Как да изчислим добива d; инвестиция под наем
Истината възвръщаемост на инвестициите на недвижими имоти, закупени за отдаване под наем, далеч не е това, което казват продавачите. Защото в действителност инвеститорът ще плати прясно операция и ще трябва да поддържа разходи за кредит. Вземете назаем Малин ви предлага метод за изчисление в рамките на безплатен симулатор, което ще ви даде представа какво можете да спечелите с камъка.
Елементите за изчисляване на наемната доходност
За да се изчисли правилно рентабилността на инвестиция под наем, е необходимо да се вземат предвид:
- The цена от желания имот, включително годишни вариации.
- Размерът на приноса персонал.
- The под наем отколкото може да се очаква, включително годишни прегледи.
- The прясно покупка и такси.
- The данъци и социални вноски.
- The месечни плащания ипотека.
Пример за инвестиция под наем
Вземете пример за стар апартамент от 40 м² и 2 стаи, в Тулуза Метрополе.
Средна продажна цена 2840 €/m², т.е. 114 000 € (нотариуси източник).
Среден наем в столичния район на Тулуза: 11,5 евро/м² (източник: observatoire-des-loyers.org) или 5520 евро/годишно за 40 m².
Разходи за покупка, изчислени на уебсайта на нотариусите: 9800 евро включително 6 620 евро регистрационни такси.
Обща сума за финансиране: 123 800 евро (114 000 евро + 9800 евро = 123 800 евро).
Да приемем, че инвеститорите имат вноска от 12 000 евро, следователно има 101 800 евро за заем.
Нека приемем, че ипотечният заем под наем се изплаща за 15 години при 0,97% (средна обсерватория CSA/Crédit Logement, публикувана през януари 2021 г.). В размер на 180 месечни плащания от 608 €, обща стойност на кредита ще бъде от 7545 евро (източник: разходи за кредитен симулатор).
Да кажем, че ипотеката идва със застраховка на кредитополучателя в размер на 0,5% от първоначалния капитал. Следователно вноските са € 509/година, т.е. 7365 евро през периода на изплащане.
Заключение: общ размер на инвестицията ще бъде от:
101 800 евро (привлечен капитал) + 12 000 евро (личен принос) + 7545 евро (ипотечни лихви) + 7365 евро (застраховка на кредитополучателя) = 128 710 евро
Изчисляване на наемната доходност
Неправилно изчисляване на рентабилността под наем преди данъци
Продавачите на недвижими имоти имат досаден навик да представят изчислението на брутния отчет за наем, без да вземат предвид разходите и таксите:
Брутен доход = (наемна/покупна цена) x 100
В нашия пример това дава (€ 5 520/€ 114 000) x 100 = 4,84%.
Доходността от наем преди данъци от 4,84% е доста привлекателна. За съжаление в действителност изчислението дава съвсем различен резултат, ако вземем предвид крайна цена на операцията.
За информация: при обзаведен наем, ако инвеститорът е избрал да му бъдат възстановени ДДС, той трябва да сравни покупната цена на имота без данък, с наемите без данък. Той трябва да вземе предвид наем без данък, защото ще трябва да плати 10% или 5,5% ДДС на държавната хазна.
Правилно изчисление на нетната рентабилност под наем преди данъци
Рентабилността е съотношението между това, което харчите и това, което печелите. Следователно изчисляването на отчета за наема трябва да отчита всички разходи, включително нотариалните такси.