Отслабнете правилно - DABonline Deutsches Architektenblatt
Има различни видове приемане. Архитектите трябва да са наясно с тях и техните правни последици, тъй като тук се крият рискове с голяма отговорност.
Текст: Юрген Щайнеке
На строителната площадка терминът „приемане“ често се използва от участниците в строителството по различни въпроси. Например могат да бъдат намерени термините „техническо приемане“, „приемане на VOB“ или „частично приемане“, често без да е ясно на участниците какво се крие в детайли зад тези условия. В фаза 8 на обслужване архитектът трябва да подкрепи клиента си в приемането на строителните работи и да го съветва обширно. Ако допусне грешки, съществува риск от съществени искове за вреди. Следователно, тази статия има за цел да покаже кога и под каква форма архитектът трябва да говори и да използва „законовото приемане“ (съгласно § 640 BGB или § 12 VOB/B). За да се избегне объркване, винаги трябва да се използват ясни термини.
Видове приемане: съгласно публичното и гражданското право
С приемането на гражданското право (правна сделка) строителните работи на изпълнителя се приемат от клиента. При този тип приемане въпросът е дали изпълнителят е предоставил услугите по същество напълно и без дефекти (готовност за приемане). Строителните работи са особено дефектни, ако не отговарят на договорените спецификации за качество, използваемостта е нарушена, има визуален дефект или работата се отклонява от общопризнатите правила на технологията - освен ако последното не е изрично уговорено. Правното приемане е регламентирано в § 640 BGB. Ако VOB/B е договорено, § 12 VOB/B също трябва да се спазва. Това не трябва да се бърка с публичноправното приемане от страна на строителните власти. Обществените интереси са във фокуса на приемането, например противопожарна защита, структурна безопасност, граници на сгради и гранични разстояния. Това приемане взема решение за въвеждане в експлоатация на конструкцията в публичното пространство. На практика обаче надзорният орган на сградите извършва само собствени инспекции и инспекции за приемане на сгради с високо ниво на обществен трафик, например в училища, детски заведения, търговски центрове и музеи. По-долу се разглежда само приемането съгласно гражданското право.
Задължение на клиента
Следното важи за всяка строителна площадка: Клиентът трябва да приеме работата на изпълнителя веднага щом е готова за приемане. Ако все още има значителни дефекти, строителят може да откаже приемането. В този случай изпълнителят трябва поне да отстрани тези недостатъци, преди да може да поиска приемане. Съществува значителен дефект, особено ако използваемостта на произведението е ограничена. Оптичните дефекти обикновено са значителни само ако работата се отклонява значително от целевото качество и дефектът във външния вид е особено забележим (например предна фасада). Клиентът има право и в случай на голям брой малки оптични или технически дефекти. да откаже правното приемане. Ако обаче клиент иска да откаже приемането в дългосрочен план, архитектът първо трябва да препоръча правен съвет.
Правните последици от приемането
Следните правни последици са свързани с приемането на правната сделка:
Тежестта на доказване е обърната: Преди приемането изпълнителят трябва да докаже на клиента при поискване, че извършените от него строителни работи не съдържат дефекти. След приемане клиентът трябва да предостави на изпълнителя доказателство, че изработката е дефектна (изключение: дефекти, съобщени по време на приемането)
- Давностният срок за искове за дефекти започва.
- Заплатите са дължими.
Рискът се прехвърля: До приемането изпълнителят носи риск от разрушаване или влошаване на работата му поради външни обстоятелства. Това дори е посочено във VOB/B. В раздел 4 (5) се казва: „Изпълнителят трябва да защити извършваните от него услуги ... до приемане срещу кражба и повреда.“ С приемането този риск се прехвърля върху клиента.
По принцип само клиентът или негов упълномощен представител може да приеме работата, извършена от изпълнителя. Трябва да се уточни, че самото сключване на договор за архитект не води до разрешение за приемане. Архитектът обаче трябва да посъветва клиента като част от строителния надзор по време на приемането и да направи препоръка за приемане.
Архитектът често си задава въпроса дали трябва също така клиентът да издава пълномощно за законно приемане на строителните работи. Това обаче не е препоръчително, тъй като архитектът може предварително да се договори с клиента за качеството на строителните работи, но в деня на проверката „очите” и изявленията на клиента все още липсват. Ако архитектът вече е разпознал недостатъци по време на мониторинга на имота, препоръчително е да говорите с клиента за тях преди датата на приемане и да координирате по-нататъшната процедура.
