Наем на жилище - клаузи за ефективно обновяване - адвокати на Vohmann; Колеги във Вупертал

В три решения от 18 март 2015 г. Федералният съд промени предишната си съдебна практика относно ефективността на клаузи, които налагат козметични ремонти на наемателя. В един случай - Az: VIII ZR 242/13 - след края на наема, наемодателят поиска обезщетение от наемателя, тъй като не е извършил козметичен ремонт. Съответната клауза в договора за наем гласи, наред с други неща:

Наемателят се задължава да извърши козметичен ремонт в съответствие с т. 2 и 3. Козметичните ремонти включват боядисване, вароване или тапетиране на стени и тавани, боядисване на подове и вътрешно боядисване на прозорци, боядисване на врати, радиатори, комунални линии и всички останали боядисвания в помещенията под наем, включително тези върху вградените мебели.
Козметичните ремонти трябва да се извършват професионално и редовно в съответствие с предназначението и вида на наетите стаи, ако външният вид на дневните е повече от пренебрежимо влошен от използването. Обикновено това е така след следните интервали от време: в кухнята, баните и душовете на всеки три години, (.), Във всички други спомагателни стаи на всеки седем години. Боядисването на прозорци, врати, радиатори, захранващи линии и вградени мебели се изисква редовно след шест години, ако външният вид е повече от пренебрежимо повлиян от използването.

Според BGH споменатите клаузи са ефективни, ако апартаментът е бил предаден на наемателя в реновирано състояние в началото на наемането. Тогава клаузата не надхвърля действителната нужда от обновяване. Това е така, защото интервалите, посочени в раздел 2, се прилагат само за „обща“ нужда от обновяване. Договорът за наем съдържал и клауза, според която наемателят е бил свободен да представи доказателства във всички случаи на задължение за надлежен ремонт, че поради действителното състояние все още не са необходими козметични ремонти в апартамента.

Допълнителната разпоредба в клаузата, според която задължението за извършване на козметични ремонти започва редовно, ако външният вид на помещенията е повече от пренебрежимо влошен от използването, не оказва неправомерно неблагоприятно положение на наемателя. Тъй като тази формулировка означава, че незначителните признаци на употреба не предизвикват задължението за обновяване.

Заключение: Споразумението за клауза за ремонт, според която наемателят обикновено е задължен да извършва козметични ремонти съгласно обичайния график, е ефективно, ако реновиран апартамент му е бил предаден в началото на наема.