Отворените фондове за недвижими имоти спазват срокове при връщане на дялове на фондове
Отворените фондове за недвижими имоти могат да бъдат опция за инвеститори, които искат да инвестират в недвижими имоти. При връщане на дялове на фонда обаче трябва да се спазват определени срокове.
Най-важното накратко:
- Потребителите могат да инвестират в недвижими имоти чрез отворени фондове за недвижими имоти.
- Дали отворен фонд за недвижими имоти е подходящ за вас зависи от вашите инвестиционни цели. Във всеки случай това е дългосрочна инвестиция. Качеството и местоположението на имота играят важна роля.
- Ако искате да се разделите с инвестицията, дяловете могат да бъдат върнати във фонда (обратно изкупуване на дялове от фонда).
- В отделни случаи обаче трябва да се спазват различни срокове.
Не всеки инвеститор може или иска да купи собствена къща или апартамент. Но ако все пак искате да инвестирате в недвижими имоти, отворените фондове за недвижими имоти могат да бъдат инвестиционна опция.
Какво представляват отворените фондове за недвижими имоти?
Отворените фондове за недвижими имоти работят като акционерни фондове. Много инвеститори поставят по-малки суми в общ пот. Управлението на фонда използва тези пари за закупуване на различни имоти, често в различни региони и държави. Това са за предпочитане търговски имоти, като офис сгради и търговски центрове. Доходът се състои от доход от наем и увеличение на стойността на имота.
Ние сме събрали основна информация за този клас активи за вас.
Риск от объркване със затворени фондове!
Отворените фондове за недвижими имоти не трябва да се бъркат със затворени фондове за недвижими имоти. Затворените фондове обикновено са свързани с инвестиране в конкретен проект, като придобиване и експлоатация на един търговски имот. За това се събират необходимите пари от инвеститорите. След като бъде събрана необходимата сума, няма да се събират повече средства. Следователно фондът е „затворен“. Тъй като това е предприемаческа инвестиция, в най-лошия случай съществува риск от пълна загуба на инвестираните пари. Ранното излизане от проекта често е проблематично.
За кои инвеститори са подходящи отворени фондове за недвижими имоти?
Начинът, по който инвеститорът инвестира парите си, зависи от индивидуалната му ситуация. Следователно няма общ отговор на този въпрос. Инвеститорите първо трябва да са наясно със собствените си цели и финансовите си възможности. И разбира се те са различни за всички. В зависимост от инвестиционната цел и личните предпочитания фондовете за недвижими имоти могат да бъдат подходящ компонент на инвестицията.
Фондовете за недвижими имоти ви позволяват да инвестирате в сгради, без да се налага да купувате собственост сами. Въпреки това няма гаранция за печалба дори при този вид физическа инвестиция. Например качеството и местоположението на недвижимия имот, както и наемните цени играят важна роля за възможния успех. Разбира се, поради причини за диверсификация на риска е забранено да инвестирате всичките си пари във фондове за недвижими имоти.
Инвеститорите също трябва да отбележат, че това е дългосрочна инвестиция. От една страна, това се дължи на нововъведените срокове. От друга страна, при закупуването на такива средства има предни натоварвания. Колкото по-дълъг е периодът на инвестиция, толкова по-добре се разпределя този фактор на разходите.
Изкупуването на дялове от фонда
Ако инвеститор иска да излезе от фонда за недвижими имоти, той може да върне акциите си от фонда на дружеството. Преди това беше възможно в много кратки срокове, но сега трябва да се спазват определени срокове.
Сроковете, които трябва да се спазват в отделни случаи, зависят от това колко дълго са парите на фонда в депозита. Стойността на частта, която трябва да бъде върната, също играе роля.
По принцип има три срокове, които трябва да се спазват:
- Минимален период на държане: Инвеститорът трябва да държи своите дялове на фонда за определен период от време след покупката, преди да може да ги върне във фонда.
- Краен срок за обратно изкупуване: инвеститорът трябва неотменимо да обяви, че иска да изкупи дяловете определено време преди обратно изкупуване. Това дава възможност на фондовата компания да планира по-добре, защото на ранен етап знае кога инвеститорът иска да излезе.
- Дати на обратно изкупуване: Компанията може да определи определени дати в годината за обратно изкупуване на дялови единици. Много фондове позволяват обратно изкупуване всеки търговски ден; В договорните условия обаче връщането може да бъде ограничено само до една дата годишно.
Дяловете на фонда са в ареста едва от 22 юли 2013 г.
