съоръжение управление
Договорът за услуги за управление на съоръжения (договор за FM) е правната връзка между клиента и доставчика на FM услуги (изпълнител) и основа за предимно дългосрочни бизнес отношения. Подобни въпроси се задават отново и отново по време на споразумения или спорове между партньорите: Например какъв е правният характер на договора за FM? Или какви са последиците от вратичките в договора?
Първоначална ситуация съгласно Германския граждански кодекс (BGB)
Що се отнася до правните въпроси, често е полезно да погледнете закона. За съжаление това не е така веднага при договора за FM. Гражданският кодекс, който поради високото си ниво на абстракция остава до голяма степен непроменен от влизането му в сила на 1 януари 1900 г., съдържа различни изрично регламентирани видове договори. Така че има класически договори като договор за покупка, договор за наем, договор за услуга или договор за работа. Тези типични договори обаче не отговарят на всички правоотношения, които в днешно време обикновено се регулират в договор. В BGB законодателят е регулирал само видовете договори, които счита за особено важни и често необходими. Следователно търговският трафик и правната практика доведоха до създаването на нови видове договори, особено смесени форми, в допълнение към изрично посочените в закона типове договори (например договор за доставка на енергия, договор за строителна поддръжка или договор за лизинг). Поради принципа на свобода на договора, съществуващ в германското задължително право, договарящите се страни са свободни да съставят договор според своите желания и по този начин също така да договарят нови видове договори, които не са регламентирани в BGB.
Сложно споразумение за смесена агенция
Изпълнителят, на когото е възложено фасилити мениджмънта на даден имот, обикновено поема и други задачи, освен поддръжката и управлението на имота. Често му се възлагат стратегически задачи като управление на недвижими имоти, техническо управление на сгради и управление на услуги.
Изпълнителят извършва тези дейности самостоятелно, но в интерес на някой друг. Като правило той планира възложените му задачи на своя отговорност и ги изпълнява за клиента срещу договорената такса. Доколкото „успех“, т.е. конкретен резултат, се дължи по отношение на неговото изпълнение, той е елемент от трудовия договор; ако успехът не се дължи, но фокусът е върху предоставянето на услуга като такава, това е елемент от договора за услуга. Начинът, по който трябва да бъдат квалифицирани отделните FM услуги, зависи преди всичко от сключеното конкретно споразумение. Тъй като договорът за FM обикновено включва елементи както на договорното право на услугите, така и на договорното право на услуги и води до смислено цяло в своята цялост, той юридически се нарича споразумение за смесена агенция.
Споразумението за посредничество е уредено в § 675 BGB. Съгласно това, в допълнение към разпоредбите относно договора за услуги, могат да се прилагат разпоредби относно трудовия договор или също разпоредби от договорното право.
Изготвяне на договор
Тази „смесица“ от различни видове договори прави прецизното съставяне на договора от съществено значение. Клиентът първо трябва да помисли какво съдържание или стандарти би искал да е посочил в договора за FM. Отправната точка на неговите съображения трябва да бъдат услугите, които трябва да бъдат поети от изпълнителя. Има ли изпълнител напр. За да предостави услуги за почистване, клиентът трябва да попита кои конкретни разпоредби счита за необходими в това отношение. Ако коридорите и офисите се почистват 3 до 4 пъти седмично или просто стаите трябва да бъдат постоянно „чисти“. Съществуват и разпоредби за бонус-малус за договор за почистване, например. Съгласно това от възнаграждението на изпълнителя може да бъде приспаднат малус за лошо представяне, но за добро представяне може да му бъде присъден бонус. Предимството на такъв дизайн е, че договарящите страни са наясно с изискванията и правните последици от отклоненията в качеството от самото начало.
