От основното жилище до инвестицията под наем - въпросите, които трябва да зададете

Купихте основното си жилище преди няколко години и искате да го промените. Тогава възниква въпросът какво да правите със старата си основна резиденция. Трябва ли да го продадете, за да си върнете парите, или да го наемете, за да събирате наем? Това е въпрос, на който не е толкова лесно да се отговори.

Има много елементи, които трябва да се вземат предвид и е по-добре да помислите внимателно, защото някои промени имат преки последици. Така че продайте или наемете основното си жилище, как да изберем? Ето поредица от въпроси, които трябва да си зададете, преди да вземете решението да превърнете настоящата си къща или апартамент в инвестиция в имот под наем.

Печелившо ли е това настаняване ?

Вие избрахте това настаняване според вашия бюджет към момента, вашите нужди, вкусове и т.н. В зависимост от личността и вашия темперамент, въпросът за финансовата доходност на този апартамент или къща със сигурност не е бил критерий номер едно във вашите изследвания.

Всъщност ние не избираме дом, който да живеем по същия начин, или дори дом за инвестиция в недвижими имоти. Във втория случай важното е преди всичко неговата рентабилност чрез наеми или чрез потенциала за капиталова печалба. Или позволява добра възвръщаемост между получените наеми и платената цена, или има голям потенциал за оценка през следващите години.

Следователно настоящото ви основно местожителство не отговаря непременно на критериите за подбор, които бихте имали, ако търсите имот, който директно да инвестира под наем.

Проучване на пазара е първото нещо, което трябва да направите:

колко струва вашият имот? Трябва да оцените продажната му цена възможно най-реалистично, за да имате ясна представа за продажната му стойност на текущия ви пазар на недвижими имоти. За това можете например да използвате нашата безплатна симулация на стойност.
За колко мога да наема тази квартира? Определянето на наема без таксите, които бихте могли да получите, ще ви позволи да изчислите рентабилността на наема на тази инвестиция. За целта можете да разгледате средния наем на квадратен метър обсерватория като този на Clameur или LocService или да проучите реклами на недвижими имоти, чиито имоти се отдават бързо под наем. вижте как да коригирате първия си наем за наем.
Как е търсенето под наем за този тип имоти във вашия район? Има ли много подобни такива под наем? Кои са елементите, които му позволяват да се диференцира? И т.н.

Всички тези елементи ще ви позволят да определите брутна рентабилност за това настаняване. Имайте предвид, че ще трябва да приспаднем от това таксите и таксите, свързани с тази инвестиция, както и данъка върху получените наеми (към това ще се върнем по-долу).

За по-нататъшни изчисления на рентабилността, паричния поток, IRR, има инструменти за измерване на степента на рентабилност на имот под наем.

Какъв е потенциалът за развитие на вашия квартал, вашия град ?

Живяхте няколко години в това жилище. Следователно вие имате перфектни познания за него, както и за заобикалящата го среда. Ти знаеш:

неговите качества и недостатъци: спокоен ли е, светъл, добре обзаведен, в добро състояние (и общите части?) и т.н. ?
Кварталът: как е вашата сграда или подразделение ?
Близост до магазини, услуги или обществен транспорт. Проекти за развитие във вашия квартал или град.

Вие сте в най-добрата позиция, за да можете да определите дали този тип собственост на това конкретно място вероятно ще нарасне и ще ви осигури капиталова печалба след няколко години.

Също така дава възможност да се задават въпроси за развитието на потенциала за отдаване под наем през следващите години. Това настаняване старо ли е? Ще бъде ли в конкуренция през следващите години с много други нови имоти в процес на изграждане? ?

Имате ли време и склонност да управлявате наема ?

Не трябва да се лъжем. Грижата за недвижимите имоти отнема време и наличност. Ако вече бягате след време, което рядко можете да направите на разположение, или ще трябва да се откажете от добавянето на тези ограничения към себе си, или да намерите някой, който да се справи с всичко това.

Всъщност има много редовни задачи за изпълнение:

търсете наемател (публикувайте съобщения, отговаряйте на имейли или телефонни обаждания, посещавайте, изучавайте профила на досиетата на потенциални наематели ...) и управлявайте административната страна (подписвайте договор за наем, направете опис на входа на осветителни тела и т.н. ).
Управлявайте взаимоотношенията с този наемател: обадете се за наем, проверете плащанията, напомняния, генерирайте квитанции за наем, преразгледайте наема, регулирайте таксите и т.н.
Реагирайте бързо на проблемите, с които се сблъсква наемателят: резервоар за топла вода, който се повреди, оборудване, което е повредено и т.н.

Разбира се, има възможност да се делегират всички или част от тези задачи на агенция за наем на недвижими имоти или посредник. Но ще отнеме време, за да изберете добър, да проверите работата му от време на време и пак ще бъдете помолени няколко пъти. В допълнение, това ще има разходи, които ще повлияят на рентабилността на наема ви.