Филип; Фирма Нови условия за закупуване на земеделска земя извън града - финансови

Автори: Йоана Роман (партньор), Илинка Порожан (сътрудник)

Преди три години беше внесено предложение за изменение на Закон №. 17/2014 относно някои мерки за регулиране на продажбата-изкупуване на земеделски земи, намиращи се извън застроената площ и за изменение на Закон №. 268/2001 относно приватизацията на дружества, държащи публична и частна земя, собственост на държавата за селскостопански цели, и създаването на Държавна агенция за домейни („Закон 17/2014"). Според обяснителния меморандум целта на предложението е да се даде достъп на младите хора до пазара на земя и да се консолидира пазарът на земя в Румъния. Предложението претърпя редица промени в Парламента, като окончателно беше прието от Камарата на депутатите на 3 юни 2020 г.

В момента, един месец след като Конституционният съд отхвърли възражението за противоконституционност, повдигнато по отношение на предложението, то беше обнародвано от президента на Румъния и публикувано в Официален вестник №. 741 от 14 август 2020 г., ставайки Закон №. 175/2020 за изменение и завършване на Закон №. 17/2014 относно някои мерки за регулиране на продажбата-изкупуване на земеделски земи, намиращи се извън застроената площ и за изменение на Закон №. 268/2001 относно приватизацията на компании, държащи публична и частна земя, собственост на държавата за земеделски цели, и създаването на Държавна агенция за домейни („Закон 175/2020"). Закон 175/2020 ще влезе в сила в рамките на 60 дни от датата на публикуване в Официален вестник, започвайки от 13 октомври 2020 г.

С влизането в сила на Закон 175/2020 Закон 17/2014 ще бъде изменен от нулата. По-нататък ще представим основните промени, донесени при продажбите на земеделски земи, разположени извън застроената площ (т.е. земите, разположени извън застроената площ).

Преванторни редици

Новият регламент също така налага редица доста ограничителни допълнителни условия за някои от предшествениците, посочени по-горе, които са длъжни да ги изпълняват точно, за да могат да упражнят правото си на предимство.

Предпочитание в полза на специализирани купувачи

Ако никой от предзаключващите не упражни правото на предимство в законовия срок, Закон 175/2020 установява преференция, предоставена на купувачи, които отговарят на определени специфични изисквания: (i) да имат местоживеене/пребиваване или седалище, според случая, на национална територия, за период от най-малко 5 години преди регистрацията на офертата за продажба; и (ii) да предприема селскостопански дейности на национална територия за период от поне 5 години, преди регистрацията на същата оферта. В допълнение към тези условия, отделните купувачи трябва да бъдат регистрирани от румънските данъчни власти за най-малко 5 години преди регистрацията на офертата за продажба.

В случай на купувачи на юридически лица, те са длъжни: (i) да представят документи, показващи, че от общия доход през последните 5 фискални години, поне 75% представлява доход от селскостопански дейности, както е предвидено в Закон №. 227/2015 относно Фискалния кодекс, изменен и допълнен, класифициран съгласно кодовете на CANE със заповед на министъра на земеделието и развитието на селските райони; и (ii) да докаже местонахождението на местоживеенето на съдружника/акционера, притежаващ контрол върху дружеството на националната територия за период от най-малко 5 години, преди регистрацията на офертата за продажба; ако в структурата на юридическите лица асоциираните/акционерите, които контролират дружеството, са други юридически лица, асоциираните/акционерите, които контролират дружеството, трябва да докажат местоживеенето, намиращо се на националната територия за период от поне 5 години, преди регистрацията на офертата продажба на земеделска земя, разположена извън града.

Потенциалните купувачи ще изразят намерението си да купуват в рамките на 30 дни след изтичане на 45-те работни дни, предвидени за предшествениците.

