Обърнете ипотека и анюитет, живеейки без наем в собствената си къща преди
Няма общ отговор дали си струва обратната ипотека с да или не. Зависи от индивидуалната ситуация. Това важи и ако е избрана доживотна рента вместо обратната ипотека.
Най-важното накратко:
- Няма общ отговор дали си струва обратната ипотека с да или не. Зависи от индивидуалната ситуация. Това важи и ако е избрана доживотна рента вместо обратната ипотека.
- Собствениците могат да останат в собствените си четири стени до края на живота си, но въпреки това получават пари за собствеността си през целия си живот.
- Обратната ипотека е относително скъп продукт.
- Съществуват значителни правни разлики между обратната ипотека и анюитета.
Обратна ипотека, Живот, Недвижими имоти, Потвърждение, Обратна ипотека - има много имена за този продукт. Идеята зад нея: или собствениците на имоти продават имотите си, или заемат пари.
И в двата случая те все още могат да живеят там. В зависимост от модела на финансиране собственикът получава еднократно плащане, временна или доживотна пенсия - и живее без наем в имота си до края на живота си. Имотът става собственост на купувача (например кредитен институт или застрахователна компания) само след смъртта му, но вероятно и при преместване в дом за пенсионери. Или заемът в резултат на обратната ипотека се изплаща чрез продажба на имота.
Какви са предимствата на обратната ипотека?
Собствениците могат да останат в собствените си четири стени до края на живота си, но въпреки това получават пари за собствеността си през целия си живот. Изплащането е необлагаемо, нито лихвите, нито изплащанията се извършват през целия живот. Обратната ипотека дава възможност за сигурност на планирането, тъй като всички важни фактори - например размерът на пенсията/еднократното плащане, лихвеният процент, срокът - се определят предварително. В повечето случаи е възможно имотът да бъде продаден - например в случай на грижи. След това заемът се изплаща от приходите от продажби.
Ако банка ви предложи заем, който изисква лихва и/или изплащане на текущи доходи, които да бъдат изплатени през целия ви живот, това не е обратна ипотека, а "нормален" заем, където имотът вероятно просто се използва като обезпечение.
Какви са недостатъците на обратната ипотека?
Обратната ипотека е относително скъп продукт. Това засяга както лихвения процент по кредита, така и направените такси. Те включват например таксата за транзакция и презастраховането на банката срещу риск от дълъг живот - т.е. ако собственикът живее по-дълго, отколкото е изчислено статистически. Имотът служи като обезпечение за обратната ипотека и вече не може да се използва като обезпечение за каквато и да е друга цел. Намалява наследствената маса. Всеки, който се интересува от обратна ипотека, определено трябва да изясни кой ще трябва да плаща разходите за поддръжка и ремонти в бъдеще.
Колко пари можете да очаквате за вашия имот?
Това разбира се зависи от много фактори, като състоянието и местоположението на имота или офертата на съответния доставчик. Следващият пример дава приблизителен порядък на величината:
Да предположим, че имате имот, който днес струва 200 000 долара. Доставчикът прилага отстъпка от риск от 25 процента. По този начин е на разположение сума на заем от 150 000 евро. Не получавате обаче 150 000 евро, но заемът в края на срока не трябва да бъде повече от 150 000 евро. Ако срокът на заема е 19 години, при лихва от 6 процента се предлага сума от почти 50 000 евро като еднократно плащане или около 340 евро месечна анюитет.
Имайте предвид, че тази фактура не включва никакви такси. Различните такси означават, че наличната сума е по-малка. Например еднократното плащане може да бъде намалено на 45 000 евро или месечната пенсия на 250 евро.
За кого е обратната ипотека?
Дали потребителската обратна ипотека е подходящ продукт, не може да се отговори с общо да или не. Това е възможна алтернатива за много специфична група хора.
По принцип ипотеката е опция за хора, които
- вече са пенсионери или са на път да се пенсионират,
- притежавате имот до голяма степен без дълг,
- искате да останете в този имот,
- нямат сродни наследници и
- биха искали да имат повече ликвидност, без да се налага да преодоляват финансово затруднение.
Когато разглеждаме горния пример, двама потребители с една и съща начална ситуация могат да постигнат много различни резултати:
Потребител А:
"Обратната ипотека е много интересна за мен, защото получавам общо почти 50 000 евро - пари, които иначе не бих получил. Нямам близки наследници или все още наследявам достатъчно без имота."
Потребител Б:
"Обратната ипотека не ме интересува, защото получавам само малко под 50 000 евро, но в крайна сметка трябва да изплатя 150 000 евро. Това намалява завещаното на близките ми със 100 000 евро."
Какви са разликите между обратната ипотека и анюитета?
Както обратните ипотеки, така и анюитетите имат общото ядро, че предишният собственик остава в имота си до края на живота си, без да се налага да плаща наем и получава пари за имота през целия си живот. Докато еднократното плащане, временният анюитет и доживотният анюитет обикновено са възможни при обратната ипотека, доживотният анюитет е около периодично плащане; еднократното плащане не трябва да бъде предвидено по дефиниция. На практика обаче еднократното плащане също може да стане част от договора - например ако имотът все още има остатъчен дълг и предишният собственик се нуждае от капитал, за да изплати изцяло дълга.
Съществуват значителни правни разлики между обратната ипотека и анюитета. Обратната ипотека в крайна сметка е договор за заем, който не променя собствеността, когато бъде подписан. Освен ако не е договорено друго, предишният собственик продължава да поема разходите за необходимите ремонти. Имотът служи като обезпечение на заемодателя, което обикновено се вписва в поземления регистър чрез такса за земя. След смъртта на собственика заемът или се изплаща чрез продажба на имота, или имотът става собственост на заемодателя.
При анюитета е различно: тук продажбата се извършва веднага след подписването и по този начин промяна на собствеността. Правата на предишния собственик, като право на наем без наем да живее до края на живота, се вписват в поземления регистър. Освен ако не е уговорено друго по договор, новият собственик отговаря за ремонтите.
По принцип не може да се каже дали обратната ипотека или анюитетът са по-изгодни. Зависи от индивидуалния случай - и от въпроса дали и колко оферти има на практика за въпросния имот. Тъй като обратната ипотека и анюитетът все още не са уловили в Германия, трябва да изчакаме и да видим как ще се развият нещата.
Какви алтернативи има на обратната ипотека и доживотна рента?
Всеки, който е разпределил активите си между различни видове продукти, трябва да провери дали желаната допълнителна ликвидност не може да бъде постигната по-добре по друг начин, отколкото с относително скъпата обратна ипотека. Всеки, който няма значителни активи освен собствения си имот, трябва да се запита дали продажбата е може би по-добрата алтернатива.
Би било лош сценарий, ако обратната ипотека или анюитет помогне от днешното финансово затруднение, но няколко години по-късно продажбата предстои и имотът или е обременен от скъпата обратна ипотека, или имотът вече не е с доживотния анюитет принадлежи.