Увеличение на наема Какво е допустимо и колко високо може да бъде?
Не е разрешено всяко увеличение на наема
Britta Beate Schön отговаря за всички правни въпроси във Finanztip. Докторът по право и адвокат работи като ръководител на правния отдел при доставчици на финансови услуги като Telis Finanz AG и Interhyp. Преди това тя преподаваше и проучваше в Япония като младши професор в DAAD по немско и европейско право. Завършва обучението си в Мюнстер, Женева, Регенсбург и Лайпциг. Можете да се свържете с автора на [email protected].
- Най-рано 15 месеца след преместването или след последното увеличение на наема, наемодателите имат право да вдигат наема до местния сравнителен наем.
- Доплащането не може да бъде по-високо от 20 процента в рамките на три години, а в много градове дори не по-високо от 15 процента. Това казва така нареченият лимит на ограничение.
- Ако като наемател не сте съгласни с увеличаването на наема, можете да откажете съгласието си при определени обстоятелства. След това вашият наемодател трябва да съди за съгласие.
- Не се съгласявайте с увеличение на наема, което не сте потвърдили. Можете да използвате нашия контролен списък за това:
- Можете да намерите помощ в асоциация на наематели, ако сте член или увеличението е проверено от littleermiete.de. Ако успеете, ще платите на компанията спестяванията за четири месеца като хонорар.
В това ръководство
Следващото увеличение на наемите със сигурност ще дойде. Много договори за наем се изпълняват от десетилетия. Новият индекс на наемите често кара наемодателите да коригират наема според местния сравнителен наем. Те обаче не могат просто да се увеличават безкрайно.
Кога се разрешават увеличения на наемите?
Наемодателите могат да повишат наема до местната ставка. Наемите са обичайни за района и са средно в рамките на последните шест години са договорени за съпоставим апартамент в тази област (раздел 558 (2) BGB).
Нетен наем - Ако наемът се увеличи, наемодателят трябва да използва като основа нетния наем. Има хазяи, които освен чистия наем и авансово плащане на комунални услуги, начисляват и месечна сума за козметични ремонти. Тази надбавка трябва да се добави, ако наемодателят иска да увеличи наема до местния сравнителен наем (AG Stuttgart, решение от 8 март 2016 г., Az. 35 C 5555/15).
форма - Наемодателят трябва да увеличи наема в текстов вид подава (§ 558а BGB). Така той може да изпрати писмо, но и имейл до наемателя. Това важи и ако писмената форма за промени в договора е уговорена в договора (BGH, решение от 10 ноември 2010 г., Az. VIII ZR 300/09).
Обосновка с индекс на наема - Всяко увеличение трябва да бъде обосновано. Градовете и общините редовно използват проучвания, за да определят колко висок е текущият среден наем в различните области. Наемодателят обикновено основава увеличението върху текущия индекс на наемите. За целта той прилага копие от наемния индекс или цитати от него и обяснява къде класифицира апартамента си по отношение на размер, местоположение, година на строителство и обзавеждане. Индексът на наемите не трябва да се изпраща, ако е достъпен свободно от града или местната власт или може да бъде намерен на уебсайта на града.
Наемодателят може да увеличи цената Не с индекс на наема от Съседна община оправдайте се, ако в неговата община няма индекс за наем. Само поради тази официална причина наемодателят може погрешно да поиска повече наем (AG Leonberg, решение от 25 май 2016 г., Az. 8 C 702/15).
Всички наемни индекси изглеждат малко по-различно. Като пример можете да намерите извадки от индекса за наем за Билефелд в Северен Рейн-Вестфалия. Нетните наеми са разпределени в зависимост от годината на строителство и винаги се дават в диапазон от долна, средна и горна стойност. Като наемател можете да класифицирате собствения си апартамент с отчисленията и доплащанията.