И накрая, само ако (i) законните извършители не упражнят правото си на предимство в рамките на 45 дни, съгласно раздел 1 по-горе, и (ii) никой от потенциалните купувачи не докаже в законовия срок изпълнението на условията, посочени в Раздел 2, за да може да се купи земята, нейното отчуждаване чрез продажба може да се направи на всяко физическо или юридическо лице.

Отбелязваме, че неспазването на процедурата и изискванията, посочени в предишните раздели, привлича абсолютна нищожност от договора за продажба.

Уважение към земеделската дестинация

По отношение на дестинацията на земеделска земя, разположена извън града, собствениците имат задължението да ги използват изключително за целта развитието на селскостопански дейности от датата на закупуване и в ситуацията, когато върху земеделската земя има земеделски инвестиции за отглеждане на дървета, лозя, хмел и изключително частно напояване,. В светлината на това ново изискване може да се постави въпросът до каква степен собствениците ще могат да премахнат от земеделската верига земите, намиращи се извън застроената зона, когато по хипотеза земеделската дестинация вече няма да бъде спазвана и до каква степен тези нови разпоредби са свързани. с действащите законови разпоредби относно премахването на земите от земеделската верига

Въвеждане на значителни нови данъци

Закон 175/2020 също съдържа поредица от фискални норми в случай на последователни продажби по отношение на земя. По този начин, в случай на извънградски земеделски земи, които са отчуждени преди изтичането на срок от 8 години от покупката, установява се задължението за плащане 80% данък върху сумата, представляваща разликата между продажната цена и покупната цена, въз основа на мрежата на нотариусите през този период.

Подобно правило е приложимо в случай на непряка продажба на земя чрез продажбата на контролния пакет във фирмите, в които тези земи представляват 25% от активите. По този начин, в случай на отчуждение преки или косвени, преди 8-ата годишнина от закупуването на земята, на контролния пакет на фирмите, които притежават земеделски земи, разположени извън застроената площ и които представляват повече от 25% от активите им, продавачът ще има задължението да плати данък от 80% от разликата в стойността на съответните земи, изчислена въз основа на мрежата на нотариусите между момента на придобиване на земите и момента на отчуждаване на контролния пакет. В този случай данъкът върху печалбата върху разликата в стойността на акциите или продадените акции ще се прилага на намалена основа, пропорционално на процента от дела на съответната земеделска земя в дълготрайните активи, като всяко двойно данъчно облагане е забранено. По изключение посоченото задължение за плащане на данъка не се прилага за реорганизация или преразпределение на активи в рамките на същата група дружества.

Неспазването на горното е санкционирано с абсолютна нищожност от договора за продажба.

Трябва да се отбележи, че задължението за плащане на квотата от 80% не е приложимо в случай, че земя, придобита по друг начин, освен чрез продажба, е отчуждена, напр. чрез наследяване, чрез внасяне в натура в акционерния капитал, чрез замяна и така нататък Разпоредбите на данъчния закон ще допълнят съответно данъчното облагане на тези операции.

Изменение на процедурата. Санкция

Закон 175/2020 също има за цел да измени редица процедурни въпроси, свързани с упражняването на правото на предимство. Първото изменение се отнася до срока на упражняване на предимственото право, което се удължава от 30 дни на 45 работни дни от публикуването на офертата от компетентната кметска служба.

Друга новост се състои в анулиране на обявленията, издадени от централната структура или от териториалните структури, в случай че продавачът или предшественикът умрат преди сключването на договора за продажба или преди произнасянето на съдебното решение да заеме мястото на договора за продажба. Като се има предвид, че в закона изрично се споменава смъртта на продавача или на предшественика, възниква въпросът до каква степен тези известия остават валидни в случай на прекратяване на съществуването на юридическото лице на продавача или преемператора. Оценяваме, че причината се поддържа в тази хипотеза, като санкцията за отмяна също е приложима.

По отношение на санкциите за неспазване на процедурата, предвидена в Закон 17/2014, Закон 175/2020 установява санкцията абсолютна нищожност на договора за продажба, сключен с неспазване на предимственото право или без получаване на специализираните одобрения.