Частична продажба на собствения ви имот Какъв е уловът на офертите

Изглежда, че частичната продажба на имот работи просто: Кой напр. Продадени 20% от имуществото му, той бързо получава пари и 80% все още принадлежат на това. Тогава обаче доставчици като Wert Faktor и Engel & Völkers също изискват вид наем. А има и други клопки.

Най-важното накратко:

В допълнение към месечния наем (който доставчиците наричат „месечна такса за ползване“ или „месечна такса за ползване“) се дължат високи такси, когато имотът бъде продаден изцяло. И вие сами трябва да платите всички разходи за поддръжка, които винаги се дължат за недвижими имоти.
Не се оставяйте да се ръководите от уж простото боравене и бързата обработка. Направете математиката точно какво ще ви струва и обмислете алтернативи. Ако се съмнявате, потърсете независим съвет.
Изводът е, че обикновеният заем обикновено предлага значително по-атрактивни условия. При сегашните ниски лихвени проценти мнозина получават годишна лихва от 1%. Недвижимите имоти са добра сигурност, с която банките дават по-добри условия.

Всеки, който се нуждае от пари и притежава имот, винаги е бил в състояние да го използва като обезпечение, за да получи особено ниски лихвени проценти. След това се говори за ипотека или ипотечен заем. Сега можем да видим, че компаниите се обръщат към потребителите с нови, уж по-прости предложения.

Например Wert Faktor и Engel & Völkers предлагат да купят част от имота и бързо да платят по-големи суми за него. При Wert Faktor процедурата се нарича "Частична продажба на недвижими имоти", при Engel & Völkers - "Liquid Home".

Рекламните обещания: Клиентите могат да оценят стойността на собствеността си онлайн. Така бързо ще видите конкретни суми. Компаниите искат да станат „тихи партньори“ - тоест те не пречат по друг начин на недвижимите имоти. Пишете за "максимална гъвкавост и сигурност".

Но частичната продажба всъщност е привлекателна оферта - или клопки заплашват?

Продажба или отдаване под наем на собствено имущество - и все още да живеете в него сами: Възможна е и т. Нар. Обратна ипотека или анюитет. Ние описваме тези възможности и техните предимства и недостатъци в отделна статия.

Всеки, който продава, трябва да плаща някакъв наем в бъдеще

Първо, важен момент: Всеки, който продава част от собствеността си, трябва да плати на компанията „месечна такса за ползване“ (коефициент на стойност) или „месечна такса за ползване“ (Engel & Völkers). Колкото по-голяма е частта, която продавате, се проваля и колкото по-ценен е имотът, толкова по-висока ще бъде тази такса.

Например коефициентът на стойност изчислява за имот с обща стойност 500 000 евро (останалите данни идват от съответните уебсайтове, достъпни през май 2020 г.): Всеки, който продаде 20 процента от него и получи изплатени 100 000 евро, сега ще трябва да плаща 242 евро на месец. След 20 години това би довело до 58 080 евро. В Engel & Völkers сумата е приблизително сравнима.

В примера това е 2904 евро или 2.904% (или 3% за Engel & Völkers) от сумата за изплащане годишно. Това ли е много или малко? Можете да сравните таксата със сумата на наемното плащане (годишен студен наем на квадратен метър) въз основа на покупната цена (на квадратен метър). Тогава получавате така наречената възвръщаемост под наем. Това варира много силно в цялата страна. В някои райони това е над 6 процента, в други под 3 процента. Метрополиите са по-скоро в долния край от около 3 процента, защото тук наемът е свързан с наскоро значително повишените цени.

Но бъдете внимателни: При подобни сравнения ще трябва да вземете предвид и разходите за поддръжка (за повече информация вижте „Компаниите не допринасят за допълнителни разходи“ по-долу). Защото в случая с наемателите те всъщност се поемат изцяло от наемодателя. Компаниите, които купуват части от вашия имот, обръщат масите: Като част от собственика на имота трябва да платите наем и поемат пълните разходи за инвестиции и поддръжка.

Всеки, който по-късно продаде имота си изцяло, заплаща допълнителни такси

Ако вече не притежавате целия имот, защото сте продали част от него, това съзвездие също ще бъде интересно: Какво се случва, ако искате да продадете целия имот на трета страна? Коефициентът на стойност осигурява тук, че участвате в приходите от продажби въз основа на оставащия ви дял. Така че, ако сте продали 20 процента от коефициента на стойност например, ще получите 80 процента от приходите, ако сте го продали напълно по-късно. Но: В случай на коефициент на стойност, може да се наложи да платите допълнителна такса. Ако по-късно имотът от нашия пример, който е 20 процентен коефициент на стойност, се продаде за общо 700 000 евро, коефициентът на стойност изчислява „такса за изпълнение“ от 6,5% от продажната цена, което съответства на 45 500 евро. В Engel & Völkers, вместо такса за внедряване, трябва да се дължи "такса за обработка" от 5,5% от продажната цена.