В договора за FM клиентът може да посочи стандарти за качество, количество и изпълнение на необходимата услуга в споразумения за ниво на услугата (SLA). По този начин могат да бъдат премахнати несигурностите относно дължимите резултати и да се създаде отделна „система за санкции“. По-специално при съгласуване на регламентите за бонус-малус обаче трябва да се обърне стриктно внимание на ефективността на съответните клаузи в договора и да се гарантира, че няма противоречие със законовите гаранционни права на съответния вид договор.
Ясните разпоредби относно задълженията за взаимно изпълнение (евентуално в отделен списък от услуги) и последиците от нарушения на договора, както и задълженията за възнаграждения и регламентите за промени в изпълнението са от съществено значение.
Клиентът трябва да провери кое договорно споразумение най-добре отговаря на неговите интереси. Има ли смисъл например да се включат разпоредби за самоизпълнение или за задължение за подобрение? Кои наредби за санкции (договорни санкции, наредби за бонус-малус, разпоредби за еднократна компенсация, опции за прекратяване) клиентът счита за необходими и кои могат да се комбинират, без да се застрашава валидността на споразумението?
Правознание
Според решение на BGH (решение от 10 юни 1999 г., VII ZR 215/98) правната същност и приложимото договорно право зависят преди всичко от сключените споразумения. Те определят предимно кои правни разпоредби да се прилагат в случай на спор или при тълкуване на договора. Съгласно това договорното право за работа и услуги също може да бъде приложимо, например, ако изпълнителят не е поел изключително задачи, ориентирани към успеха, но те преобладават до такава степен, че те формират договора. Определянето на договора е без значение за решението кой закон се прилага. В случай на спор въпросът кой тип договор доминира в споразумение между клиент и изпълнител може да бъде от централно значение и свързан с високи финансови рискове. Опитът показва, че неправилните оценки в тази област са толкова чести и имат сериозни последици, колкото незабелязаните неефективни договорни клаузи.
Непълно изготвяне на договор: последици и рискове
Следователно е проблематично, ако изготвянето на договор за FM съдържа пропуск и не е ясно дали конкретният въпрос сега трябва да бъде оценен съгласно закона за договорите за работа или услуги. Това е особено важно, ако въпросните законови разпоредби водят до различни резултати. Въпросите за отговорността, давността, падежа и осигуряването на възнаграждението, правото на прекратяване и последиците от прекратяването винаги зависят от правната квалификация като договор за работа или услуга. В зависимост от квалификацията има различни правни последици.
Например, съгласно договорното право, клиентът може да откаже договореното възнаграждение в случай на дефектно изпълнение на работата и има право да поиска допълнително изпълнение. В договорното право на услугите, от друга страна, дефектната услуга не представлява право на намаление на цената и право на отказ за изпълнение, тъй като договорното право на услуги не признава никаква гаранция. Следователно е важно дали се дължат 3 до 4 почиствания на седмица или „чисти“ стаи [1].
Заключение
Договорът за FM поставя високи изисквания към партньорите във FM. Той се занимава със сложни правни и технически въпроси и изисква както разбиране на практиката на ФМ, така и висока степен на специализация при изготвянето на договори. Договорът за FM трябва да бъде проектиран по такъв начин, че правоотношенията и услугите между договарящите се страни да се регулират прецизно и възможно най-пълно [2]. Това е единственият начин да поставите дългосрочните бизнес отношения на правно основателна основа и да избегнете последващи правни спорове.
[1] Почистването е почти безкрайна тема във FM,
което многократно поражда правни спорове за големи суми пари. Опитът да се определи „чист“ е една от най-забавните подробности и авторът е наясно, че примерът служи по-скоро като илюстрация и не представлява препоръчителна алтернатива на фиксираните интервали на почистване. [2] В случай на примерни договори, трябва да се внимава в този момент. Дори много добри версии, като например модела на договора на GEFMA, могат да служат само като основа за по-нататъшно уточняване в отделни случаи и, ако се обработват твърде небрежно, могат да доведат до точно резултатите, които искате да избегнете - правна несигурност.