Адриан Васку, Веридио; Много собственици на жилища приемат по-малко от обезщетението от държавата

Процедурата по отчуждаване на парцели земя (поради съображения за обществено полезна необходимост за постигане на цели от национален, окръжен или местен интерес) продължава да генерира ненужни допълнителни проблеми и разходи за собствениците и съдилищата. Като се има предвид, че при всички случаи процедурата за отчуждаване се инициира едностранно (след като започне от властите, собствениците могат да оспорват само размера на обезщетението по Закон 255/2010, а не прехвърлянето на собствеността на държавата), толкова по-важно е стойността и методът за изчисляване компенсация.

много

Процедура за отчуждаване

Закон № 255/2010 има ясно намерение: да намали времето и усилията, отпуснати за отчуждаване при разработването на проекти за изграждане на инфраструктура, рехабилитация или модернизация. Всеки етап от процедурата има максимален срок, след като бъде надвишен (независимо дали собственикът действа или не), преминаваме към следващия етап. Ето защо е важно всяка стъпка да е ясна и правилна за всички участващи страни, особено за засегнатите - собствениците.

Законът предвижда следните четири стъпки от гледна точка на властите:

-Одобряване на технико-икономически показатели за произведения от национален, окръжен или местен интерес;-Записване на съответната индивидуална сума, представляваща изплащането на обезщетение за сградите, които са част от коридора за отчуждаване, и извеждане на списъка на собствениците на имоти;-Прехвърляне на собствеността (след записване на сумите, свързани с обезщетение);-Извършване на формалности, свързани с процедурата за отчуждаване.

От гледна точка на собствениците етапите са:

- Получаване по пощата на уведомлението относно намерението за отчуждаване;
- Има 30 работни дни, в които собственикът трябва да докладва на местните власти, за да представи документите, доказващи качеството на собственика и да договори размера на обезщетенията;
-Получаване на решението за отчуждаване, което представлява изпълнително право за доставка на стоката; решението се издава в рамките на 5 работни дни от изтичането на 30-те, независимо дали собственикът се е явил на преговорите за обезщетение, дори при липса на съгласие относно тяхната стойност или оспорването им в съда. Единственото изключение е липсата на запис на сумите, свързани с обезщетението в документа;
-Разчистване на земя;
- Ако собственикът не е съгласен с посочените в решението вреди, той трябва да започне процеса на оспорването им в съда. Обжалването не възпрепятства прехвърлянето на собствеността върху държавата. Обжалването се отнася само до размера на обезщетението, а не до самата експроприация.

Изчисляване на компенсацията. Законът казва, че оторизиран оценител изготвя доклад за оценка, който също така ще вземе предвид нотариалната експертиза - т.е. минималните индикативни стойности на земята, използвана от нотариусите.

Закон № 255/2010, член 11
(7) Преди датата на започване на дейността на комисията, предвидена в чл. 18, експерт оценител, специализиран в оценката на недвижими имоти, член на Националната асоциация на оценителите в Румъния - ANEVAR, ще изготви доклад за оценка на отчуждените сгради за всяка административно-териториална единица, за всяка категория на употреба.
(8) Докладът за оценка се изготвя, като се вземе предвид експертизата, изготвена и актуализирана от камарите на нотариусите, съгласно чл. 771 ал. (5) от Закон №. 571/2003 относно Фискалния кодекс, с последващи изменения и допълнения.
(9) Докладът за оценка е изготвен под координацията на Националния съюз на нотариусите в Румъния.

Въпроси за компенсации

първо е разликата между пазарната стойност, установена от доклада на оценителя и минималната индикативна в нотариалната експертиза.

В много случаи държавата ще избере най-ниската стойност в доклада, а не реалната - на пазара, като определя компенсациите на по-ниско ниво от това, получено при нормални условия. Властите разчитат на факта, че много наемодатели не знаят правата си или не си позволяват да плащат съдебни разноски, за да установят „справедливо обезщетение“, така че ще приемат по-малко обезщетение, отколкото биха имали право да получат. По този начин държавата ще плати по-ниска цена, отколкото би било нормално.

Но има и собственици, които се противопоставят на тази несправедливост и властите действат по съдебен ред, като поемат разходите за пари, време и нерви, за да получат правата, които заслужават. Следва да се отбележи, че съдилищата се произнасят в полза на собствениците и че искът е освободен от съдебния печат (вж. Член 23 от Закон 255/2010). Но претоварването на съдилищата и разходите на държавата в съда се поемат от всички нас. Те биха могли лесно да бъдат избегнати чрез изясняване на метода за изчисляване, който отчита пазарната стойност.

Вторият проблем възниква, когато земята е на границата между две окръзи, като всяка нотариална камара има собствена референтна мрежа с различни стойности за едни и същи видове земя. Понякога разликите могат да надхвърлят 200% за една и съща земя.

И в този случай държавата използва незнанието за начина, по който се установяват мрежите на нотариусите („Ръководство за минималните индикативни стойности на недвижимите имоти“) във всеки окръг.