Ако дяловете на фонда са в депозитарната сметка на инвеститора само от 22 юли 2013 г., се прилагат следните срокове. Разбира се, също и за инвеститори, които купуват дял от фонд днес.
Дяловете в отворени фондове за недвижими имоти трябва да се държат най-малко 24 месеца, преди да бъдат върнати във фондовата компания.
Има и едногодишен период на връщане. Поради това инвеститорите трябва неотменимо да декларират, че искат да върнат дяловете си една година преди планираното изкупуване. Според становището на консултантския център за потребителите на NRW, тази декларация може да бъде направена в рамките на минималния период на съхранение от 24 месеца. Доколкото се вижда, фондовете също правят това. От друга страна, този период на връщане трябва да се спазва във всеки случай - дори ако инвеститорът има своите дялове в неговата депозитна сметка за повече от 24 месеца преди прекратяването.
Малките инвеститори също попадат под новите правила. Те се прилагат независимо от това колко голям или малък е продаденият дял от фонда.
Дяловете на фонда могат да бъдат върнати всеки търговски ден - при спазване на описаните законови срокове. Но компаниите също могат да се отклоняват от това в техните условия. Кодексът за капиталовите инвестиции им позволява да определят определени дати. Възможно е дори обратно изкупуване на акциите на всеки 12 месеца.
Дяловете на фонда вече бяха в депозита на 21 юли 2013 г.
Малките инвеститори с по-стари дялови фондове се радват на по-голяма гъвкавост. Ако дяловете на фонда вече са били в депозита на 21 юли 2013 г., се прилага следното.
Законът предвижда, че акциите трябва да се държат в продължение на 24 месеца и могат да бъдат върнати само за период от 12 месеца. И двата крайни срокове се отнасят само до връщането на дялове, които надвишават 30 000 евро за календарна половин година. Следователно инвеститорите на дребно едва ли са засегнати от тази разпоредба.
Някои инвеститори, закупили дяловете си преди 1 януари 2013 г., са още по-добре. Дори не е необходимо да спазвате 24-месечния минимален период на задържане. Ако приемем: Договорните условия на дружеството на фонда не предвиждаха минимален период на държане по време на покупката. 12-месечният период на връщане трябва да се спазва само за възвръщаемост на единици над 30 000 евро за календарна половин година.
Дори при по-старите дялове обаче инвеститорите трябва да вземат предвид всички фиксирани дати за обратно изкупуване. И тук фондовите дружества могат да ограничат обратно изкупуване на дяловете до една дата годишно със съответните договорни условия.
Каква е причината за тези срокове?
Отворените фондове за недвижими имоти получават проблем, когато техните инвеститори - както например във финансовата криза - изтеглят големи суми пари за кратък период от време. След това фондовете са заседнали в затруднение: за да могат да бъдат изпълнени всички искания за връщане, недвижимите имоти от активите на фонда трябва да бъдат продадени. Недвижимите имоти обаче не могат да бъдат продадени на добри цени в рамките на кратък период от време - особено не, когато потенциалните купувачи знаят, че фондът за недвижими имоти е под натиск при продажба.
За да разреши, наред с други неща, този основен конфликт между ежедневното връщане на акции от фонда и недвижими имоти, които могат да се продават само гъвкаво, законодателят включи правилата, описани в KAGB (Кодекса за капиталови инвестиции) през 2013 г.
Дяволът е в детайлите
Ако отворен фонд за недвижими имоти не може да отговори на всички искания за обратно изкупуване, той може при определени условия да спре изкупуването на дялове. Това означава, че инвеститорите не могат временно да напуснат фонда. Единият говори за закриване на фонда. Такъв затворен отворен фонд за недвижими имоти все още не е затворен фонд (вж. По-горе).
Какво се отнася за споразуменията за реинвестиране (задържане)?
Многобройни инвеститори се споразумяха, че печалбите, генерирани от фонда, няма да им бъдат изплащани, а вместо това ще се вливат в придобиването на нови дялове на фонда. Новите срокове се отнасят за тези новопридобити дялове: Поради това инвеститорите трябва да проверят дали това е съвместимо с техните цели и, ако е необходимо, да изменят споразумението за реинвестиране.
Алтернатива на връщане: продажба на дялови единици на фондовата борса
Като алтернатива на връщането на дялове на дружеството във фонда, те все още могат да се продават на фондовата борса. Тук не се прилагат нито 24-месечният минимален период на задържане, нито периодът на връщане.
Инвеститорите обаче трябва да имат предвид, че често им се налага да приемат отстъпка на фондовата борса в сравнение с официалната стойност на предаване, определена от компаниите. В най-лошия случай дори няма купувач.