Изграждане на вашата къща като двойка правила и правни съвети Изграждане на вашата къща
Изграждане на къща като двойка: на какво име ?
Публикувано от Н. Жиро - 16 януари 2020 г.
Обикновено двама души искат да построят къщата си. Независимо дали сте женен, в гражданско партньорство или обикновен съжител, вашите права и защита, от които ще се възползвате, зависят от правния режим, от който зависи.
В повечето случаи изграждането на къща остава семеен проект. С други думи, ще изградите две, което включва вземане на някои важни решения. Те ще окажат влияние върху финансирането, но и върху живота на двама. Тъй като бъдещето по своята същност е несигурно, най-добре е да се подготвите добре, за да се предпазите. Нашият съвет да построите къщата си на спокойствие.
Свободен съюз: изграждане в съвместно притежание
Живеете като двойка, нито сте женен, нито сте в гражданско партньорство. Чрез изграждането на общо, вие ще се поставите под съвместна собственост. Това започва, когато заедно купите стока. Вие ще притежавате финансовия си принос в зависимост от дела, който правите. Тази съвместна собственост може да бъде егалитарна (50/50) или неравна (30/70). Но във всички случаи е наложително действително да се спомене делът на финансирането на всеки в акта за продажба. Всъщност съжителстващият партньор, който участва повече в действителност, отколкото неделимия дял, който той декларира, че купува, рискува да привлече гнева на данъчните власти и да хапе пръстите си (виж по-долу: съвместна собственост и прикрито дарение).
Функционирането на съвместната собственост. Вече няколко години единодушието вече не се изисква систематично за вземане на решения и мнозинството от две трети е достатъчно за изпълнение на определени управленски действия. Единствено продажбата на имота остава предмет на единодушие. Но по-често двойките вземат решения относно домакинството си по взаимно съгласие.
В случай на смърт. Ако нищо не се планира, често е правно бедствие за онзи, който остане. Всъщност законът пренебрегва съжителстващите партньори и оцелелият няма права. Той не е от наследниците. Обикновено оцелелият се намира в съвместно притежание с всички наследници на починалия партньор, с риск от конфликти, които това може да породи. Наследниците може да искат своя дял и да поискат делба. Оттук и предимството да се предвиди в споразумението за съвместна собственост клауза, според която оцелялият ще има възможността да придобие дела на починалия съжител. От него зависи да обезщети наследниците.
Трябва ли да съставим завещание ?
Дори ако сте взели предпазните мерки, за да съставите завещание в полза на партньора си, това решение е скъпо. Данъкът върху наследството е 60% след надбавка от 1,594 ?. Освен това, ако имате деца, това завещание не трябва да им вреди. Те задължително трябва да получат част от вашето наследство.
Съвместна собственост и прикрито дарение. За да угодиш на мъжа или жената в живота си, може да се изкушиш да скриеш истината. И да посочите в акта за продажба равно разпределение, когато в действителност сте финансирали 80% от имота. В този случай данъчните власти рискуват да прекласифицират този жест като прикрито дарение. Следователно той може да поиска плащане на дарителски права върху дарената сума (60% данък). Всъщност законът разглежда съжителстващите партньори като непознати помежду си, следователно и това данъчно облагане. Друг риск: в случай на несъгласие, ако трябва да препродадете имота или да отстъпите своя дял, ще имате всички наказания в света, ако не и шанс, да възстановите реалния си дял, официалното разпределение, тоест - кажете този, който фигурира в акта за продажба, като е автентичен.
Строителство, съжителство и тонт
Покупката под режима на тонтайн предлага голяма защита на оцелелия съпруг. Но тази система намира своите граници в случай на разногласия. Актуализация на това малко известно решение, което може да представи интересна данъчна система. Тонтинът, известен също като пакт за тонтин, се състои от клауза, съдържаща се в акта за придобиване, която предвижда, че след смъртта на първия купувач, оцелелият се счита за винаги единствен собственик. Както ще разберете, тонтинът е изключително защитен за оцелелия. По този начин партньорът е уверен, че ще възстанови цялото имущество. Това е радикален начин да се победят правилата за наследяване.
Данъчно облекчение в зависимост от стойността на имота. Тонтинът е интересен, когато имотът представлява основното жилище на двойката и стойността му е по-малка от 76 000 ? при смърт. Ако сте в този случай, знайте, че ще станете собственик на имота, без да се налага да плащате данък върху наследството. Просто ще трябва да платите конвенционални данъци върху трансфера в размер на 5,80% (в повечето отдели) върху прехвърлената част. От друга страна, ако стойността на имота надвишава 76 000 ? в деня на смъртта, оцелелият съпруг ще бъде обложен с данък в размер на 60%, с надбавка от 1,594 ? само на предаваната част.
Продажба на имота не е възможна в случай на разделяне. Ако се разделите при добри условия, можете да продадете къщата или да купите дела на другия. Но ако има разногласия, ситуацията става драматична, защото всеки трябва да притежава всичко. И ако единият откаже да продаде, няма друг начин, освен да изчака смъртта на другия !
Съжителство: сграда в SCI
С гражданско общество за недвижими имоти (SCI), ставате собственик на акции, представляващи стойността на имота. Гъвкаво подреждане, което запазва интересите на всички. Как работи ? Няма да го изградите по обикновен договор, а ще създадете компания, която ще притежава имота. Получавате акции на тази компания според внесената сума, ако инжектирате 60% от цената, вие притежавате 60% от акциите, например.
Конституцията на SCI не е много сложна. Двама души са достатъчни, без да се изисква минимален капитал. Само формалности: изготвяне на устав и регистрация на дружеството в Търговския регистър. Разходите могат да бъдат около 2000 ? ако се обърнете към професионалист (нотариус, адвокат) да изготви устав. Предимството на SCI се крие главно в неговата гъвкавост.
Разделяне в SCI и лесно обратно изкупуване. Ако се разделите и някой от вас реши да изкупи обратно акциите, продажната цена се привежда в съответствие с продажбите на стари сгради, т.е. 5% данък. И ако не се вземе предвид изкупуването, можете да разпуснете SCI и да продадете имота.
Смърт: ползите от кръстосаното купуване. В случай на смърт акциите на починалия обикновено се връщат на наследниците, освен ако съжителстващите партньори чрез SCI не са извършили това, което се нарича кръстосана покупка. При това правно споразумение съжителстващите партньори първо придобиват всички дялове в SCI в пълна собственост. Веднага след това те пристъпват към разчленяване на собствеността. Те взаимно ще обменят голата собственост на притежаваните от тях акции за плодоползването на притежаваните от придружителя акции и обратно. По този начин оцелелият е гарантирано да има половината от имуществото в плододаване. А от другата половина, пълна собственост, защото плодоползването приключва от тази част със смъртта на другата. По този начин се гарантира, че оцелелият ще остане в помещенията, без да се притеснява от наследниците. Забележка: пълната собственост е комбинацията от плодоползване (право на ползване) и гола собственост (собственик на стените).