Какви права има собственикът на ипотекиран имот
Автор: Валентин Виореану/Дата на публикуване: 29-10-2016 07:10
Покупката на жилище чрез ипотека носи много ограничения за купувача. Почти всяко намерение на клиента трябва да бъде консултирано с банката, реалния собственик по време на кредита.
Когато купувате жилище, веднага след одобряването на кредитното досие ентусиазмът ви пречи да обърнете внимание на действителните права, които имате върху закупения имот. С покупката на жилището с ипотека ограниченията, наложени от банката, се намират в договора за кредит, но малцина ги четат внимателно. По този начин, накратко, те не трябва да отчуждават, разчленяват или променят структурата на сградата, да наемат или регистрират други задачи без писменото съгласие на банката.
„Тези ограничения се намират в съдържанието на договора за ипотека и са регистрирани в Поземлената книга на закупената сграда“, обяснява за Capital Влад Хугулеак, ръководител на Службата за индивидуални заеми на BCR. Бих искал да не пренебрегвам един аспект, споменат по-горе, а именно, че наемът на ипотекирания имот изисква съгласието на банката. Също така ремонти, удължаване на сградата не трябва да се извършват без съгласието на кредитната институция. „Необходимо е да се поиска споразумението за ситуациите, които противоречат на ограниченията/задачите, регистрирани след подписването на договора за ипотека. Най-честите заявки от нашите клиенти са тези, свързани с наемане на сградата или промени в сградата “, казват експертите на BCR. Също така, ако кредитополучателят възнамерява да създаде седалище на фирма в имота, закупен на кредит, е необходимо предварително да получи писменото съгласие на банката.
Ако жилището е продадено преди изплащането на заема и вдигането на ипотеката, има няколко възможности. С предварителното съгласие на банката могат да се разгледат три възможности: сключване на мостов заем, чрез предсрочно погасяване на първоначалния заем, кредитна транзакция. Хипотетично казано, ако собственикът на ипотекирания имот иска да купи друго жилище, но няма необходимата сума за изплащане на съществуващия заем, той може да избере мостови заем от същата банка, от която е сключил заема за недвижим имот и в полза на който ипотекира имота, или от друга банкова институция. Тя ще получи необходимата сума за закупуване на нов недвижим имот, при условие че в срок, установен от банката, продаде ипотекирания недвижим имот и изплати сумата.
Аварийни решения
Друг вариант е този, при който собственикът намира клиент, готов да закупи имота също чрез банково финансиране. Продавачът ще се свърже със собствената си банка, за да получи споразумението за учредяване на ипотека от ранг II върху въпросния имот, в полза на банката на купувача - за предпочитане е същата банка кредитор като продавача, за да опрости процедурата и в същото време да гарантира получаване на съгласието на банката.
Ако купувачът получи исканата сума, банката на купувача ще създаде ипотека от ранг II върху имота, който ще се търгува, и превежда парите на кредитната институция на продавача, така че да може да извърши предсрочното погасяване. Кредиторът на продавача ще разпореди заличаването на ипотеката, впоследствие банката на купувача ще нареди вписването на ипотека от първи ранг върху имота.
Изводът, който произтича от горното, е, че имот, дори да има право на ипотека в полза на банката, може да се търгува при спазване на определени условия. Самата ипотека не предполага забрана за отчуждаване, като последната обикновено се изисква от повечето банки, в допълнение към ипотечното право, преди отпускането на ипотечен заем.