Всичко за споделената собственост - как я използваме, как я споделяме
В много случаи може да се създаде съвместна собственост върху недвижими имоти. Най-често се случва, когато след смъртта на родител децата заедно наследяват имота или няколко души заедно купуват по-голяма площ, която не е разделена според поземления регистър. Неразделената обща собственост е широко известна концепция, но в общественото съзнание се разпространяват много заблуди относно използването, поддръжката и продажбата на тези имоти. Съвместната собственост винаги е правна ситуация, която изисква сътрудничеството на няколко лица, затова ще изброим типичните проблеми по-долу и ще се опитаме да направим предложения за тяхното решаване.
Какво означава неразделено общо имущество?
В случай на съвместна собственост недвижимият имот има няколко собственика, но определени права, произтичащи от правото на собственост - правото на владение, ползване, разпореждане - принадлежат на всеки съсобственик по същия начин, както ако са еднолични собственици. Това означава, че в случай на съвместна собственост всеки от съсобствениците има право да използва и притежава собствеността - но не може да упражнява това право в ущърб на правата на другия съсобственик.
Заблуди относно общото имущество
Право на предимство
Добре известно правило е, че в случай на съвместно притежавани имоти, съсобствениците имат преимуществено право на взаимна собственост. Мнозина обаче не знаят точно какво означава това право на предимство и как да го упражняват. Да предположим, че имате имот, който има трима собственици и един собственик иска да продаде 1/3 от него. Продавачът-съсобственик обявява своя дял от собствеността и ако кандидат (който може да бъде всеки) кандидатства, той трябва да съобщи получената от него оферта за покупка на съсобствениците - преди да подпише договора за продажба, разбира се. Ако тази оферта бъде приета от някой от съсобствениците - т.е. той също е готов да закупи дяловото участие на предложената цена - продаващият съсобственик трябва да сключи договор с него. Ако обаче никой от съсобствениците не желае да продава на цената, предложена от купувача, това трябва да се разглежда като че ли не желае да упражни предимството си и продавачът може безопасно да продаде своя дял на „външната ”Купувач. Следователно правото на предимство не е подходящо за някой, който да предотврати продажба, ако няма сериозно намерение да купува.
Всеки съсобственик има право на предимство, но по дефиниция, ако някой желае да продаде своя дял на един от неговите съсобственици, другите собственици не могат да направят нищо по въпроса, тъй като в такъв случай няма предварително -изправно право. Същността на правото на предимство е приоритет пред лица, различни от съсобствениците, но ако съсобствениците се договарят помежду си, останалите нямат мнение в това.
Споделяне на употребата
Тъй като в случая на съвместно притежавани недвижими имоти, както беше посочено по-горе, всички съсобственици имат право да използват целия имот, препоръчително е да се договори използването със съсобствениците с писмено споразумение. Важно е да се знае, че ако собствеността е закупена на кредит, банките заемодатели очакват съществуването на споразумение за използване, така че е препоръчително да го подготвим, за да може собствеността ни да бъде надлежно продавана по-късно.
Разделянето на собствеността и ползването на имота се извършва най-често на териториален принцип, при което съсобствениците определят коя част от имота е изключително собственост и се използва от кой съсобственик има право. Отправната точка за споделяне на ползването обикновено е делът на собствеността, но съсобствениците могат да се отклонят от това в споразумението и също така да определят части от имота, които ще продължат да се споделят (например пътят върху имота, алеята и др.). Споделянето на използване на база на площ е по-често, но те също могат да решат да споделят собствеността и използването на имота с течение на времето (например, те могат да използват споделен ваканционен дом в различни месеци). Ако не можем да се договорим за използването, в крайна сметка е възможно съдът да уреди начина и степента на използването.