За исканото плащане от 100 000 евро (20 процента от стойността в случай на частична продажба), в нашия пример след 20 години коефициентът на стойност получава общо 243 580 евро (такса за използване 58 080 евро, такса за изпълнение 45 500 евро, пропорционална продажна цена 20% от 700 000 = 140 000 евро).

Трябва да сте наясно с това от самото начало като цена на сделката.

Опасност: Факторът стойност дори се предпазва от загуба на стойност на имота. Ако по-късно имотът бъде продаден изцяло, доставчикът пише в текущи договори, той ще си върне поне парите, които е инвестирал, и 17% допълнителни разходи като „минимален дял“.

Сумата, която трябва да бъде изплатена, и делът на имота остават ограничени

Нито коефициентът на стойност, нито Engels & Völker предоставят напълно свободни ръце, когато става въпрос за частични продажби. Не можете да продавате акции в компанията на стойност под 100 000 евро. Можете също така да продадете максимум 50 процента от собствеността си. Стойността на имота се определя от оценител от името на доставчика.

Компаниите не споделят допълнителни разходи

Никой имот няма да мине без инвестиции в дългосрочен план. Независимо дали става въпрос за ремонт или дори за увеличаване на стойността на имота с модернизации - компаниите не искат да участват в такива разходи. Имате ли напр. Ако се продадат 50 процента от имота, пак ще трябва да платите цялата сума за нова отоплителна система, изолация, ремонт на покрив или подобно.

Имайте предвид: Вие поддържате или увеличавате стойността на имота за договорния си партньор с такива мерки. Тези, които инвестират големи суми в модернизация и след това продават имота, не само се възползват от по-високата продажна цена, но и дават акции на компанията от по-високите приходи.

Дали това е справедливо, вероятно е въпрос на мнение. Обичайно е при споделената собственост на собствеността, тъй като всеки собственик на апартаменти в жилищни сгради знае, че всички разходи се разделят според дела на собствеността. Тук не е така: разходите за поддръжка и продажби са изцяло ваша отговорност.

Направете математика: Заемът може да бъде много по-привлекателен

Имайки предвид всичко това, можете да разгледате лихвените проценти по традиционните банкови заеми. Ако вземете назаем до 50% от стойността на имота от вашата банка, възможни са най-добрите условия в зависимост от вашата кредитоспособност. Понастоящем лихвеният процент за десетгодишен фиксиран лихвен процент е дори под 1 процент на година. В сравнение с такса за използване от почти 3 процента годишно в примера, описан по-горе, това може да бъде много по-добра сделка.

Ако трябваше да плащате лихва от 1% само за заем от 100 000 евро за двадесет години, тогава бихте платили лихва от 20 000 евро и сумата на заема от 100 000 евро на банката през този период. Това е половината от сумата, която би трябвало да платите, ако сте продали част в горния пример.

С заем вие също запазвате пълната собственост, с пълния шанс за поскъпване (разбира се, но и пълния риск от амортизация).

Лихвата винаги е индивидуална цена и е въпрос на договаряне. Тези, които са самостоятелно заети или са достигнали старост, трябва да очакват да получават заеми само при по-високи лихвени проценти. Ако сте убедени, че нямате шанс за заем с ниска лихва, съветваме ви да се обърнете към различни доставчици. Решаващият фактор не е възрастта или независимостта, а цялостното финансово състояние и - още по-важно - бизнес политиката на съответната кредитна институция.

Ако вие или вашите наследници искате да изкупите обратно, отново е необходим оценител

Ако вие или вашите наследници бихте искали отново да притежавате пълния имот, можете да се обърнете към Wert Faktor/Engel & Völkers. Но трябва да се споразумеете за цената. Ако е необходимо, ще трябва да бъде назначен оценител за оценка на текущата стойност. Ако цените на недвижимите имоти са се повишили, може да се наложи да върнете значително по-висока сума.

Ползата от новите оферти остава съмнителна

С оглед на тези общи условия възниква въпросът при какви обстоятелства частичната продажба би могла да бъде изгодна изобщо. Възможно е, ако се предположи, че имотът ще загуби много стойност (в този случай пълната продажба би била по-доброто решение). Възможно е също така лихвените проценти по заемите, които банките ви предлагат за вашата конкретна ситуация, да са много по-високи от общите лихвени проценти от около 1% годишно за заеми за недвижими имоти.

Дори предполагаемото по-просто решение за възрастни хора не е аргумент: Точно както не е нужно да изплащате парите, получени от частичната продажба на купувача, не е задължително да изплащате заем на банката си през целия си живот.

Ако се заигравате с идеята да продадете част от имота си, винаги получавайте конкретни оферти за договор. Данните тук са взети само от уебсайтовете на доставчиците.

Можете да получите независим съвет относно финансирането на недвижими имоти от вашия консултантски център за потребители. Можете също така да внесете конкретни оферти за такава среща, да ги изчислите и да имате описаните предимства и недостатъци.