Ипотечно бъдеще
Жилищният проблем в съвременна Русия остава толкова значим, че е невъзможно да се абстрахираме от него при изграждането на национална ипотечна система. Според Държавния комитет по статистика през 2002 г. са регистрирани 4,86 милиона семейства за подобряване на жилищните условия, 33,7% от които чакат нов апартамент в продължение на 10 или повече години. Общо 77% от руснаците трябва да подобрят условията си на живот, независимо дали са на опашка или не.
Повечето от схемите за финансиране на жилища за руските региони първоначално са изградени на този принцип. Една от най-често срещаните форми на използване на бюджетни средства, отпуснати за финансова подкрепа на жилищни програми в регионите, беше субсидирането на лихвения процент по ипотечните заеми, издадени от банки или други кредитни организации, оторизирани по програмата. Средствата от програмата бяха използвани за компенсиране на банките за разликата между пазарната стойност на заемите и преференциалния лихвен процент за кредитополучателите. За регионалния бюджет обаче субсидирането на лихвения процент през целия период на заема може да бъде непосилна тежест и в крайна сметка да доведе до съкращаване на цялата жилищна програма.
. или бизнес?
Формирането на ипотека в Русия преминава през постепенна замяна на бюджетния подход към организацията на системата за ипотечно кредитиране с пазарно ориентирана. Този процес се осъществява както чрез въвеждане на пазарни елементи в бюджетните схеми, така и чрез създаване на нови схеми, които се доближават до формите на класическите ипотеки. Нищо чудно, че в развитите страни предоставянето на жилища на кредит е един от видовете икономически дейности, които генерират доход.
Икономическите принципи за решаване на жилищния проблем на основната част от работещото население със средни доходи, спестявания и наличието на някакъв вид жилища в резултат на безплатна приватизация са отразени в Концепцията за развитие на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация.
Както практиката, така и регулаторната рамка убедително потвърждават пазарния характер на ипотечните процеси. Следователно поддръжниците на търговското тълкуване на термина „ипотека“ смятат, че дейността на всички субекти на този пазар, включително държавата, трябва да се основава на пазарните принципи. А държавната подкрепа трябва да помогне за създаването на пазарна ипотечна система, която отговаря на нуждите на всички участници на пазара.
Нека да разделим понятията
Търговската ипотека е предназначена за решаване на проблемите на гражданите, които имат достатъчно доходи за изпълнение на задължения за ипотечно кредитиране, което се извършва без участието на държавата.
Сравнителен анализ
Повечето ипотечни програми включват издаване и обслужване на заеми в чуждестранна валута (щатски долари), с изключение на програмите на Федералната агенция за жилищно ипотечно кредитиране (AHML, по нейната програма Promenergobank и Руската банкова къща работят в Москва), Московска ипотечна агенция (MIA), Vneshtorgbank и Sberbank - те могат да получат заем в рубли. Условията за изплащане на кредита варират: до 15 години - в DeltaCredit, Raiffeisenbank, Sberbank, до 20 години - във Vneshtorgbank, до 27 години - в AHML. Всички програми изискват от кредитополучателя да има собствени спестявания - най-малко 30% от цената на закупения апартамент, с изключение на програмата на Vneshtorgbank, DeltaCredit, Национална ипотечна компания, където е достатъчно да има 20%. Някои банки предлагат т. Нар. „Младежки програми“, при които кредитополучателите имат право да имат само 10% от цената на апартамент.
Всяка програма има както предимства, така и ограничения. Нека разгледаме някои от тях.
Предимството на програмата Сбербанк е ниският лихвен процент по заеми в чуждестранна валута - 11%, минималният размер на кредита не е ограничен. Пречки за много потенциални кредитополучатели несъмнено са задължителното присъствие на двама поръчители (физически или юридически лица) и отчитането на доходите само на удостоверение за заплата от местоработата.
Предимствата на програмата на Райфайзенбанк са лихвеният процент по кредита от 11%, липсата на поръчители. Ограниченията са минималната сума на заема $ 20 000, невъзможността за закупуване на нова сграда по време на строителната фаза и невъзможността за закупуване на апартамент в Московска област, комисионната за издаване на заем е 1%.