Дайте под наем или отдайте парцел под наем

Всеки, който притежава имот, може да се смята за късметлия. Подобно на недвижимите имоти, недвижимите имоти не губят стойност и са отличен начин за безопасно инвестиране на пари. Ако сте собственик на имота, например защото сте наследили имота, тогава възниква въпросът: какво да правя с него? Много собственици на земя избират да наемат или дават под наем.

Това ръководство ще ви преведе през процеса на наемане и отдаване под наем на вашия имот.

I. Подготовката

Като наемодател трябва да се подготвите добре за бързо и успешно търсене на наематели. Това включва събиране на цялата подходяща информация за апартамента и внимателно обмисляне как да си представим оптималните отношения на наема.

Вземане на решение

В зависимост от вида на имота - и къде се намира, има различни възможности. Прави се основно разграничение между жилищни и търговски имоти. Има и парцели, които са предназначени за смесени цели, като напр. частична търговска употреба.

Това също зависи от това дали имотът е построен върху или не е застроен. Има следните видове застроена земя:

Жилищни имоти под наем
Една и две фамилни къщи
Апартамент и частична собственост
Бизнес собственост
смесени свойства
и друга развита земя

Ако не планирате да използвате собствеността си сами - например за построяване на къща, тогава можете или да я продадете, да я наемете или да я наемете. Продажбата е особено полезна, ако искате да използвате приходите от продажби, напр. за изплащане на дългове. Въпреки това, тъй като имотът увеличава стойността си с течение на времето, това е отлична инвестиция. Ако нито искате да го използвате сами, нито имате нужда от приходите от продажби, наемането или отдаването под наем е добър начин за генериране на редовен доход с относително малко усилия.

Разликата между отдаване под наем и лизинг

Решили сте да не продавате имота си, а да го отдадете под наем или да го отдавате под наем. Двата термина често се разбират погрешно като синоними. Но каква е разликата?

Отдаване под наем: Ако даден имот се отдаде под наем, той се оставя на наемателя за ползване. В замяна на това наемателят прави месечни плащания за наем на наемодателя. Наемното право в Германия прави разлика между частна и търговска употреба.

Наем: Говорим за лизинг, когато наетото имущество се използва за генериране на доход. В допълнение към използването на земята, лизингополучателят може след това да „дърпа плодове“, т.е. Друг пример би бил гастрономията: ресторантите обикновено вече са напълно обзаведени и отдадени под наем, арендаторът може след това да използва имота и обзавеждането за продажба на храни и напитки. За това той плаща на наемодателя т. Нар. Наем. Начинът му на съставяне зависи от споразумението между лизингополучателя и лизингодателя. Възможни са фиксирани или свързани с доходи плащания. Те могат да се плащат ежемесечно, какъвто е случаят с наема, или да се плащат ежегодно или в индивидуално договорен цикъл на плащане. Ако в договора за наем не е уговорено нищо повече, договорът за наем се дължи в края на договора в съответствие със законовите разпоредби.

Голямата разлика между наемите и лизинговите видове е обхватът на правата за ползване.

II. Наемане на брокери

Защо ми трябва брокер?

Най-лесният начин да намерите подходящ наемател или наемател за вашия имот е чрез брокер. Много хора подценяват усилията, свързани с отдаването на имота под наем, особено когато става въпрос за организиране и провеждане на срещи за гледане със заинтересовани страни. Наемайки брокер, спестявате нерви и време - и то по два начина. Защото брокерът не само ви освобождава от натоварването, но и съкращава времето до успешен наем чрез своите специализирани познания. Брокерът е и експертен съветник по всички правни и икономически въпроси и по този начин гарантира, че договорът е сключен възможно най-гладко и законно.

Задълженията на брокер

Брокерът се грижи за всички задачи, които възникват при наемането или лизинга. Той пуска на пазара имота ви, организира огледите, избира подходящи кандидати и проверява тяхната кредитоспособност. След това вземате решение с кого искате да сключите договора. Освен това брокерът ще ви посъветва относно определянето на наема или лизинга и при съставянето на договора.

Брокерската комисия

След въвеждането на принципа на поръчка, човекът, който го наема, трябва да плати на брокера. Докато преди беше обичайно наемателят да плаща комисионната, от 2015 г. трябва да платиш разходите сам като клиент. Независимо от това, струва си да използвате брокер за помощ. Тъй като благодарение на неговия опит и познанията му за местните цени на имотите, можете да договаряте по-висока цена за наем. Преди да наемете брокер, препоръчително е да получите и сравните няколко оферти, тъй като размерът на комисионната може свободно да бъде договорен с брокера и съответно варира.

