Договор за търговски наем - професионалисти
Проверено на 12 август 2020 г. - Дирекция за правна и административна информация (министър-председател), Министерство на правосъдието
Търговският лизинг е договор за наем на помещения, в които се извършва търговска, промишлена или занаятчийска дейност. Помещенията трябва да се използват за функциониране на бизнес. Ако първоначалният размер на наема е безплатен, преразглеждането му е строго регламентирано. Наемателят се възползва или от подновяване на договора за наем, или от обезщетение за изгонване.
Свиване на всички Разгъване на всички
Обект на договора
Сключването на търговски лизинг е възможно само ако помещенията са административно възложени за упражняване на търговска, промишлена или занаятчийска дейност.
В противен случай е необходима промяна на разпределението на стаята. Например, ако имате помещения, предназначени за жилища, които искате да наемете на търговец, за да може той да продължи дейността си, трябва да помолите администрацията да промени разпределението на мястото. Стаята, която е била предназначена за жилище, ще се превърне в стая за търговска употреба.
Ако наемателят подпише класически жилищен лизинг, но упражнява търговска дейност, той няма да може да се възползва от правилата за търговски лизинг.
Търговският лизинг може да съдържа клауза за деспециализация. След това наемателят трябва да зачита търговската дейност, за която е подписан лизингът. Например, ако търговският лизинг споменава, че търговската дейност е магазин за дрехи, наемателят не може да преобразува магазина за дрехи в пекарна.
В случай на неспазване на тази клауза, лизингодателят има възможност да наруши договора за лизинг, без да плати на лизингополучателя компенсаторна сума.
Ако договорът съдържа клауза за специализация, наемателят може да поиска от лизингодателя предварително разрешение за упражняване на изцяло нова дейност.
Внимание: търговският характер на наема не зависи от реалното използване на помещенията, нито от дейността, извършвана там. Ако наемател, подписал нетърговски лизинг, извършва търговска дейност в наетите помещения, лизингът не става търговски и статутът на търговския лизинг не се прилага.
Съдържание на договора
Търговският договор за лизинг не подлежи на някаква конкретна форма. Писменото му заключение осигурява сигурност и доказателство за съществуването му. Освен това е за предпочитане договорът за наем да бъде съставен от адвокат или нотариус.
Страните могат да сключат договор за наем на „всички фирми“, позволяващ всякаква дейност.
Договорът за търговски наем трябва да съдържа определена задължителна информация:
- Самоличности и адреси на лизингодателя и наемателя
- Вид бизнес или дейности, които ще се извършват в помещенията
- Размер на наема и неговите такси
- Начин на плащане на наем
- Право на подновяване на договора за наем
- Сума на депозита
- Срок на лизинг
- Метод за прекратяване на договора за наем
Към договора за наем трябва да се приложи декларация за природни и технологични рискове.
Разпределението на такси, данъци и такси между наемателя и лизингодателя трябва да бъде включено в договора за наем.
Зелено приложение
За повърхности, по-големи от 2000 m², приложение за околната среда (известно като зелено приложение) трябва да включва следната информация, предоставена от лизингодателя:
- Описание на енергийните характеристики на оборудването и системите на сградата и на наетите помещения (третиране на отпадъци, отопление, охлаждане, вентилация, осветление.)
- Действително потребление на вода и енергия на това оборудване и системи
- Количество генерирани отпадъци
Това приложение може да предвижда задължения за ограничаване на потреблението на енергия на помещенията.
Няколко цели могат да бъдат включени в зеленото приложение. Например: поддръжка, план за намаляване на потреблението на вода, намаляване на емисиите на парникови газове.
Задължителна техническа диагностика
Като част от търговски лизинг, лизингодателят трябва да добави 3 диагнози към договора за наем:
Продължителност
Общ случай
Договорът за наем се сключва за минимум 9 години.
Лизингодателят и наемателят могат да решат да сключат договор за по-дълъг период. Но договорът не може да бъде сключен за неопределен период.
Лизингодателят трябва да плати обезщетение за изгонване на лизингополучателя в случай на прекратяване на търговския лизинг.
Наемателят може да даде отпуск в края на период от 3 години.
Клауза обаче може да го забрани при наеми за повече от 9 години. Например, в случай на наеми за помещения, предназначени за упражняване на една дейност, тези на помещения за изключително използване на офиси и тези на складови помещения. В този случай наемателят може да даде предизвестие едва в края на този период от повече от 9 години.
За да прекрати договора, наемателят трябва да представи отпуска си на лизингодателя най-малко 6 месеца преди края на тригодишния период или продължителността на търговския лизинг.
Отпускът се дава с препоръчано писмо с обратна разписка.