Характеристика на месеца - октомври 2019 г. - L; дейност на търговец на стоки 12 - Октава
Публикувано от Damien GIRARD Octave Family Office на 30 септември 2019 г. 30 септември 2019 г.
Дейността на търговец на имоти: част 1
Този технически файл е структуриран около 2 части. Част 2 е публикувана в досието на следващия месец (ноември 2019 г.).
Дейността на търговеца на имоти се състои от придобиване на собственост или права върху недвижими имоти с оглед тяхната препродажба. Това може да бъде сграда или земя, която може да се строи или не. Това могат да бъдат и акции в компании за недвижими имоти. Извършването на работа в придобитата сграда не е необходимо или достатъчно условие за дейността на търговеца на имоти. Препродажбата е съществен елемент, тъй като липсата на препродажба поражда определени данъчни последици.
Следователно придобитото право на собственост или недвижимо имущество трябва да премине през активите на търговеца на имоти, независимо дали той извършва своята дейност „директно“ или чрез социална структура (SAS, SARL и др.). Забележете тук важна особеност: сградата, придобита за препродажба, не се записва като дълготраен актив, а на склад.
Дейността на дилъра на имоти не е регламентирана. Не е необходимо да се получава карта „Т“, издадена от търговската камара и предполагаща спазване на важни разпоредби, включително квоти за задължителни часове за обучение. Тази дейност обаче предполага записване на различни застраховки (професионална отговорност и др.).
Ще подходим към дейността на търговеца на имоти от три ъгъла: права за регистрация (права за прехвърляне срещу ценно възнаграждение или DMTO), платени при придобиване на недвижим имот, данъчен режим на печалбите, генерирани от дейността на търговец на стоки, във втора статия, която предстои, данък върху добавената стойност (ДДС).
На пръв поглед е необходимо да се изяснят няколко точки:
1 - търговецът на имоти не реагира на уникален данъчен режим, специфичен за неговия статус, както ще видим.
2 - търговецът на стоки подлежи задължително на облагане с ДДС (пазете се от този термин, ако бъдете субект, не означава, че той винаги е задължен за този данък и ако е, той може да не "действа като такъв", всичко зависи от обстоятелства).
3 - физическо лице, което продава имот от недвижим характер, никога не се облага с ДДС [1].
4 - важно е да овладеете понятието "нова сграда", което не е толкова очевидно, колкото изглежда, ще се върнем към него.
5 - Търговецът на имоти може да наеме придобитото имущество, докато чака препродажба (или дори никога не го препродаде), в зависимост от възможните последици (данъчни корекции) в определени случаи.
I/Прехвърляне на права: придобиване
Както всяко придобиване на недвижим имот, търговецът на имоти трябва да плати такси за регистрация. По този начин придобиването включва плащане от купувача на право от 5,09% [2] (5% за придобиване на акции в предимно компания за недвижими имоти [3]).
Както всеки купувач, той може да се възползва от намалени права при придобиване:
- Парцел за строителство, за придобиване, извършено от данъчнозадължено лице, когато продажбата подлежи на ДДС върху общата цена [4]
- Построени сгради, завършени за максимум 5 години, за придобиване, извършено от данъчнозадължено лице, независимо от броя на трансферите от този характер, настъпили през този период
Всъщност в тези два случая данъкът върху трансфера е 0,715% [5].
Въпреки това, търговецът на имоти (или всяко друго данъчнозадължено лице) има възможност да поеме определени ангажименти, позволяващи му да плати по-малко такси за регистрация при придобиване, особено в случаите, когато нормално приложимата ставка е 5,09%: