Метод на доходите при оценка на недвижими имоти
Тема 7. Метод на доходите при оценка на недвижими имоти.
1. Структура на метода на доходите.
2. Основни принципи на метода на доходите.
3. Норма на капитализация, отстъпка.
4. Условия на лизингови плащания.
5. Реконструиран отчет за приходите и разходите.
6. Метод с пряка капитализация.
7. Оценка с използване на остатъчна техника.
8. Втори метод за капитализация.
Методът на доходите за оценка на недвижими имоти отразява мотивацията на типичния купувач на печеливша недвижима собственост: очаквания бъдещ доход с необходимите характеристики. Като се има предвид, че съществува пряка връзка между размера на инвестицията и ползите от търговското използване на инвестицията, стойността на недвижимите имоти се определя като стойността на правата за получаване на дохода, който тя носи. Тази стойност (пазарна, инвестиционна) се определя като настоящата стойност на бъдещи доходи, генерирани от оценявания актив.
Основното предимство на метода на доходите в сравнение с пазарния и разходния е, че той до голяма степен отразява виждането на инвеститора за недвижимите имоти като източник на доход, т.е. това качество на имота се взема предвид като основен ценови фактор. Методът за оценка на дохода е тясно свързан с пазарните и разходните методи. Например нормите на възвръщаемост, прилагани в метода на доходите, обикновено се определят от анализа на сравними инвестиции, разходите за обновяване се използват при определяне на паричния поток като допълнителни инвестиции, методите на капитализация се използват за корекция на разликите между пазарните и разходните методи. Основният недостатък на метода е, че за разлика от другите два метода за оценка, той се основава на прогнозни данни.
1. Структура на метода на доходите.
На първия етап, когато се използва методът на доходите, се прави прогноза за бъдещи доходи от наем на оценените помещения за периода на собственост, т.е. за времето, през което инвеститорът ще запази собствеността върху имота. Лизинговите плащания се освобождават от всички повтарящи се оперативни разходи, необходими за поддържане на имота в необходимото търговско състояние и управление, след което стойността на имота в края на периода на собственост се прогнозира в абсолютни или частични стойности на първоначалната стойност - т. нар. степен на реверсия. В последната стъпка прогнозираните печалби и сторнирания се преобразуват в справедлива стойност, като се използват методи за директна капитализация и дисконтирани парични потоци. Изборът на метод за капитализация се определя от естеството и качеството на очаквания доход.
Директната капитализация се използва, ако прогнозата е постоянна или плавно променяща се с незначителен темп на доход. Ако динамиката на промените в доходите е значителна или тези промени са нередовни, тогава се използва дисконтиран паричен поток.
Ако в бъдеще се очаква несигурна ситуация по отношение на бъдещите доходи, препоръчително е да се използва методът на директна капитализация, като се разчита на ретроспективни и текущи данни за продажбите и лизингите във връзка с аналогови съоръжения.
Стойността се определя по метода на директната капитализация, като се използват само две променливи: прогнозният нетен годишен доход и съответният процент на капитализация. Методът се основава на факта, че на свободен и конкурентен пазар съотношението на доходите от наем към продажните цени за всеки от идентифицираните обекти на недвижими имоти с една и съща употреба се разпределя около определена стойност, което е основният показател за избора на степен на капитализация.
Следователно стойността се определя чрез разделяне на прогнозирания годишен доход на пазарната стойност на степента на капитализация, която се извлича или от историческа и текуща информация за продажбите и лизингите, или се изчислява като норма на възвръщаемост на капитала, коригирана за условията на компенсация за промени в стойността на първоначалния капитал през периода на собственост.