Възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти, изчисляване на възвръщаемостта и калкулатор
Преди да вземете решение за инвестиция в недвижими имоти, определено си струва да обмислите възвръщаемостта на инвестицията в недвижими имоти. Изчисленията за възвръщаемост на собствеността ще бъдат обсъдени с помощта на калкулатор за изтегляне. Обсъждаме как можем да обобщим доходите от използването на недвижими имоти, разходите, свързани с недвижимите имоти. Ние обсъждаме направените разходи по елементи и те също трябва да бъдат взети предвид при изчисленията на връщането. Калкулаторът за връщане на недвижими имоти можете да изтеглите, като кликнете тук! По-нататък непрекъснато ще се позовавам на отделните редове и изчисления на калкулатора за връщане.
Има ли добри възможности на пазара на недвижими имоти?
Често задаван въпрос сред инвеститорите е дали все още си струва да се купува на пазара на недвижими имоти или цените вече са на върха? След покачването на обменния курс през последните години, мнозина може да открият, че тук можем да видим друг връх, така че си струва да се изчакат нови инвестиции в недвижими имоти. Разбира се, никой не знае точно кога ще приключи възходът на пазара на недвижими имоти. В същото време пазарът на недвижими имоти развива и дългосрочни цикли, които могат да бъдат добре измерени с различни показатели. Тези показатели, свързани с инвестиции в недвижими имоти, не се обсъждат сега, тъй като вече сме ги разглеждали в следните справки:
Във всеки случай, независимо колко остарял смятаме, че е пазарът на недвижими имоти, винаги има възможност при инвестициите на пазара на недвижими имоти да се купува на цена, различна от пазарната. Тоест, дори и на оживения пазар на недвижими имоти, можем да се пазарим, могат да възникнат житейски ситуации, когато продавачът има спешна нужда да продаде имота или не е напълно наясно със ситуацията на пазара на недвижими имоти и не е в състояние да оцени правилно цената от имота. Наясно съм, че това са по-редки случаи (и по-характерни сега, когато купувачът наддава цена), обаче, не е безпрецедентно, че се сблъскваме с горепосочените ситуации на пазара на недвижими имоти. Във всеки случай с бързо изчисление ще разберем точно дали имотът си заслужава да бъде закупен.
Колко време е добра инвестиция в апартамента?
Инвестирането в недвижими имоти, което често означава закупуване на жилище, може да генерира доход за инвеститора под две форми. Единият е наемът на апартамента, а другият е увеличението на стойността. Ръстът на стойността е фактор, който е трудно да се изчисли, тъй като не можем да предвидим колко дълго ще растат цените на пазара на недвижими имоти. Разбира се, ако сме в началото на възходящ цикъл, струва си да очакваме значително увеличение на стойността, но ако вече сме навлизали във възходящ цикъл, тогава не очаквам стойността на имота да се увеличи, преди да направим инвестиционно решение.
1) Какъв ръст на стойността можем да очакваме в дългосрочен план?
По този начин, един от проблемите при изчисленията на връщането на собствеността е, че не можем да определим точно увеличението на стойността на имота. Ако обаче мислим за инвестиции в недвижими имоти в дългосрочен план (мин. 5-10 години), вече можем да очакваме средно увеличение на стойността, което според мен е 3,7% годишно в собственото ми изчисление. Наясно съм, че през последните години дори има двуцифрен ръст на стойността на недвижимите имоти, но това са краткосрочни цифри, средногодишната продължителност със сигурност ще бъде под двуцифрения ръст.
Откъде идва средногодишният ръст от 3,7% тогава? Изследвайки американския пазар на недвижими имоти през последните 80 години, получаваме резултата, че стойността на недвижимите имоти нараства средно с 3,7% годишно. За съжаление нямаме данни за толкова дълъг период от време на унгарския пазар на недвижими имоти, поради което използвах американския пазар като основа. Разбира се, имайте предвид, че цените на имотите се влияят от редица фактори в дългосрочен план. Сега не бих се занимавал подробно с темата, интересувам се, предлагам следната връзка: Индикатори за пазара на недвижими имоти за инвестиции в недвижими имоти REIT, част 1
Въз основа на горното може да се види, че единствената несигурна точка при изчисляването на възвръщаемостта на инвестицията в недвижим имот е увеличението на стойността на имота. Това трябва да се изчисли от инвеститора, но можем да разчитаме и на нула.
2) Какви допълнителни доходи идва от инвестирането в имота?
Другият много по-достоен източник на приходи е наемът от освобождаването на недвижими имоти. Ние просто разглеждаме страниците с класифицирани реклами и порталите за реклама на недвижими имоти, за да видим колко имоти с подобно състояние и размер се предлагат под наем в района и го изчисляваме със среден наем, или е препоръчително да го коригираме леко 10%).
Следователно, ние сме обсъждали източниците на доход с горепосочените, т.е. по време на възвръщаемостта на инвестицията в недвижими имоти, нашият доход ще бъде добавената стойност и доходът от наема.
3) Колко струва имотът?
Цената на имота се състои от покупната цена на имота и допълнителни разходи, свързани с придобиването. Това е таксата за придобиване на собственост (4%) и адвокатската такса (0,5% -1%, но нека включим таксите за поземлената книга от около 20 хиляди форинта). Ако трябва също да похарчим малко за ремонт, също могат да бъдат направени разходи за обновяване.
Така че може да се види, че за изчисленията на възвръщаемостта също трябва да можем да изчислим разходите за обновяване, трябва да направим това още след оглед на апартамента. Често се подценява цената, така че оставете много за разходите за обновяване. Разбира се, възможно е също така състоянието на имота да не изисква обновяване, като в този случай цената на обновяването ще бъде няколко десетки хиляди форинта, например подмяна на ключалка. Горното дава общите разходи за имота, т.е. покупната цена на имота, адвокатското възнаграждение, таксата за придобиване на имот и разходите за обновяване.