Споделено жилище пред режима на наемане на жилище 1
11. Споделеното жилище, разбирано като доброволна заетост [2] от няколко души в имот за жилищно ползване, има много форми. Включва ситуации, при които всички обитатели имат право от едно и също естество върху имота. Всички са собственици, всички имат право на ползване, всички са получили право на наем, за да дадат само няколко примера. Но споделеното настаняване е насочено и към ситуации, в които обитателите не могат да претендират за идентично право на имота. Докато единият е пълноправен собственик или плодоползвател, другият е наемател. Докато единият е наемател, другият заема или дава под наем част от дома. Комбинациите са многобройни и би било досадно и безинтересно да се изброят всички. Задълбоченият анализ изисква да се направи избор по отношение на разграничаването на темата.
22. Първият избор се основава на качеството на обитателите. Докато споделеното жилище интересува всички категории обитатели, когато те образуват семейство, то представлява специфични характеристики, които заслужават да бъдат проучени. Вторият избор се ръководи от текущите законодателни промени. Приемането, на 24 март 2014 г., на закон за достъп до жилища и обновено градоустройство, известен като закон ALUR [3], води само до запазване на единствените предположения за споделени жилища под наем, а именно тези, в които този от окупиращи семейства е наемател. По този начин ще има предизвикани ситуации, при които статутът на професия е идентичен, като например сънаемство, но също така и ситуации, при които този статут е правно различен, по-специално под наем [4] и междуфамилно отдаване под наем [5], което означава наемане от собственик- обитатели на част от тяхното настаняване.
33. Причините за привлекателността на тези нови условия на живот са добре установени. Финансово те позволяват икономии от мащаба, като намаляват тежестта на разходите за жилище в бюджета на съответните семейства [6], но също така и в зависимост от състава и нуждите на семействата, които живеят заедно, намаляване на разходите за грижи за деца. В социално отношение те са склонни да нарушават определени форми на самота, дори изолация и да отговарят на нови социални нужди. Споделените жилища под наем заслужават да процъфтяват, но законът все пак трябва да го позволява.
4 Френският закон за наемането на имоти за основно жилищно ползване се урежда от закон от 6 юли 1989 г. [7], дълбоко изменен от закона ALUR [8]. Този закон за обществения ред не може конвенционално да бъде отменен от страните по договора и това сега независимо дали наетите имоти са голи или обзаведени [9]. Следователно създаването, експлоатацията и прекратяването на всички форми на споделено жилище под наем следователно са изправени пред този правен режим [10]. Но дали това е инструмент за развитието на споделени жилища под наем или представлява спирачка за тези нови форми на жилище ?
54. За да се отговори на този въпрос, на първо място е необходимо да се направи опис на влиянието на режима на лизинга върху споделени жилища под наем (I), след това, второ, да се извлекат поуките от тези констатации и да се да предложи промени в наемния режим в полза на развитието на общи жилища под наем (II).
65. Колкото и парадоксално да изглежда, анализът на влиянието на закона и по-конкретно на наемния режим върху жилища под наем е двоен. Този режим понякога се оказва фактор за развитие и може да бъде квалифициран като лост за споделено жилище под наем (A), но има и хипотези, в които представлява истинска спирачка за тези нови форми на жилище (B).
87. Законът насърчава достъпа до съвместен наем, преди всичко чрез опростяване на формирането на договора чрез съставяне на стандартен договор [12], т.е. общ модел на договор за всички съквартиранти. Този модел, определен с указ в Държавния съвет след консултация с националната консултативна комисия и който се очаква да бъде публикуван през октомври 2014 г. [13], ще се прилага за всички съдоговорители. Такива модели на договори ускоряват сключването на споразумения и намаляват продължителността на преддоговорната фаза.
9 Второ, чрез адаптиране на задължителните разпоредби към сънаемството, като правилата за благоприличие в случай на многократни договори за наем. При наличието на такива договори всеки наемател има изключително право да се наслаждава на една или повече стаи, най-често спални или офиси. Тези стаи обаче рядко имат водна точка или кухненски бокс, за да запазят само най-честите примери. Тези елементи се споделят най-често, което не отговаря на условията на постановлението от 30 януари 2002 г. [14]. Поради това беше важно да се модифицира съдържанието, за да се вземат предвид спецификите на съвместното местоположение.
119. Тези различни промени в режима на сънаемство не са настъпили с цената на нарушаване на защитата, която обикновено се предоставя на наемателя. По този начин, за да не се насърчава развитието на недобросъвестни търговци на сън, които биха се изкушили да организират обидни съквартиранти по отношение на характеристиките на помещенията, броя на съквартирантите и размера на наемите, законът предвижда, че наемът е формализиран от заключението от няколко договора между наематели и лизингодателя представлява жилищен отдел, необходим за спазване на членове L. 111-6-1 и L. 111-6-1-1 от Строително-жилищния кодекс [18]. В допълнение законодателят уточнява, че стандартите за населението, приети в изпълнение на член 831-3 от Кодекса за социално осигуряване, се прилагат за жилища, наети в споделено настаняване.
1210. Несъмнено е, че разпоредбите, съдържащи се в закона ALUR относно сънаемството, не са перфектни, но показват положителното въздействие, което законът може да има върху споделеното настаняване. Би било неправилно обаче да се смята, че това наблюдение все още е валидно. Съществуват и други хипотези, при които съществуването на императивен режим е пречка за развитието на споделените жилища.
1311. Поради своя задължителен характер, наемният режим възпрепятства развитието на определени форми на споделено жилище под наем. Това е особено случаят, когато семейство наемател иска да даде под наем част от дома си или когато семейство, обитател на собственика, иска да отдаде част от имота си под наем за жилищно ползване. В първата ситуация наемният режим затруднява установяването на тази форма на споделено настаняване под наем, във втората ситуация усложнява нейната работа.
1412. Най-трудната за изпълнение форма на споделено жилище под наем е отдаването под наем. Всъщност режимът на отдаване под наем на жилища залага принцип, забраната за отдаване под наем. Наемащото семейство не може свободно да дава под наем част от жилището, наето от друго семейство. Някои семейства обаче биха могли да намерят интерес към такъв договор. Мислим например за ситуациите на раздяла на двойки, когато настаняването става твърде голямо, но е и отправна точка за децата, когато наемът става твърде висок, за да се поеме от един човек, но лесно би бил от двама. Тази забрана за отдаване под наем се прилага по право по силата на естеството на обществения ред, приложен към дял 1 от Закона от 6 юли 1989 г. и засяга без разлика общия пренаем и частичния пренаем.
15 Член 8 от закона от 1989 г. обаче предвижда изключение от тази забрана. Тя се основава на съгласието на лизингодателя както на принципа на отдаване под наем, така и на цената, платена от по-наемателя. След реформата от 24 март 2014 г. наемателят също така трябва да изпрати на наемателя писменото разрешение на лизингодателя и копието на текущия договор за наем. Различни причини могат да обяснят отказа на лизингодателя да даде съгласие за съвместното местоположение. Те се крият главно във факта, че някой, който той не е избрал, ще заеме имота му. Следователно той може да се страхува от щети, да установи, че имотът е твърде малък за споделяне, да се страхува да се наложи да се сблъска с особени трудности, ако поднаемателят откаже да освободи помещенията, когато договорът изтече.