III. Размерът на наема

По принцип уреждането на наема зависи от вас. Прекалено високата цена обаче ще възпре потенциалните купувачи, а прекалено ниската цена, разбира се, не е желателна като наемодател. За да получите разумна цена за вашия имот, можете да сравните цените на имотите в района. На тази основа се създава и местният индекс на наемите, който се предлага в много градове и общини. Ако няма индекс за наем за района на вашия имот, докладите за пазара на имоти от местната администрация са добър източник на информация. В експертните комисии ще намерите средни цени, които можете да използвате като ориентир. Цената на земята в даден град или община се влияе главно от три фактора:

Местоположение и инфраструктура: Най-големият влияещ фактор е местоположението. Цените на земята са по-високи в столичните райони, отколкото в селските райони. Прави се разлика и между микро и макро местоположения. Макроразположението означава регион, град или област. Микролокацията, от друга страна, описва непосредствената близост: връзката, основната посока, емисиите и бъдещото развитие на района. Инфраструктурата на и около имота също играе основна роля в ценообразуването. Разработен ли е имотът, има ли вода и електричество? Как е връзката с пътищата и обществения транспорт? Как изглежда околността? Има ли кафенета и ресторанти, супермаркети и други подобни, или имотът се намира в по-слабо развит район? В случай на отдаване под наем, ценообразуването зависи и от това дали само незастроеният имот е нает или дали в имота има сгради.

Търсене и предлагане: Връзката между търсенето и предлагането се основава на местоположението и инфраструктурата на района. В популярните райони със силна конкуренция цените на земята често са доста над средните цени.

IV. Размерът на наема

Наемът често зависи от дохода или продажбите, които могат да бъдат генерирани от имота. Размерът на наема може да се договаря свободно. Комитетите за оценка на местната администрация също предоставят добър справочник за цените на местните имоти за наети имоти. Тук са изброени и обработваеми и зелени площи. Често се случва наемът да се коригира спрямо промените в генерирания доход на редовни интервали. Местоположение, инфраструктура и вид употреба

Факторите за местоположение и инфраструктура също играят основна роля в ценообразуването на наетите земи. Съществува обаче и друг основен влияещ фактор при наетата земя: видът на използване. Тъй като размерът на наема обикновено се основава на дохода, генериран с използването, могат да бъдат начислявани различни наемни ставки за различните видове собственост. Освен това може да се начисли по-висока цена за лизинг в райони с висока конкуренция, отколкото в райони с по-малко търсене.

Специален случай: Ако наемете парцел земя, който попада в обхвата на Закона за наемане на градинска градина, има законови изисквания, които определят размера на наема.

Поради данъчни причини е препоръчително да се раздели лизингът на лизинг на земя, лизинг за инвентар, сгради и конструкции и лизинг за вземания за плащане. Трябва също така да определите кои допълнителни разходи вече са включени в лизинга. Годишното фактуриране на допълнителни разходи - което обикновено е сложно и отнема много време - може да бъде опростено, ако включите в договора за наем публични данъци, налози за земеделската камара и данък върху имуществото А Брокер може да ви освободи от съставянето на договора за лизинг. По този начин можете да избегнете неприятни изненади по-късно.

V. Маркетинг

Поставете реклама

За да рекламирате земя на пазара на недвижими имоти, рекламата е методът на избор. Съответните интернет портали или евентуално и рекламната секция на местния вестник са под въпрос. Най-добре е да продавате имота си по множество канали, така че да можете да достигнете до най-много хора. Като цяло обаче може да се каже, че реклама в Интернет е по-полезна, тъй като повече заинтересовани страни могат да бъдат достигнати с по-малко, обикновено без никакви финансови разходи, отколкото с реклама във вестник.

Какво идва в рекламата?

Ако не сте наели брокер, трябва да сте лесно достъпни в дните след стартирането на рекламата и да осигурите достатъчно време, за да отговорите на запитвания от заинтересовани страни. Важно е да можете да се свържете с тях вечер и през почивните дни. За да не загубят интерес потенциалните наематели, не трябва да има твърде много време между заявката и срещата за гледане.

VI. Правилният наемател или наемател

В идеалния случай няколко заинтересовани страни са се намерили за вашия имот, следващата стъпка е сега да изберете бъдещия партньор по договор. Договорите за наем и лизинг обикновено се сключват за по-дълъг период от време. Следователно връзката, която сключвате с наемателя или наемателя, трябва да продължи дълго време - това се основава на доверителни отношения между двете страни. Следователно не трябва да бързате с избора на наемател или наемател и да получите възможно най-добрата картина на вашия партньор по договор. Най-добре е да правите бележки след срещата за гледане, тъй като обикновено не можете да запомните подробностите за различните заинтересовани страни след няколко срещи. Навреме и учтив ли е човекът? Обърнете внимание на мимиките и жестовете на заинтересованите. Ако сте симпатични един на друг, това е добра предпоставка за дългосрочно задоволително наемане.

