Данъци и инвестиции в недвижими имоти защо е по-добре да изберете обзаведени наеми - Данъчно облагане
Ако доходът от наем за 2018 г. няма да бъде обложен, благодарение на бялата година, вие вече плащате данъци при източника за тези за 2019 г. Данък, който може да бъде особено висок. Данъкът върху доходите от собственост наистина е най-високият данък във Франция и може да възлиза на над 50% от дохода! Но това наблюдение е особено вярно, ако наемете голото си (празно) имущество. Защото, ако изберете обзаведения наем, данъчната сметка е напротив ултра ниска. Обяснение.
Micro-foncier и Micro-BIC
„Празен“ или „гол“ наем е съвсем просто настаняване, което не включва никакви мебели. Наема се както е (със стените така или иначе!). И обратно, обзаведеният наем включва спазване на минимални спецификации по отношение на оборудването. Той трябва да бъде оборудван поне със следните елементи: хладилник, фурна, кухненски прибори и др.
Основната разлика между тези два вида наеми е фискална: Празният наем е предмет на режима на доходите на земята, докато обзаведеният наем се счита за търговска дейност и отговаря на режима BIC (Промишлени и търговски печалби). И във фискално отношение това променя всичко.
И в двата случая донорите, чийто доход не надвишава определена сума и които искат да опростят административните процедури, могат да се възползват от режима „микро“ (микрофондер или микро-BIC). Този режим дава възможност да не се вземат предвид реалните такси за стоката, а вместо това да се приложи намаление, което трябва да ги представлява. По този начин декларацията е опростена, тъй като е достатъчно да се декларират получените доходи и да се ползва от надбавката.
Но намаляването е много по-интересно при обзаведените наеми: то е 50% в micro-BIC, срещу 30% в micro-foncier.
Праговете са по-интересни и при обзавеждането: Възможно ли е да се възползвате от режима на микро-BIC до 70 000? доход от наем, в сравнение с 15 000 евро голи наеми. Имайте предвид, че и в двата случая собственикът винаги може да избере реалния режим (и в негов интерес е да го направи, ако подлежащите на приспадане такси са по-големи от стандартната надбавка). Тази опция е неотменима за 3 години за микрофончето, 2 години за микро BIC (друго предимство на обзаведеното) и мълчаливо подновяваща се годишно.
Неудържимата полза от амортизацията
Докато микро режимът е по-гъвкав и по-лесен за докладване, действителният режим обикновено е много по-полезен. На гол, тъй като намаляването на 30% от микро-недвижимите имоти е относително ниско и не е много представително за поддържаните реални товари. Но това е особено интересно при обзавеждането, тъй като размерът на таксите, които можете да приспаднете реално в обзаведения наем, е много важен! Конкретно, това означава, че можем да приспаднем от събраните наеми повечето от платените такси (например разходи за придобиване на сгради, счетоводни разходи). И най-вече можете да амортизирате както мебели, така и сгради, когато сте обект на реалния BIC режим. Тази регистрирана амортизация трябва да материализира амортизацията на стоките с течение на времето. Той обаче де факто отговаря на неплатена такса. И това променя всичко, както е показано на диаграмата по-долу за същия получен наем.
По този начин при идентичен наем данъчната основа на обзаведената компания за отдаване под наем ще бъде много по-ниска или дори нулева. Следователно за инвеститор, подчинен на 30% IR, това е намаление на данъка с 47,2% (TMI + PS) от сумата на дохода от наем, намалена с амортизация. Значително намаление !>> Искам да знам повече за обзаведените инвестиционни програми за отдаване под наем