Наем г; търговски лизинг - професионалисти
Проверено на 29 април 2020 г. - Дирекция за правна и административна информация (министър-председател), Министерство, отговарящо за правосъдието
При сключване на договор за търговски наем, наемната цена се определя свободно от страните, по принцип въз основа на наемната стойност на помещението.
Свиване на всички Разгъване на всички
Първоначална сума на наема
Първоначалният размер на наема не е регламентиран и се определя свободно от страните по договора.
Лизингодателят не е обвързан от наема на предишния наемател или от референтните наеми.
По принцип той се определя според наемната стойност на имота.
Наемната цена обикновено се изразява в годишни евро без данък на квадратен метър: например наемът на магазин от 120 m² с цена от 500 € HT съответства на месечен наем от (120 x 500)/12 = 5 000 € HT.
наемите за голи наети търговски помещения по принцип са освободени от ДДС, но лизингодателят може да реши да ги спази. Наемите за оборудвани търговски помещения подлежат на ДДС при стандартна ставка от 20%.
Цената отчита например следното:
- Характеристики на помещенията (местоположение, площ, положение и разположение на помещенията.)
- Дестинация на помещенията (естество и брой на предприятията, оторизирани от лизинга)
- Задължения на страните, по-специално разпределение на данъци и такси за съсобствеността
- Местни маркетингови фактори (познаване на марката, транспорт например)
- Цени в квартала.
Ако лизингът е предоставен за всички предприятия, наемът по принцип е по-висок от този на лизинга, разрешаващ само определена дейност.
Плащането на лизингодателя на стъпало на врата или входна такса обикновено се компенсира от по-нисък наем.
Договорът за лизинг може да предвижда плащането от лизингополучателя на обезпечителен депозит, чийто размер е свободно фиксиран от страните, целящ да гарантира на лизингодателя правилното изпълнение на лизинговия договор и плащането на дължими на лизингодателя суми, по-специално по време на реституция на помещения. Това не е законово задължение.
Без врата
Ако става дума за свободни помещения, клауза в търговския лизинг може да предвижда заплащане на входна такса на лизингодателя.
Тази сума, фиксирана свободно от страните, е окончателно придобита от лизингодателя и не трябва да се възстановява в края на лизинговия договор.
Може да се плати еднократно или на вноски в допълнение към наема.
Прагът може да се счита:
- Или като a добавка за наем (най-честият случай), позволявайки на лизингодателя да се предпази от риска от пропаст между увеличението на наема и реалната стойност на наема на помещенията. Тази добавка ще бъде интегрирана в изчисляването на наема при подновяване на лизинга.
- Или като a обезщетение в замяна на определени елементи, по-специално търговски предимства, предоставени от лизингодателя, несвързани с наема, или в замяна на амортизацията на помещенията.
Внимание: естеството на стъпалото на вратата трябва да бъде посочено в договора за наем. Ако това е добавка за наем, наемателят може да го приспадне от печалбата си, като разпредели това приспадане за период, поне равен на продължителността на наема (с 1/9 десети например). Но ако това плащане се квалифицира като обезщетение, наемателят не може нито да го приспадне, нито да амортизира.
Преразглеждане на наема по време на наема
По време на лизинговия договор наемът може да бъде преразгледан съгласно тригодишната (законова) ревизия или според друг период на ревизия, посочен в договора (клауза за плъзгаща скала)
Тригодишен преглед
Наемът може да бъде преразгледан по искане на лизингодателя или наемателя след минимум 3 години.
Този метод за преглед е автоматичен: не е необходимо да се предвижда в договора за наем.
Преразглеждане е възможно само ако са изминали 3 години от датата на влизане във владение на наемателя (първоначален договор за наем), подновяване на предишен договор за наем или влизане в сила на предишната ревизия.
Преразглеждането може да бъде поискано само след изтичане на 3-годишния период (т.е. от деня след изтичането му). Всяко искане, отправено преди изтичането на тригодишния период, се счита за нищожно.
Искането трябва да бъде връчено с акт на съдия-изпълнител или изпратено с препоръчано писмо с обратна разписка (LRAR) и да се посочи размерът на искания наем.
Да знам: прегледът под наем влиза в сила от датата на искането за преглед.
Ограничаване на тригодишния преглед
Тригодишното ревю е ограничено.
Всъщност настоящото увеличение на наемите не може да надвишава вариацията на тримесечния референтен индекс: