Дойде кошмарът на банките - те връщат недвижимите имоти
Ако се върнем малко назад във времето, сравнително лесно е да разберем защо тези четири площадки са се върнали в банката. Най-голямата сделка с недвижими имоти в Унгария се състоя през 2004 г., при която Plaza Centres продаде своите площади на френския Klepierre (който оттогава беше придобит, така че площадите сега са собственост на Sécég). Като част от сделката бяха продадени 12 мола, но 3 мола и построеният тогава Veszprém останаха извън бизнеса. По-рано американецът Хайтман искаше да купи 15-те мола от Plaza Centers и дълго време все едно беше създаден магазинът. Той купи само 12 мола в Klepier, така че останалите четири (които със сигурност не бяха сред най-добре представящите се, тъй като флагманите на портфолиото бяха моловете Alba, Дунав) отидоха на Dawnay Day с друга транзакция, сега през 2005 г. Стойността на сделката по това време беше 56,5 милиона евро. Въпреки че е възможно да бъде рефинансиран през следващите години (поради спада в добивите), MKB Може да е 40-50 милиона евро в сделката. (Ежедневно пише около 40 милиона евро)
Въпреки приличното минало на Dawnay Day, той (беше) изключително агресивен играч и не е инвестирал с много добър разум. Той беше силно на румънския пазар, но той беше този, който купи портфейла от недвижими имоти на Interfruct от SCD за 82,5 милиона евро, което доведе до изчезването на веригата няколко години по-късно.
Защо имотът се връща на банката?
Връщайки се към връщането на имота, причината е относително проста, но трябва да изберете историята на две. Ако погледнем оперативната страна на моловете, можем да видим, че настоящата криза, ако е в различна степен, се усеща при тяхното функциониране. Тенденциите в търговията на дребно не са положителни, конкуренцията се увеличава и наемателите все по-често изискват отстъпки, тъй като не могат да извлекат първоначалните наеми, които са по-високи в HUF от миналата година. Така че не рискуваме много, ако заявим, че 4-те плочи вероятно ще генерират по-малко приходи през 2009 г., отколкото през 2008 г. Другата нишка е LTV. Финансирането на недвижими имоти се характеризира с високи LTV, MKB е особено агресивна банка. Тъй като обаче имаше много тежка девалвация на пазара на инвестиционни недвижими имоти, 90% LTV може лесно да се изплъзне до 120-130%. Като добавим към това намалението на приходите, не изключваме, че за някои проекти действителният, реалистичен LTV ще достигне 130-140%. Ако покритието на лихвите по проекта не е налично и собственикът на имота е в изобилие, имотът обикновено се освобождава или банката го взема обратно, тъй като собственикът вече няма собственост.