Неприемане на общия имот от първи управител, назначен от предприемача на имота -
от Sarah Zentner Публикувано на 3 юли 2018 г. Актуализирано на 9 август 2018 г.
Приемането на общото имущество може дори да отнеме години, тъй като основно всеки купувач на апартамент сам извършва приемането. За да ускори и опрости процеса, предприемачът на имоти използва регламент, който предвижда, че приемането на съвместното имущество трябва да се извършва от управител, назначен от самия предприемач, т. Нар. Първи управител.
Висшият окръжен съд в Мюнхен трябваше да реши дали приемането е ефективно.
I. Разграничение
При приемане на етажната собственост трябва да се прави разлика между приемането на частна собственост (особено етажната собственост) и комунална собственост (например външни стени, покрив, стълбище, входни врати, асансьор, прозорци, градини и др.).
Купувачът сам трябва да поеме специалното и обществено имущество. Купувачът може да закупи специалния и комунален имот едновременно или поотделно. Приемането на частната собственост не означава непременно намаляване на общата собственост. Според решенията на Федералния съд всеки отделен купувач трябва да поеме общото имущество за себе си. Приемането има само последствия за него и по същество не засяга останалите купувачи.
Давностният срок за гаранционните права започва с приемането на общото имущество. В случай на отделно приемане от всеки отделен купувач, съществува риск давностният срок за гаранционни искове да бъде значително забавен. Сдружението на собствениците на апартаменти може (с решение на мнозинството) да поеме гаранционните права, стига да един Купувачът все още има гаранционни права.
II. Дело
Ответникът е предприемач и е построил етажен комплекс в Мюнхен през 2003/2004 г. и е продал отделните апартаменти с идентична форма на договори за покупка.
Приемането на общото имущество се регламентира в съответните договори за развитие на имота, както следва:
„Частите от сградата и съоръжението, които са съвместна собственост, са [...] поети и приети от администратора със съдействието на заклет експерт и съставяне на общ протокол. Администраторът е упълномощен и упълномощен от купувача за това; той е освободен от ограниченията на § 181 BGB. "
Договорът за покупка на разработчика съдържа, наред с други неща, за назначаването на първия администратор следното правило:
"Продавачът си запазва правото да назначи първия управител. С освобождаване от ограниченията на § 181 BGB, купувачът предоставя на продавача пълномощно да избере и назначи управителя и да сключи договора за управление за най-много пет години от момента, в който първият апартамент е готов за обитаване [...]. "
Ищецът е сдружението на собствениците на жилища и предявява иск срещу ответника за плащане на авансово плащане за отстраняване на недостатъците на звукоизолацията. Откакто се нанесе първият купувач, асоциацията на собствениците на жилища се управлява от агенция за недвижими имоти, която ответникът назначи.
През юли 2016 г. ищецът поиска от ответниците да ги произвеждат без дефекти. Ефективно приемане на съвместното имущество не съществува, тъй като правилникът за назначаването на администратора е неефективен. Ответникът все още дължи първото бездефектно производство на общото имущество.
Ответникът повдигна възражението за давност (законово и договорно договореният гаранционен срок е 5 години). Администраторът вече е извършил приемането през 2003/2004 г. Купувачите възложиха и упълномощиха управителя, който сам избра експерта. Следователно подсъдимият няма нищо общо с това. Освен това ищците имплицитно са намалели, като са се преместили в апартамента и са платили покупната цена. Между другото, вземанията на ищеца са отнети след повече от 13 години.
III. Решение на Висшия окръжен съд в Мюнхен от 24 април 2018 г., Az.28 U 3042/17
В решението си Висшият окръжен съд на Мюнхен решава, че обжалваното авансово плащане на разходи не е погасено по давност, тъй като давностният срок за оспорените искове за дефекти все още не е започнал поради липса на приемане.
Приемането на общото имущество се извършва от администратор, който е възложен и упълномощен от купувачите, но първият администратор е назначен от ответника.
По този начин ответникът може да назначи първоначален администратор, който е икономически или правно свързан с него. Това създава риск за купувача, че такъв администратор не проверява неутрално изискванията за приемане на общата собственост, а вместо това действа в полза на предприемача, което може да има решаващо влияние върху приемането.
Клаузата, използвана от предприемач, която позволява закупуването на съвместното имущество от първи управител, икономически или законно свързан с предприемач, представлява неразумен недостатък за купувача и следователно е неефективна (нарушение на раздел 307, параграф 1, клауза 1 BGB).
Следователно приемането през 2003/2004 г. е неефективно, така че давността не започва да тече.
Не се подразбира приемане чрез използване и плащане на покупната цена. Ищците са били обект на погрешното схващане, че администраторът е поел комуналната собственост, така че собствениците на апартаменти са лишени от необходимото съзнание за обяснения.
Исковете на ищеца също не се отнемат. Като потребител, ответникът е отговорен за самата клауза за неефективно приемане. Тя трябваше да се съобрази с факта, че ищецът ще придобие правни познания за това и ще предяви претенции за гаранция дори след изтичане на давностния срок от 5 години, приложим в случай на правно ефективно приемане.
Липсата на приемане не изключва искането за авансово плащане в настоящия случай. Дори и да е в основата на случая, че няма право на авансово плащане преди приемане (вижте публикацията в блога от 30 януари 2018 г. - няма права за дефекти преди приемане), тук нещо друго се прилага като изключение. Отговорният разработчик на собственост, като потребител на клаузи за приемане, които са невалидни при общи условия, не може да се позовава на липсата на приемане като предпоставка за заявяване на гаранционни права.
IV. Оценка
Със своето решение Висшият окръжен съд в Мюнхен следва решението на Федералния съд от 30 юни 2016 г. Az. VII ZR 188/13, който решава подобно дело.
В случая, който ще бъде решен от Федералния съд, самият разработчик на собственост, като първи администратор, извършва приемането на съвместното имущество. Федералният съд постанови, че предприемачът на имоти, като собственик на апартамента, не може ефективно да декларира приемането на купувача. По-нататък Федералният съд (отново) ясно заяви, че клауза, която позволява приемането на съвместното имущество от първи администратор, назначен от предприемача, е неефективна съгласно раздел 307 (1) изречение 1 от Германския граждански кодекс.
V. Съвети за практика
Все още е трудно за разработчиците на имоти ефективно да опростят и ускорят приемането на обща собственост. Прехвърлянето на приемането към експерт също не е разрешено.
На 12 декември 2006 г. Нюрнбергският висш окръжен съд постанови, че е в сила следната клауза, предварително формулирана от предприемач:
"[...] За приемането на общия имот собствениците на апартаменти трябва да инструктират трима души да ги представляват [...]".
Ако частичното приемане се извършва въз основа на тази клауза от тримата възложени лица, давностният срок за искове за дефекти на съвместното имущество не започва до „последното” приемане.
Дали е ефективен регламент, който предвижда тази комунална собственост