Смесени стаи немски адвокат Office Premium Recht Haufe
Обобщение
Съществува наем за смесена стая, ако помещенията служат както за жилищни, така и за търговски цели въз основа на единно споразумение за наем.
1. Общи
Ако жилищните помещения и бизнес помещенията се отдават едновременно под наем, се говори за смесени стаи или смесен коефициент на наемане. Думата "едновременно" не се отнася до момента на сключване на договора за наем, а до състоянието на едновременното отдаване под наем. Смесеният лизинг може да приеме различни форми, напр. Б. Отдаване под наем на магазин с апартамент, ресторант с прилежащ апартамент на домакин, самостоятелен апартамент, който се използва както за живеене, така и за професионална практика.
Смесен наем е налице и ако жилищни и бизнес помещения, които са отделни един от друг, се наемат с един договор, било то в същата къща или в различни къщи. Това се отнася и за наемането на апартамент и гараж по договор за наем. Тук редовно ще има единно смесено съотношение на наема. [1]
2 дневни/бизнес стаи
Тъй като смесеният наем не е нито дефиниран от закона, нито е предмет на специални законови разпоредби, той трябва да се третира или като наем на жилищно или бизнес пространство.
Партия ще
Решаващият фактор е основно волята на страната, както редовно се изразява в договора за наем. [1]
Трябва да се отбележи обаче, че обявяването на смесените стаи като бизнес помещения, изразено в договора за наем, може да бъде неефективно, ако това изключва приложимостта на защитните разпоредби в ущърб на наемателя. Важното е истинската цел на договора. Ако страните сключат търговски лизинг, за да заобиколят разпоредбите за присвояване или законите за защита на жилищата, въпреки че жилищната площ се отдава под наем, трябва да се прилага законът за наемане на жилища. [2]
LG Франкфурт/М. [3] реши, че ако договорът е сключен само като преструвка като наем на търговско пространство, законът за наем на жилища се прилага като скрита правна сделка.
Основно предназначение
При липса на споразумение това зависи от основната цел на договора.
Ако основната цел е жилищно ползване, смесеният наем се подчинява еднакво на жилищните разпоредби; ако се използва за бизнес цели, той се подчинява на наредбите за наемите на бизнес помещения.
Теория за наднорменото тегло
Решаващият фактор е коя цел преобладава (така наречената теория за наднорменото тегло). [4]
За класифицирането като жилищен наем не е решаваща пригодността на стаите за жилищно ползване, а договорената цел. [5]
Коя договорна цел е на преден план в случай на смесени наеми, трябва да се определи чрез тълкуване на сключеното споразумение. При липса на изрични споразумения между страните ще трябва да се използват косвени доказателства.
За разлика от и изоставянето на по-ранната си съдебна практика [6], BGH приема, че фактът, че наемът не се прави само за жилищни цели, но и за упражняване на търговска/професионална дейност, чрез която наемателят се препитава, не позволява да се направят жизнеспособни заключения относно договорна насоченост в областта на наемането на бизнес пространство. [7] В случая, решен от BGH, беше сключен формуляр за договор със заглавие „Договор за наем на къща“. Няма конкретно договорно споразумение относно предвидения фокус на употреба. В такива случаи е важно да се използва договорна форма, която ясно се отнася или до бизнес помещения, или до жилища. Както вече беше посочено, решаващата цел на договора, която определя правоотношението, е определяща. Договорна цел, която се отклонява от това и е симулирана само в договора, е без значение. [8-ми]
Използването на формуляр на договор, съобразен с един от двата вида употреба, се взема предвид като индикация, при което описанието на лизинга в заглавието може да придобие значение. [9] Индикативен ефект може да се даде и към съотношението на площите, предназначени за търговска/професионална употреба, към площите, предназначени за жилищни цели. [10] Същото се отнася и за разпределението на общия наем за отделните дялове на ползване, въпреки че трябва да се има предвид, че обикновено се плаща по-висок наем за търговски помещения. Структурните условия също могат да позволят да се правят заключения.
Ако този индивидуален преглед не разкрие преобладаване на търговската употреба, се приема необходимостта от защита на наемателя, че се прилагат разпоредбите, уреждащи жилищния наем. [11]
За правната класификация на смесения наем, т.е.за оценката на това коя договорна цел преобладава, - освен ако не е имало промяна в договора - моментът, в който договорът е сключен, трябва да се използва изключително. [12] В BGH e.
Това е само откъс от продукта на Германския адвокатски офис Premium. Искат повече? След това тествайте Германския адвокатски офис Premium за 30 минути на живо и без задължение и прочетете цялото съдържание.