се финансиране на извършваната работа, готовият имот се приема и продава. От общата сума на приходите, получени от изпълнението на проекта, предприемачът се изплаща с кредиторите и инвеститорите, участвали в проекта. Разработчикът отговаря:
- на инвеститорите - за ефективно управление на техните средства, а на кредитните институции - за своевременното изплащане на заеми;
- пред упълномощени държавни и регионални власти
- за спазване на условията на проекта;
- на изпълнители - за навременно финансиране на работата;
- на потребителите - за качеството на продуктите;
- в крайна сметка разработчикът е координатор на целия си инвестиционен и строителен цикъл в рамките на изпълнявания проект.