Скъп подход към оценката на недвижими имоти
Разходен подход - набор от методи, базиран на определяне на разходите за възстановяване или подмяна на обекта на оценка, като се вземе предвид амортизацията. Разходи за имот= разходи за пълно възпроизвеждане (PVS) - кумулативна (натрупана) амортизация към датата на оценка + пазарна стойност на земята. Методи за определяне на PVS: съгласно разчетна документация; по обобщени показатели; на цена; по аналози.
Обикновено при определяне на пазарната стойност на даден имот се използва методът за сравнение на продажбите или методът за капитализация на дохода. Скъпо отстъпва на заден план. Разходният подход е подходящ за надеждна оценка - на пазари с ниска активност
-предпроектно проучване за ново строителство,
-определяне на най-добрия и най-ефективен вариант за използване на земята,
-окончателно одобрение на разходите (конкурентоспособност на обекта).
- Оценка на сгради специални. дестинация (училища, гари, църкви) от котката. без приходи и без продажби,
Основният принцип, на който се основава разходният подход към оценката, е принцип на заместване, който гласи, че типичен купувач няма да плати повече за даден обект, отколкото ще трябва да бъде изразходван за придобиване на парцел и изграждане на сграда върху него, подобно по своите потребителски характеристики на обекта, който се оценява. Размерът на строителните разходи на даден обект обикновено не съвпада с неговата себестойност. Ограничения на приложението: свързано с разликата между стойността на инвестицията. разходи и пазарна стойност на недвижими имоти; не взема предвид изоставането в строителството. Този метод е най-подходящ за обосноваване на анализ на ново строителство и обновяване.
НЕДОСТАТЪЦИ НА ПОДХОДА ЗА РАЗХОДИТЕ: невъзможността за изграждане на ново, вече износено съоръжение; вероятността за възпроизвеждане на остарели структури е ниска; често този метод дава неправилна оценка на стойността на обектите, чийто експлоатационен живот надвишава 10 години, поради трудността да се измери влошаването на състоянието на сградата, недостатъчното съобразяване с най-доброто и интензивно използване.
Разходен подход. включва:
1) методът на обобщените обобщени показатели (сравнителна единица): сравнение на разходите за единица потребителски свойства (място за паркиране, m2, m3) на оценявания обект с разходите за подобна мерна единица на подобна типична структура. Точност на метода 15-20%.
2) методът на елементарно изчисление (сградата е разделена на отделни основни елементи: основи, покриви, изчислени и обобщени); разходите се определят от референтни данни за прогнозните разходи. 2 начина: сумиране по вид работа; сумиране върху части от сградата. Точност 10%
3) метод на единичните цени. Грешка 5%. Разработване на пълна оценка за изграждането на оценявания обект. Основата за прилагането на този метод са подробните обобщения на обема на строително-монтажните работи. индексен метод (амортизацията се изчислява и след това се оценява: видове като кумулативна амортизация, физическа амортизация, функционална амортизация, външна амортизация)
Изчисляване на кумулативното износване - това е намаляване на разходите за подмяна или разходите за замяна на подобрения, които могат да възникнат в резултат на тяхното физическо. унищожение, функционалности. и външно остаряване.
3 вида износване: fфизически - свързан с физически. остарялост на обекта. Функционална (морална) - загуба на стойност поради несъответствия в характеристиките на сгради или съоръжения от настоящето. пазарни стандарти. Обезценяване на външно влияние (икономич.) - причинява се от промяна на външните фактори по отношение на обекта на оценка - промяна в пазарната ситуация, промяна във финансовата. и правни условия. Като правило тя е непоправима, но в някои случаи може да се самоликвидира поради положителна промяна в околната пазарна среда. Физическото и функционално износване се подразделя на подвижно и непоправимо износване. Подвижното износване е износване, премахването на което е физически възможно и икономически осъществимо, т.е. разходите, направени за премахване на износването, допринасят за увеличаване на стойността на обекта като цяло. Признак за невъзстановимо износване е икономическата нецелесъобразност от изпълнение на разходите за отстраняване на недостатъци.