Как да познаете с предприемача и да не се присъедините към редиците на измамени инвеститори в недвижими имоти
Знаете ли коя сграда се смята за най-дългата в историята на света? Не не. Това не е "Кутузовската миля", не "Москва Сити" и дори къщите, заложени в съветската епоха. Дланта се държи здраво от известната Кьолнска катедрала в Германия. Изграждането му започва през 1248г. Оттогава десетки поколения строители са се сменили, но досега нито една комисия не го е приела за експлоатация. И вие казвате "Русия". Въпреки това, все пак, нека се обърнем към нашето, както се казва, "родно" дългосрочно строителство и да разберем няколко прости и в същото време трудни въпроси: как да познаем с разработчика и да не се присъединим към редиците на измамените инвеститори в недвижими имоти? Адвокат Олег Сухов („Правен център на адвокат Олег Сухов“), президент на Гилдията на адвокатите на пазара на недвижими имоти, ще разкаже за това в нова статия.
Купуване на апартамент в нова сграда. Откъде да започна?
Един умен човек каза: „Когато не знаете откъде да започнете, започнете отначало“. Ще следваме и този съвет. И така, обмисляте как да си купите апартамент в нова сграда. На първо място, трябва да съберете цялата информация за разработчика. Първото нещо, което трябва да направите, е да проверите разработчика чрез уебсайта на данъчната инспекция под раздела „Проверете себе си и контрагента“ http://egrul.nalog.ru/. Ако строителна фирма има просрочени плащания към бюджета и извънбюджетните фондове, а освен това не подава навреме отчети в данъчната служба, има причина да бъдете предпазливи.
Освен това е необходимо да се провери компанията чрез "Решения на Арбитражния съд" http://ras.arbitr.ru/. Между другото, малко отклонение. Много често името на разработчик е просто марка, която обединява цяла група компании в строителен холдинг. Но за това коя компания всъщност строи сградата, можете да разберете само при подписване на договор за дялово участие (или друго споразумение, ако продавачът избягва спазването на 214-FZ). Следователно строителната компания, с която акционерът сключва договор, може да се окаже „чиста“ след такъв одит. Това също се случва.
Нека обаче се върнем на сайта на арбитражния съд. В търсачката „Банка от решения“ въвеждаме името на фирмата, която ни интересува и разглеждаме всички случаи с нейно участие. Освен това обръщаме внимание само на общия размер на финансовите искове срещу предприемача от трети страни: доставчици, превозвачи, изпълнители, данъчни и митнически органи, както и граждани и компании, участващи в споделено строителство на други обекти. И по най-важното - има ли претенции за обявяване на разработчика в несъстоятелност? Ако има искове за големи суми и още повече има обявяване в несъстоятелност на компанията, тогава е по-добре да стоите настрана от такъв разработчик. Парите ще бъдат по-цялостни.
След това търсим форуми на купувачи на апартаменти. В интернет има много такива ресурси. В същото време обръщаме внимание само на отрицателни твърдения: жалби от притежатели на капитал на избраната от вас къща или други обекти на недвижими имоти, построени от компанията. Особено отбелязваме случаи на нарушаване на сроковете за доставка на къщи, двойна продажба на апартаменти, проблеми с документацията и регистрацията на сградата, изисквания за допълнителни плащания по време на строителството. Не забравяйте да видите какво пише медията за основателите и мениджърите на разработчика. Внимателно проучете аналитични статии и рецензии. Имало ли е скандали с вашата строителна компания? Кога? По каква причина? Кой го финансира? Какви са нейните връзки с банки и държавни агенции? Още на този етап трябва да се формира мнение за този разработчик.
Също така е препоръчително да разберете - местен разработчик или не. Съдебната практика показва, че повече от половината от фалитите в регионите на Русия се случват при компании, които са регистрирани в едно съставно образувание на Федерацията, а изграждат в други. В това няма нищо лошо, разбира се, но трябва да разберете, че предприемачът е не само юридическо лице, но и строителна база, която просто не можете да влачите от другия край на страната и не може да бъде придобита наведнъж на мястото.
Съвсем наскоро Арбитражният съд на Омска област фалира доста голяма московска компания ЗАО "Алмазинвест". Разработчикът се опита да построи микрорайон от няколко десетки къщи в Омск, но силата му беше достатъчна само за пет кутии сгради, които сега гледат на древния сибирски град с празни очни кухини.
И въпреки че тази московска компания беше доста голяма и дори добре позната на жилищния пазар, тя не можеше да направи нищо без строителна база в региона на Омск. Оказва се, че това е бил чист хазарт. Ето защо, когато проверявате строителна компания, винаги обръщайте внимание на нейната история. Колкото по-стара е компанията, толкова по-надеждна е тя. В крайна сметка трябва да се научите как да разделяте разработчиците. Както показаха последните двадесет години, най-стабилни са онези предприятия, които са израснали от съветските строителни тръстове и имат дългогодишен опит в строителството.
Строителство на ваш риск
Въпреки това, дори след като потърси „компрометиращи доказателства“ за предприемача и се увери, че може да му се вярва, гражданинът все още рискува да се окаже без апартамент. Защо? Всъщност има много причини. Нека разгледаме някои от тях. На първо място, трябва да се има предвид, че строителна фирма е в състояние да построи къща на свой собствен риск. За какво се отнася? И ето какво. Например в Москва има строителна компания "Аранта" (името е променено). Тя е регистрирана в данъчната служба, плаща данъци точно (поне не е била хваната от ръката), няма претенции на изпълнители срещу тях, а през последните пет години Aranta е поръчала четири обекта. И все пак има едно „но“. Три от четири сгради са регистрирани само по съдебен ред.