Определяне на стойността на обекта чрез доходен подход - Определяне на стойността на пазарната стойност
Съгласно клауза 13 от FSO № 1 „доходният подход е набор от методи за оценка на стойността на оценявания обект, базиран на определяне на очаквания доход от използването на оценявания обект.“ Това е процедура за оценка, основана на принципа, че стойността на даден имот е пряко свързана с настоящата стойност на всички бъдещи нетни доходи, които имотът ще генерира. С други думи, инвеститорът купува генериращи доход недвижими имоти с днешните пари в замяна на правото да получава бъдещи доходи от търговската си експлоатация (например от отдаване под наем) и от последваща продажба. Същността на този подход е следната: средствата, инвестирани в собственост, трябва да носят доход не по-малък от същата сума, разпределена при алтернативен, най-малко рисков вариант.
Съгласно клауза 21 FSO No 1 „при прилагане на доходния подход оценителят определя размера на бъдещите приходи и разходи и моментите на тяхното получаване.
Прилагайки подход, основан на дохода към оценката, оценителят трябва:
а) задайте периода на прогнозиране. Прогнозният период се разбира като период в бъдещето, за който от датата на оценката се прогнозират количествените характеристики на факторите, които влияят върху размера на бъдещите доходи;
б) изследва способността на субекта да бъде оценен да донесе поток от доходи през прогнозния период, както и да направи заключение относно способността на актива да донесе поток от доходи в периода след прогнозния период;
в) определя дисконтовия процент, който отразява рентабилността на инвестициите в инвестиционни обекти, съпоставими с обекта на оценка по нивото на риска, използван за привеждане на бъдещите потоци от доходи към датата на оценката;
г) изпълнява процедурата за привеждане на потока от очаквани доходи през прогнозния период, както и доходи след прогнозния период, към стойността към датата на оценката ".
За да се определи стойността на обекта, използвайки доходния подход, методът на директна капитализация на дохода.
Изчисляването на стойността на обект по този метод се състои в определяне на размера на първоначалната инвестиция, която трябва да бъде инвестирана в създаването (придобиването) на обект, способен да генерира определен размер на чист оперативен доход годишно при даден (желан) годишна норма на възвръщаемост (степен на капитализация).
Основната формула за определяне на стойността чрез метода на директна капитализация е:
Където V - разходите за обекта на оценка Аз - очакван годишен доход от използването на съоръжението; R - годишен процент на капитализация на дохода.
Методът на директна капитализация се основава на предположението, че оценяваното имущество е способно да генерира стабилен годишен доход за дълъг период от време, сравним с останалия икономически живот.
От друга страна, самият период на прогнозиране на дохода е 1 календарна година.
Изчисляването на нетния оперативен доход включва определяне:
потенциален брутен доход - максимално възможният доход, който обектът на оценката може да донесе, с изключение на разходите и загубите;
действителен (ефективен) брутен доход - брутен доход, коригиран за загуби, свързани с недостатъчно използване на търговските площи, недобросъвестни наематели и др .;
нетен оперативен доход - разликата между действителния брутен доход и оперативните разходи, намалена от данъка върху дохода на лизингодателя.
Оценителят е приел, че собственикът на имота ще получава доход от използването му, като го дава под наем като административно пространство. Потенциалният брутен доход се определя от оценителя като произведение на годишната наемна ставка за 1 кв. m от наетата площ и размера на тази площ.
Изчисляване на годишния наем за 1 кв. m помещения от сравними обекти предполага следните действия:
1. Анализ на регионалния пазар на недвижими имоти, за да се намерят данни за сравними имоти. В този случай говорим за изпълнение на сделки за наем на административни и търговски помещения.
В резултат на анализа на информацията, получена от големите агенции за недвижими имоти в Тула, оценителят разкри офертите за наем на помещения, подобни на тези, които се оценяват към датата на оценката.
За да се определи стойността на обекта от разнообразието от оферти за отдаване под наем на административни и търговски недвижими имоти, бяха избрани пет аналога на обекта на оценка, най-близки по отношение на техническите характеристики, местоположението, клас на качество на помещенията.
2. Избор на критерии за сравняване на аналози на разглежданите помещения по отношение на въздействието върху размера на наема.
3. Изчисляване и прилагане на корекции на наемните цени на аналози, като се отчита ефектът върху размера на търсената стойност на разликите между разглежданите и подобни помещения.
4. Изчисляване на търсената стойност въз основа на определянето на среднопретеглената наемна ставка въз основа на коригираните аналогови данни.
Таблица 19 - Информация за аналози на обекта на оценка