Потенциални наематели

Парцел може да се отдаде под наем на търговски наематели или частни лица. Кой отговаря на условията за вашия имот зависи от вида на имота и посвещението. Например наемането на свободна земя на частни лица за строеж на къщи е много необичайно. Тъй като законът за наемане предвижда, че наемодателят може да регистрира собствено ползване, освен това наетата собственост трябва да бъде върната в първоначалното си състояние след изтичане на срока на наема. Следователно за по-голямата част от частните лица строежът на къща под наем е изключен. Ситуацията е различна при развитите земи, като например градината за разпределение. Тук си струва да наемете частни лица. Неустроената земя обикновено ще представлява интерес за търговските наематели.

Потенциални наематели

Кой се интересува от наетия от вас имот също зависи до голяма степен от вида на използването на имота. В зависимост от това дали имате земеделски и зелени площи, търговски имоти или напр. Ако наемете ресторант с имота, различни групи от заинтересовани страни ще се свържат с вас.

Проверка на кредита

Най-важният критерий при избора на наемател или наемател е способността му да плаща. Кредитната проверка е задължителна, за да се избегнат просрочените плащания по подразбиране. Ако сте ангажирали брокер, той ще поеме кредитната проверка на заинтересованите страни вместо вас.

VII. Формите на договора

В зависимост от това кои права за ползване искате да прехвърлите, възможно е договор за наем или лизинг:

договор за наем

Ако чистото право на пребиваване е оставено върху имота, вие сключвате писмен договор за наем с наемателя. Ако сте наели брокер, той ще изготви договора вместо вас. Договорът трябва да съдържа всички права и задължения от страна на наемателя и наемодателя. Също така трябва да включите всички устни споразумения в договора. Договорът включва също информация за продължителността на лизинга, размера на наема и оперативните разходи. Оперативните разходи включват текущи публични такси върху имота, данъци върху имуществото, разходи за отводняване и водоснабдяване. Размерът на депозита, който наемателят трябва да плати като обезпечение, също се определя.

Опасност: Като собственик вие носите отговорност да гарантирате, че имотът ви е в безопасност. Вашите задължения включват например почистване на имота през зимата. Можете да прехвърлите това задължение на наемателя; това споразумение също трябва да бъде включено в договора.

Срок и срок на предизвестие

В случай на договори за наем се прави разлика между срочни и безсрочни договори за наем. В зависимост от вида на договора се прилагат различни срокове за предизвестие. Зависи и от това дали наемате на частно лице или дали наемате според закона за търговския наем.

Ако сте подписали безсрочен договор за наем с частно лице, наемателят може да го прекрати със законоустановен тримесечен срок на предизвестие, без да посочва каквато и да е причина. Като наемодател не можете да прекратите договора си без причина и важат срокове за предизвестие от три до девет месеца в зависимост от срока на наема. За търговските наематели от двете страни се прилага шестмесечен срок за предизвестие до края на календарното тримесечие.

Договорът за наем за определен срок не трябва да се прекратява и изтича след договорения срок. Не може да бъде прекратено правилно по време на срока. Само ако дадена страна не изпълнява задълженията си, напр. ако плащанията за наем не се извършват, договорът може да бъде прекратен извънредно и без предизвестие.

Специален случай: Дори да продадете имота си, наемните или наемните отношения остават непокътнати. Правилото е: покупката не нарушава наема или лизинга.

Наем

Ако предавате и правата за ползване на имота, сключете договор за наем. И тук си струва специализираното познание на брокера, за да бъде от правна гледна точка при съставянето на договора. Във всеки случай договорът за наем трябва да бъде сключен в писмена форма и се издава в три екземпляра: за лизингодателя, лизингополучателя и отговорната служба или сдружение (напр. Земеделската служба). За съдържанието се прилагат същите принципи, както и за договора за наем.

Отдаване под наем на градина за специален случай: Ако отдавате градина под наем, се прилагат специални законови разпоредби. По принцип са възможни само договори с безсрочен договор и наемът може да бъде максимум четири пъти по-висок от местния наем за отглеждане на плодове и зеленчуци.

Срок и предизвестие

Дългите срокове не са необичайни за отдадени под наем имоти; те също могат да бъдат сключени за неопределен период. Изграждането на парцел също си струва за по-дългосрочен план. Наемът може да бъде прекратен само в края на наемната година; срокът за предизвестие е шест месеца, но могат да бъдат договорени и по-дълги периоди.