Как да изчислим рентабилността d; доживотна рента
Добре дошли във Vita Pecunia! Получавайте 7 имейла с доживотна рента, за да направите транзакцията си успешна !
В областта на инвестициите нормата на възвращаемост е добър показател за сравняване на инвестициите помежду си и вземане на правилни решения.
В традиционните недвижими имоти първите изчисления на доходността от наем са доста прости. Подробно ги описвам по-долу.
След това обяснявам рентабилността в изчислението на живота.
Изчислете възвръщаемостта на инвестицията в недвижим имот
Брутният доход от наем
Брутният доход от наем ви позволява да определите способността на имота да генерира наеми спрямо пазарната му стойност.
Следователно се изчислява като съотношение на брутните годишни наеми към пазарната стойност на имота.
По този начин, ако имотът ви се оценява на 200 000 евро и генерира наеми в размер на 12 000 евро годишно (месечен наем от 1000 евро), брутният доход от наем е 12 000 евро/200 000 евро = 6%.
Изчислението е много грубо, защото не отчита таксите и данъците.
Нетната доходност от наем
Това е съотношението на годишните наеми минус такси (етажна собственост, данък върху имуществото, застраховки и др.) Към пазарната стойност на имота.
Вземайки предишния пример и приемайки, че годишните такси са 3000 евро, получаваме нетна доходност от наем от:
(12 000 евро - 3000 евро)/200 000 евро = 4,5%
Този показател е по-точен от предишния. Все още нещо липсва: данъчно облагане.
Нетна нетна доходност от наем
От предишния финансов показател ще извадим данъка.
И тогава става сложно ...
Трябва да вземете предвид вашата пределна данъчна категория, но също така и данъчния резултат от експлоатацията на имота. Ако имотът ви е отдаден под наем, това е резултатът от имота, в противен случай резултатът BIC.
И в зависимост от вида на плана: микро или реален, данъчното облагане е различно.
Накратко, да вземем случая с инвеститор, който има IMR (пределна данъчна категория) от 30%, наложена на режима на микрофинансиране (голи наеми).
В предишния пример резултатът от собствеността е 12 000 евро x 70% = 8 400 евро. Като напомняне, инвеститорът се възползва от намаление с 30% за режима на микроземли.
Следователно неговият допълнителен данък ще бъде 30% x 8,400 € = 2,520 €, към който той ще трябва да добави вноски за социално осигуряване от 17,2%.
Или обща такса от 3 965 евро, направена от данъчната администрация.
Следователно нетният доход от наем е (€ 12 000 - € 3000 - € 3 965)/€ 200 000 = 2,5%.
Мимоходом осъзнаваме, че брутният доход от наем е много далеч от реалността ... И това не е краят, тъй като на този етап не сме взели предвид развитието на цената на недвижимия имот и използването на ипотека.
Вътрешната норма на възвръщаемост
95% от инвеститорите в недвижими имоти никога не са чували за вътрешната норма на възвръщаемост.
Това е изключително прецизен финансов показател, който ви позволява да вземете предвид всички параметри на вашата инвестиция под наем. Или дори финансова инвестиция, тъй като работи с всички инвестиционни медии.
Представете си да вземете предишния пример и да планирате да продадете апартамента си за 250 000 евро за 15 години.
Как да го вземем предвид ?
В IRR (вътрешна норма на възвръщаемост), съвсем просто.
Формулата за IRR е доста сложна, няма да я разглеждам в тази статия. В интернет има много препратки, на които можете да разчитате. Например статията Journal du Net.
За хората, които се чувстват удобно с инструмента Excel, знайте, че този софтуер ви позволява лесно да изчислите IRR.
Подобно на повечето инвеститори, сега си представете, че използвате ипотека, за да финансирате имота си.
По отношение на паричния поток това е много различно от покупката на пари в брой.
Ако закупите пари в брой, изплащате стойността на имота в деня, в който сте го взели във владение. След това ще събирате наемите ежемесечно. Следователно ще имате много големи разходи и след това малки притоци на пари.
Чрез покупка на кредит ще платите първоначалната вноска и евентуално разходите за придобиване (като административни такси или такси за ипотека). След това ще събирате наеми, но ще плащате месечни плащания по заема. Следователно ще имате малки разходи и малки потоци на пари (или евентуално много малки парични потоци, ако имотът се самофинансира).
В заключение TRI следователно е в състояние да вземе предвид споразумението за финансиране.