Извадка от наемния индекс за Билефелд
| по-ниска стойност | Средно аритметично | горна стойност | |
| до 1918г | 5,47 евро | 6,36 евро | 7,56 евро |
| 1919-1949 | 5,38 евро | 5,88 евро | 6,66 евро |
| 1950-1960 | 5,39 евро | 5,75 евро | 6,39 евро |
| 1961-1977 | 5,27 евро | 5,88 евро | 6,69 евро |
| 1978-1994 | 5,81 евро | 6,76 евро | 7,66 евро |
| 1995 - 2001 | 6,36 евро | 6,94 евро | 7,61 евро |
| 2002 - 2010 | 5,88 евро | 7,05 евро | 8,48 евро |
| 2011-2017 | 7,76 евро | 9,50 евро | 10,59 евро |
Прилага се за стандартни апартаменти в жилищни сгради в нормални жилищни райони с размер от 20 до 120 квадратни метра и баня, тоалетна и колективно отопление. Не се отнася за публично субсидирани апартаменти, субаренда, търговски апартаменти.
| добър/много добър жилищен район | + 0,50 евро |
| Малък апартамент от 20 m² до по-малко от 40 m² | + 1,46 евро |
| големи апартаменти от 120 m² до 250 m² | - 0,87 евро |
| Бариерна бедност и пълна модернизация на енергетиката | + 1,21 евро |
Източник: Строителен отдел на град Билефелд (към септември 2020 г.)
Обосновка с три съпоставими апартамента - В малките общности често няма индекс на наемите. Тогава наемодателят може да оправдае увеличаването на наема, като посочи три съпоставими апартамента, които вече струват това, което иска да поиска. Сравними означава, че апартаментите трябва да са сходни по отношение на оборудване, местоположение и размер. Дори в градове, които имат индекс на наемите, наемодателите могат да оправдаят увеличението на наемите с три съпоставими апартамента.
Наемодателите трябва да посочат апартаментите по такъв начин, че наемателят да може да ги намери без големи затруднения. Като наемател можете да поискате от наемателите сравнение относно съоръженията и цената на квадратен метър. Вие обаче нямате право да разглеждате апартамента.
Реалното жилищно пространство е от решаващо значение
Дори ако жилищната площ е под наем твърде голям или твърде малък е посочено, наемодателят може, според Федералния съд, само да увеличи наема въз основа на действителния размер до местния сравнителен наем (BGH, решение от 18 ноември 2015 г., Az. VIII ZR 266/14). По този начин наемодателят трябва да спазва всяка приложима граница на ограничението.
Размерът липсва в договора зависи от реалния размер на апартамента, ако той бъде увеличен. Например, ако вашият наемодател иска да има повече наем и приема апартамент от 60 квадратни метра, който всъщност е само 50 квадратни метра, той може да изчисли увеличението само за 50 квадратни метра.
Но: Не е достатъчно за вас като наемател просто да оспорвате размера, приет от наемодателя. Ако се съмнявате, трябва сами да изчислите жилищното пространство и надбавка Изпращане. Не е нужно да наемате експерт за това; Можете да представите резултатите от собствените си измервания, дори ако апартаментът има наклонени тавани (BGH, решение от 31 май 2017 г., Az. VIII ZR 181/16).
Бакшиш: Като наемател винаги измервайте апартамента си сами и не разчитайте на информацията в договора за наем. Това може да спести доста наем. Може да се нуждаете от експертна помощ за това. Площта под наклонен покрив не се отчита изцяло, същото се отнася и за балконите и терасите. Как да се изчисляват тези площи е резултат от наредбата за жилищното пространство.
Колко често може да се увеличи наемът?
Наемодателите са позволени най-рано една година изпратете увеличение на наема след нанасяне и след това трябва да изпратите a Период на размисъл оставете до края на месеца след следващия. Всъщност наемът може да бъде само след 15 месеца увеличение (раздел 558 (1) изречение 1 BGB). Същото се отнася и за увеличението на наемите при дългогодишни наеми: по-малко от една година след последното увеличение на наемите, наемодателите могат да обявят следващото увеличение на наема, което след това се прилага отново в края на месеца след следващия.
Опасност: Този период от една година се прилага само за увеличения на наема, с които наемодателят коригира сумата според стандартния местен наем. Ако наемът беше увеличен наскоро поради модернизация, той все още може да бъде адаптиран към местните наеми.
Увеличенията на наемите за градуирани и индекси не се разрешават
Понякога в договора за наем се уговаря постепенно наемане. Това означава, че наемът се увеличава автоматично с определена сума всяка година. Увеличението може да бъде повече от 20 процента в рамките на три години. Това има предимството за наемодателя, че наемателят не трябва да се съгласява с всяко увеличение: достатъчно е той да е декларирал това веднъж при подписване на договора.
Наемодателят вече не може да увеличава това. Същото се отнася и за индексния наем, при който цената се повишава веднъж годишно в съответствие с инфлацията. Тогава увеличението на наемите според индекса на наемите е табу.