Обратно към; кибритени кутии Блоковете на Чаушеску се превръщат в лукс
Автор: Alexandru Urzică/Дата на публикуване: 18-12-2014 08:12
В ретроспекция кризата е намалила повече площите на апартаментите, отколкото продажните цени за много новопостроени жилища. Жестоката конкуренция между разработчиците и стандартите, наложени от „Първа къща“, може допълнително да намали жилищната площ.
По време на "бума на недвижимите имоти", повечето инвеститори, участващи в жилищния сектор, продаваха мечтата за апартамент в западен стил, с щедри площи, които достигнаха 100 квадратни метра или дори надвишиха този размер. От първите признаци на криза амбициозният им план за промяна на начина на живот на румънците беше забравен. Техните грандиозни проекти бяха променени с движение на писалката, в резултат на което студията бяха преобразувани в двустайни апартаменти, а двустайните - тристайни. Проектите, родени в криза, в крайна сметка вървят на повърхността дори под "кибритените кутии" на Чаушеску. Обикновено малка площ трябва да означава и по-ниски продажни цени, но това не винаги е така.
"Капитал" направи десетката с най-малките двустайни апартаменти за продажба в нови проекти за недвижими имоти, като най-малко 60 апартамента се намират в Букурещ и околностите. Десетте оферти са резултат от анализа на над 150 жилищни комплекса за продажба на сайта imobiliare.ro ads и в базата данни на консултантската компания Coldwell Banker Affiliates от Румъния. Изводите са поне интересни. Половината от офертите са малки апартаменти на ниски цени, а другата половина включват малки апартаменти на цени над 1000 евро/използваем кв.м.
Най-скъпият малък апартамент се намира в Vitan Residence 2, проект, разработен от асоциацията между американските инвеститори Europa Capital и RPF Development, близо до метростанция Mihai Bravu. Цената на двустаен апартамент, с площ от 49 използваеми квадратни метра - който включва и балкон, е 69 500 евро. Vitan Residence 2 обаче е и най-добре локализираният проект сред десетте, вписани в топ.
Тенденцията на намаляване на застроените площи е очевидна на целия пазар и обосновката на разработчиците е проста. Те построиха апартаменти, които отговарят на моделите, зададени от програмата „Първа къща“, чрез която през последните шест години се търгуваше с повечето домове.
Профил на купувача
По програмата "Първа къща" през периода 2009-2014 г. банките отпускат заеми за закупуване на 47 000 жилища, разположени в Букурещ и окръг Илфов, на обща стойност около 2,1 млрд. Евро, според данни, предоставени на списание "Капитал" Национален фонд за гарантиране на кредита за малки и средни предприятия (FNGCIMM). Средната цена, платена от жителите на Букурещ за тези домове, е 44 680 евро. Средната цена на квадратен метър полезна площ в района на Букурещ-Илфов за периода 2009-2013 г. е 1064 евро, според изчисленията на Capital въз основа на данни на FNGCIMM. От това следва, че средният дом, закупен в този регион чрез програмата "Първа къща", е с площ от около 42 квадратни метра. Разликите в цените между Букурещ и останалата част от страната са около 30%, а столицата и окръг Илфов са единственият регион, който е отбелязал постоянен спад в продажната цена през шестте години на действие на правителствената програма.
От общите заеми „Първа къща“, отпуснати в Букурещ и Илфов през последните шест години, около 25 000 заеми, или 53%, са използвани за закупуване на двустайни апартаменти. За нови жилища, построени в Букурещ и Илфов през 2009-2014 г., бяха отпуснати от началото на програмата "Първа къща" и до днес около 18 500 заеми, на обща стойност около 850 милиона евро, което води до средна цена на единица от около 45 950 евро. От тях около 58% са двустайни апартаменти. Около 70% от закупилите апартаменти в Букурещ и Илфов чрез "Prima Casa" са на възраст между 26 и 35 години.
Румънците строят по-евтино
Всичките десет апартамента, представени в столицата, са построени след началото на кризата с недвижимите имоти, а седем от тях са част от проекти, чието развитие също е започнало през този период.
Само проектите Cosmopolis, Rose Garden и Edenia Titan са стартирани преди кризата, но в техния случай разработчиците са намалили площта на етапите, построени след 2008 г. През 2010 г. на рецепцията на първия блок на Evocasa Optima, Asher Lax, по това време директор Адама, разработчикът на комплекта, направи изявление, което малко инвеститори предположиха.
„Хората казват, че комунистическите апартаменти все още се строят, но ние направихме апартаменти с по-малки площи само за да могат хората да ги купуват. Хората нямат пари да купуват по-големи апартаменти “, каза той.
Реалността, която той описа, беше основата за раждането на ново поколение жилищни предприемачи. Проекти като резиденция Милитари, резиденция Метрополитън, резиденция Новум или Ню Сити Фундени процъфтяват в периферните райони на столицата като гъби след дъжд. Инвеститорите зад тях са лица, които са се възползвали от по-ниската цена на строителните материали и са пуснали на пазара апартаменти, чиято цена на продажба е около 760 евро/кв.м. Предложената от тях цена е с около 25% по-ниска от тази, начислена от разработчици с чуждестранна собственост в случай на проекти като Cosmopolis, Rose Garden, Edenia или Vitan Residence 2.
Експертите по оценяването класифицират двустайните апартаменти с полезни площи между 36 кв.м и 50 кв.м в категория комфорт II, която включва осем от десетте предложения, представени в столицата. Този тип жилища започват да се превръщат в правило на пазара, а изключенията носят със себе си цена, която надвишава с поне 30% средната стойност, установена от домовете, закупени чрез „Първата къща“ през последните години.
Броят на новите строителни площадки, отворени тази година, е сравним с този преди "бума" на недвижимите имоти и повечето от тях са построени апартаменти от тази категория. Само през третото тримесечие на тази година в Букурещ и окръг Илфов са завършени 2 205 жилища, с 84% повече от обема, пуснат на пазара през същото тримесечие на 2013 г., показват данни, публикувани от Националния статистически институт (INS). Първите девет месеца на годината са най-плодотворните през последните десет години по отношение на предоставянето на жилища в този регион.
През този период разработчиците са завършили 5657 домове в Букурещ-Илфов, с 64% повече в сравнение със същия период на предходната година. През първите десет месеца на тази година на национално ниво са регистрирани около 700 000 сделки с недвижими имоти, повечето от които в Букурещ, редица 54 641 сделки, и в окръг Илфов, 42 103 операции, според Националната агенция за недвижими имоти. Кадастър и реклама на недвижими имоти.
Тези резултати са доказателство за връщането на апетита на инвеститорите към жилищния сектор, най-засегнат от кризата с недвижимите имоти. През следващия период е още по-интересно да се проследи еволюцията на повърхностите в новите апартаменти, тъй като от желанието да се поддържа цената на достъпно ниво чрез програмата "Първа къща" и да се запазят настоящите им граници на печалба е възможно разработчиците за пренастройка на жилищните площи, тъй като качеството вече не може да бъде значително намалено.
5657 жилища са завършени в Букурещ и Илфов през първите девет месеца на тази година, с 64% повече в сравнение с 2013 г.
18 500 от нови жилища се търгуват чрез програмата "Първа къща" от 2009 г. и досега, от които 58% са двустайни апартаменти