Пример 1: Клуж срещу Муреш

Хейфилдс
0,26 леи/кв. М. Мрежата от Клуж до окръг Муреш
0,70 леи/кв. М. Мрежата от Муреш до окръг Клуж
169,23% Разлика

Обработваема земя
0,56 леи/кв. М. Мрежата от Клуж до окръг Муреш
0,80 леи/кв. М. Мрежата от Муреш до окръг Клуж
42,86% Разлика
Източник: Cluj/Mureș

Пример 2: Клуж срещу Алба

Хейфилдс
0,26 леи/кв.м Решетка от Клуж до окръг Алба
1,00 леи/кв.м Grila от Алба до окръг Клуж
284,62% ​​Разлика

Обработваема земя

0,56 леи/кв.м Решетка от Клуж до окръг Алба
2.00 леи/кв. М. Мрежата от Алба до окръг Клуж
257,14% Разлика
Източник: Клуж/Алба

Процедурата за отчуждаване и методът за изчисляване на обезщетението трябва да бъдат изяснени, за да се осигури справедлив процес за двете страни - държавата и собствениците. Особено тъй като отчуждаването е инициирано едностранно от държавата, законът трябва да осигури на собствениците справедливо обезщетение, без да ги задължава да предприемат съдебни действия за получаване на очевидно право, вече записано в доклада за оценка.

Основна информация за запомняне

1). Права на собствениците (отчуждени)

Експроприаторът (собственикът) установява, в съгласие с експроприатора (властите), размера на обезщетението, дължимо му след експроприацията; ако споразумение не е възможно, съдът решава тази сума;
Експроприираното лице може да направи справка с документите, съдържащи офертата за компенсация и плановете на земите и строежите, предложени за отчуждаване (документи, които се публикуват в местния съвет на общината, града или общината, на чиято територия се намират въпросните сгради);
Експроприираното лице може да даде отговор в рамките на 45 дни от уведомлението относно предложението за отчуждаване, отговор, който ще трябва да бъде разрешен най-много в рамките на 30 дни;
Ако отчужденият недвижим имот не е използван за целта, за която е разпоредено отчуждаването му, в рамките на 1 година от това решение, отчуждените/бившите собственици имат право да поискат тяхната реституция, освен ако за въпросния недвижим имот не е установен друг недвижим имот. обществена полезност.

2). Решението за отчуждаване представлява изпълнително право на предаване на недвижимия имот.

Фактът, че собствениците на сградите не са се явили в помещенията на експроприатора (местните власти), за да установят обезщетение или не са се договорили за справедливо обезщетение, или техните собственици/наследници не са известни или има открити правоприемства, не пречи на последиците от решението. отчуждаване;
Прехвърлянето на правото на собственост в публичното достояние на държавата се извършва във всички горепосочени случаи, но само след изплащане на обезщетението от държавата (на първоначално установено ниво от властите);
Имуществото се прехвърля по право заедно с издаването на административния акт за отчуждаване, но само след вписване на сумите, представляващи свързаното обезщетение. Липсата на запис на въпросните суми на разположение на експроприираното лице пречи на прехвърлянето на собствеността в публичното пространство.

3). Обжалването на решението за отчуждаване не спира прехвърлянето на собствеността върху въпросния недвижим имот.

След издаване на решението за отчуждаване, в рамките на 5 дни от издаването на решението за отчуждаване, експроприаторът (местните власти) назначава комисия за проверка на собствеността и установява приемането/неприемането на размера на обезщетението от собственика или притежателите на права върху отчужденото имущество;
Отчуждената страна, недоволна от размера на предоставеното обезщетение, може да се обърне към компетентния съд в рамките на общия давностен срок (3 години), но само след издаване на решението, установяващо размера на обезщетението за отчуждената земя;
Всички разходи, необходими за процедурата по отчуждаване, се поемат от експроприатора.

4). Как да изчислим обезщетението:

Обезщетението се състои от реалната стойност на имота и щетите, причинени на собственика;
При изчисляване на размера на обезщетението ще се вземе предвид пазарната цена, както и щетите, донесени на собственика (доказани щети);
В процедурата за отчуждаване обезщетението, предоставено от съда, не може да бъде по-ниско от предложеното от експроприатора и нито по-високо от исканото от експроприатора.

5). Два вида обжалване, различни закони:

а). Оспорване на самото решение за отчуждаване (документ, предхождащ решението за обезщетение)

Това включва предварителна жалба, адресирана до издателя на решението за отчуждаване и съдържа критиките към решението и техните фактически и правни основания. Ако предварителната жалба не бъде решена благоприятно или не получи отговор, недоволният ще обжалва решението пред административния спорен съд (трибунал). Процедурата е стандартна за оспорване на административен акт, не е предвидена в закона за отчуждаване.

б. Оспорване на решението за обезщетение (последващ документ и различен от решението за отчуждаване)

Ако отчуждаванията (собствениците) не са получили справедливо обезщетение пред Комисията за проверка (създадена от местните власти), решението за обезщетение се обжалва директно пред компетентния съд (трибунал) съгласно закона за отчуждаване.