Възлагане на трика на сделката

Прехвърлянето е доста популярен вид сделка при закупуване на апартамент в нова сграда.

Предлагаме ви да разберете как да го проведете с най-голяма полза и минимален риск за купувача.

Редът на сделката се различава в зависимост от договора, въз основа на който предприемачът продава апартаментите: по договор за дялово участие или чрез присъединяване към кооперация за жилищно строителство. Тази статия ще се фокусира върху прехвърлянето на права по споразумение за дялово участие.

Каква е същността на заданието?

Изграждането на многоетажна сграда отнема няколко години, а цената на "квадрат" постепенно се увеличава, тъй като строителството на обекта наближава датата на завършване. Апартаментът на етапа на разкопките е по-евтин, отколкото на следващите етапи - в този момент инвеститорите предпочитат да закупят апартамент с цел последващата му продажба. При препродажба на апартамент преди пускането на къщата в експлоатация се сключва специална сделка - прехвърляне на вземания (договор за прехвърляне).

Основното нещо, което купувачът трябва да разбере, е, че той не придобива самия апартамент, а правото да го поиска. Тоест той получава не само правата за получаване на апартамент, но и рисковете, които носи, когато инвестира в съоръжение в строеж, както и задължения за изпълнение на споразумението за дялово участие.

Бонуси за присвояване

Често това е единствената възможност да живеете в къща, която харесвате, ако всички апартаменти са разпродадени или цената за тях значително се е увеличила. Искайки да остане конкурентоспособен, акционерът (инвеститорът) предлага апартамент много по-евтин, отколкото разработчикът продава останалите опции. Освен това домакинството няма да трябва да чака дълго - те обикновено прехвърлят права в практически построени къщи.

Трикове за договаряне или как да получите най-голяма печалба

За да увеличат максимално печалбите, инвеститорите се опитват да продадат апартамент чрез преотстъпване по-близо до момента, в който обектът е пуснат в експлоатация, и е необходимо да имате време да ги приложите, преди да подпишете акт за приемане (приемане на апартамента). След подписването на този акт и до момента на регистрация на имота минават средно 3 - 5 месеца, като през този период апартаментът не може да бъде пререгистриран. Съответно, в къщи с голям брой апартаменти, по-близо до момента на въвеждане на обекта в експлоатация, можете не се колебайте да се пазарите с продавачите и значително спестявате при покупка.

Подобна е ситуацията и с фирмите изпълнители, които са получили жилище от предприемача за сметка на предоставяните услуги или доставката на материали. Такива компании обикновено предлагат апартаменти на по-ниски цени, тъй като се нуждаят от оборотни средства.

Къде могат да възникнат „клопки“?

Първо, съществува риск от закупуване на проблемни жилища, чийто срок на завършване ще бъде отложен за неизвестен период или изобщо няма да бъде завършен. Може би първият акционер (възложител) е решил да възложи апартамента, тъй като е открил някакви технически проблеми и нарушения. Следователно основната задача на купувача (цесионерът) е да открие причините за прехвърлянето, да провери задълбочено информацията за предприемача и да проучи внимателно самото споразумение за собствения капитал. Също така, потенциалният акционер трябва да е готов за следните финансови разходи:

продавачът може да предаде на купувача "компенсация" - разходите за пререгистрация на документи за възлагане (около 30-50 000 рубли)
при прехвърляне на жилище, закупено с ипотека, банката може да изиска плащане на комисионни за премахване на тежестта от него (1-2% от размера на непогасения дълг).
нотариалните документи, необходими за сделката, ще струват около 3 хиляди рубли.

Инструкции стъпка по стъпка за обработка на сделка за купувач

След като сте решили бъдещия апартамент и сте се договорили с продавача, трябва:

Анализирайте и подгответе документи

Ние изучаваме „основното” споразумение за дялово участие, като обръщаме специално внимание на правата и задълженията на акционера. На този етап ще бъде възможно да се договори с продавача за разделяне на финансовите задължения (разходи за регистрация). Ако имате някакви трудности и недоразумения, можете да се свържете с адвокат.
Искайте актове за съгласуване (известни още като актове за сетълменти), потвърждаващи пълно или частично плащане от настоящия акционер на жилището в строеж.
Договорете нотариалното съгласие на съпрузите или удостоверение за отсъствието му.

Подпиши договор

Подписването на споразумение за възлагане обикновено се извършва в офиса на предприемача, който одобрява договора и от негова страна (ако такова изискване е посочено в договора). Важно: ако жилището е закупено под ипотека, ще трябва да получите съгласието на банката за тази сделка и да прехвърлите дълга на купувача. В този случай трябва да подготвите пълен пакет документи за банката, който обикновено се изисква за заем. Ако сте готови да платите пълната цена на апартамента, банката може да изиска от вас да платите комисионна за премахване на тежестта от него.
Регистрирайте допълнително споразумение към споразумението за прехвърляне на права и задължения в органите на държавната регистрационна служба (Rosreestre). Тази услуга обикновено се предоставя от разработчика. Законово, само след регистрацията възлагането влиза в сила.

Прехвърляне на средства към продавача

Най-популярният и сигурен начин на плащане е през сейф. Освен това продавачът взима парите само след получаване на регистрираните документи от Rosreestr - тоест, когато правата на собственост вече са ви официално преиздадени.

Понякога продавачът може да предложи отстъпка за превод на пари в момента на сделката, за да не се чака пререгистрацията на договора, която обикновено отнема от няколко седмици до няколко месеца. В този случай обаче съществува риск споразумението да не бъде регистрирано поради определени причини: неправилно плащане на държавното мито, грешка в споразумението, нотариални документи и др. Този риск е малък, но дали играта си струва свещта, зависи от вас.

След приключване на транзакцията не забравяйте да получите оригинала на споразумението за прехвърляне и споразумението за дялово участие с печата на Rosreestr. Също така, не забравяйте да вземете документите, потвърждаващи плащането на апартамента от първия акционер.

И така, нека обобщим:

Предоставянето е реална възможност да спестите пари за закупуване на апартамент
Необходимо е внимателно да се проучат документите и да се проверят условията на сделката
Важно е да разберете от предприемача и банката (ако апартаментът е в ипотека) за финансовите разходи и да се споразумеете за тяхното разпределение с продавача.

Пакетът от документи, изискван от купувача за възлагане