Тип приемане 1: Официално от клиента
За всички, участващи в строителството, официалното приемане е най-сигурният вид приемане. В този контекст „официално“ означава проверка и проверка на работата, извършена от изпълнителя. Във VOB/B официалното приемане е регламентирано в раздел 12, параграф 4. Ако на архитекта е възложена фаза 8 на обслужване, той обикновено трябва да предостави следните услуги във връзка с приемането на строителните работи:
- Организация на инспекционната инспекция (напр. Покана на клиента и получателя и, ако е необходимо, на специални експерти)
- Регистрация по време на посещението на място, идентифициране на дефекти
- Препоръки как да постъпите (напр. Препоръка за приемане, определяне на краен срок за отстраняване на дефектите)
Докладът за приемане трябва да съдържа поне следната информация:
- Ден на проверката
- Участници в проверката
- Открити дефекти и оценка дали дефектите са значителни или незначителни и дали изпълнителят ги е разпознал или не
- Определяне на краен срок за отстраняване на дефекти или завършване на останалата работа
- Срок на давност
- Резервации (поради известни дефекти или договорна неустойка)
- Подпис на клиента
Всички идентифицирани дефекти трябва да бъдат докладвани при приемане. Ако приемането е само „небрежно“ регистрирано от клиента и неговия архитект, клиентът губи значителна част от правата си (последващо изпълнение, заместващо изпълнение, намаление на цената и оттегляне), при условие че не се отчитат признати дефекти. Тогава клиентът получава само обезщетение за щети.
Препоръчително е да поискате отстраняване на дефектите, открити в доклада за приемане, като определите краен срок. Ако дефектите не са отстранени от изпълнителя в рамките на срока, може да се започне заместващо изпълнение в случай на договор за строителство на BGB (раздел 637 BGB). В случай на договор за строителство на VOB обикновено се изисква първо заплаха от прекратяване и оттегляне на поръчката (раздел 4 (7) във връзка с раздел 8 (3) VOB/B). Такова писмо трябва да бъде написано и изпратено от самия клиент.
Тип приемане 2: мълчалив
Има мълчаливо приемане на работата, ако няма инспекция или документ за приемане на работата, извършена от изпълнителя. Независимо от това, това е и активно приемане чрез съзнателни действия от страна на клиента. Пример: Изпълнителят е издал окончателната си фактура. Клиентът го плаща изцяло и без колебание, като по този начин изразява, че счита, че услугата е в съответствие с договора.
Тип приемане 3: фиктивно
В случай на фиктивно приемане настъпват правните последици от приемането, въпреки че клиентът може изобщо да не знае за това. Следните случаи в раздел 12 (5) VOB/B по-специално водят до фикция за приемане:
- Изпълнителят е уведомил писмено клиента за завършването на услугата и клиентът не е поискал официално приемане в рамките на дванадесет работни дни.
- Клиентът използва услугата или част от услугата в продължение на шест работни дни.
- Въпреки това, измислица за приемане не се появява, ако клиентът предварително е посочил ясно, че отказва приемането.
Частичното приемане е редовно приемане на юридическа сделка на строителните работи на изпълнителя, което се отнася до самостоятелна част от цялостната работа. Пример: Изпълнителят е поръчал гипсокартон, мазилка и бояджии. И трите лота ще бъдат самостоятелни и следователно могат да бъдат премахнати чрез сделки.
В случай на договор за строителство на VOB, изпълнителят има право на частично приемане в съответствие с раздел 12 (2) VOB/B. BGB няма такова задължение за частично приемане, така че изпълнителят да има съответно вземане срещу строителя само ако това е договорено по договор.
Оценка на състоянието - по-рано "техническо приемане"
Ако трябва да се проверят междинни етапи на строителството, които след окончателното завършване на услугата вече не могат да се разглеждат без разрушаване чрез по-нататъшно изпълнение, често се говори за „техническо приемане“. Този срок обаче е остарял и редовно води до фалшиви очаквания от изпълнителя. Определянето на състоянието в съответствие с раздел 4 (10) VOB/B не е приемане.
Оценката на състоянието обикновено се извършва от архитекта и ръководителя на обекта на изпълнителя. Протоколът е създаден от архитекта и трябва да бъде придружен от снимки. Пример: В случай на работа на замазка, изолацията на ударния звук се проверява след полагането й, тъй като когато замазката е законно приета, изолацията вече не може да бъде проверена без разрушаване на замазката.
Спорно е кои правни последици определянето на състоянието задейства срещу клиента. В някои случаи се твърди, че с проверката и одобрението на частичната услуга доказателствената тежест за наличието на дефекти вече се прехвърля върху клиента. Според друго мнение само „реалното“ приемане води до обръщане на доказателствената тежест.
Dipl.-Ing. Юрген Щайнеке е мениджър/ръководител на обект за SMV/Берлин от 20 години.