Данък върху дохода 2020 как се облагат доходите от наеми Les Echos
Независимо дали става въпрос за голи наеми или мебелирани наеми, възможни са няколко данъчни режима. Коя да избера? Какви са правилата за спазване? И след „бялата“ 2018 година какви са клопките, които трябва да се избягват ?
След основната година, известна като „бялата година“, и нейните специфични правила, декларирането на доходите от наеми за 2019 г. трябва да се окаже по-просто през тази година. Най-известният доход от земя идва от наемането на имот. Това може да бъде апартамент, но също и къща, студио или професионална стая, ако това е офис, склад ... Приходите от собственост могат да бъдат под формата на доходи след инвестиция във фирмен имот или във финансово средство - SCI, FPI - предназначени да инвестират пари в недвижими имоти.
Доходът от наем на голи недвижими имоти се облага с данък в категорията доход от земя. Тези, получени от наети наеми, се облагат с печалби от промишлеността и търговията (BIC).
Тези два вида доходи от наем са обект на прогресивната данъчна скала и допълнително подпомагат осигурителните вноски при сегашната ставка от 17,2%.
Системата на доходите от земя като тази на BIC предлага възможност за избор между два различни вида данъчно облагане: данъчно облагане на реална основа или на фиксирана ставка, наречена микро. Кое е най-интересното и в кои случаи ?
1 Голи наеми: микро земя или реални ?
Данъкоплатците, чийто размер на доходи от собственост е по-малък или равен на 15 000 евро годишно, автоматично се възползват от опростена данъчна система, наречена „микрофончър“. След това те имат право на фиксирана надбавка от 30% върху тяхната данъчна основа, останалите 70% са обект на данъчната скала на дохода. Този режим не е съвместим с различни правни мерки, от които се ползват определени наеми (исторически паметници, „закон Малро“, Robien, Périssol и др.). Той не се прилага и за данъкоплатците, чийто доход от собственост би бил събран чрез компании, които не са обект на корпоративен данък (SCI, например), с които са свързани.
Другият режим, известен като реален, касае доходи от земя над 15 000 евро годишно.
„Доколкото намалението с 30% представлява фиксирана ставка, представляваща всички такси на имота, не може да бъде приспаднато друго таксуване“, обяснява Валери Монтел, ръководител на инженеринг на активи в Lombard Odier. „В реалната данъчна система, напротив, данъкоплатецът може да приспадне само действително направените си разходи (данъци върху имуществото, лихви по заема, работа ...)“, добавя тя.
Когато данъкоплатецът има избор, т.е. под 15 000 евро доход от собственост през годината, „по-добре е да останете на режима на микроземли, когато размерът на таксите е нисък“ подчертава Марион Капел, директор на инженерното наследство в Natixis Wealth Management . "Щом таксите представляват повече от 30% от сумата на брутния доход, за предпочитане е да се избере реалният режим", продължава тя.
Знаейки, че е необходимо да имаме дългосрочна визия за своите разходи, тъй като веднъж упражнена, опцията за реалното е глобална и е задължителна за три години. Конкретно, в случай на прилагане на реалната данъчна система е необходимо да се създаде декларация "n ° 2044", проследяваща наемите, както и разходите и таксите. В контекста на микрофончето брутният доход (преди приспадане) се вписва директно в отчета за общия доход.
Прочетете също:
Пример: микроземно или реално ?
Господин Х получава годишен брутен доход от 14 000 евро. Извършва работа за сума от 3000 евро. неговият данък върху имуществото възлиза на 900 евро, а размерът на лихвата по неговия заем е 500 евро. Следователно всичките му такси възлизат на 4 400 евро. При прилагане на реалния данъчен режим размерът на облагаемия доход от собственост ще бъде 9600 евро (14000 - 3000 -900 - 500). В случай на опция за режима на микроземли, размерът на облагаемия доход от земя ще бъде 9800 евро. В този случай е по-добре да изберете истинския.
От друга страна, през следващата година, през която няма да бъдат направени повече разходи за строителство, режимът на микроземли ще бъде по-интересен: 12 600 евро облагаем доход от собственост чрез прилагане на реалния (с данък върху имуществото и лихвите по заема непроменени ) и 9800 евро прилагат микрофончето.
Следователно е необходимо да разсъждавате в продължение на няколко години, преди да изберете единия или другия режим.
Източник Управление на богатството на Natixis
Дефицити на земя: какво може да се изведе ?
„При микро режим облагаемият доход е непременно положителен. Следователно е необходимо да бъдем в реалния режим и да понасяме разходи, които надвишават дохода, за да генерираме дефицит на земя “, уточнява Валери Монтел. Такъв е случаят на практика, ако се извършва значителна работа върху имота в продължение на една година. Данъкоплатецът може да „обложи частично другия си доход за същата година. Дефицитът (без частта, съответстваща на лихвата по заема) се начислява върху общия доход на данъкоплатеца до лимит от 10 700 евро “, продължава ръководителят на инженеринг на активи в Lombard Odier. Ако има неприспаднат излишък, доходът от собственост за следващите години може да бъде освободен от данъци, като този излишък се приспада от дохода от собственост за следващите 10 години.