Сегментиране на пазара на недвижими имоти
Сегментиране на пазара на недвижими имоти - раздел Закон, правна концепция и нормативно правно регулиране на недвижимите имоти Под пазара на недвижими имоти се разбира съвкупността от отношения, които са създали.
Пазарът на недвижими имоти се отнася до съвкупността от взаимоотношения, които се създават около сделки с недвижими имоти. Пазарът на недвижими имоти е специфична област на инвестиране в системата на икономическите отношения, които възникват при сделки с недвижими имоти и в недвижими имоти.
Сегментирането на недвижими имоти означава разделяне на недвижимите имоти на определени еднородни групи показатели.
Пазарът на недвижими имоти може да бъде разделен според следните критерии:
1) географска характеристика. Той включва следните видове пазари на недвижими имоти: градски, местни, регионални, глобални и национални;
2) по вида на обекта. Това са пазарите за сгради, конструкции, предприятия, помещения и други обекти;
3) функционално предназначение. Пазари за промишлени сгради, жилищни, непромишлени сгради и помещения;
4) според степента на готовност за експлоатация, пазарите на съществуващи обекти, незавършено строителство, ново строителство;
5) по вид участници: индивидуални продавачи и купувачи, междинни продавачи, търговски фирми, общини;
6) по вид сделки: покупко-продажба, лизинг, права на собственост, ипотека;
7) отраслова принадлежност: индустрия на обекти, обществени сгради и селскостопански обекти;
8) по форма на собственост: държавни и общински съоръжения, частни съоръжения;
9) начин на извършване на транзакции: първичен и вторичен пазар, организиран и неорганизиран, традиционен и компютъризиран, борсов и извънборсов.
Основните сегменти на пазара на недвижими имоти са пазара на жилища, пазара на земя и нежилищния пазар. Пазарът на жилища се подразделя на:
1) градски жилищен фонд, който от своя страна се подразделя на жилища с ниско качество, стандартни жилища, къщи с подобрено планиране, сгради от времето на Сталин, елитни жилища;
2) пазарът на крайградски жилища, неговото формиране е свързано с премахването на ограниченията за индивидуално крайградско строителство.
Пазар на нежилищни помещения. На този пазар броят на сделките е много по-малък, но поради много високата цена на обектите с недвижими имоти е привлекателен за хората, работещи на този пазар.
Земя - той е неразделна част от всеки обект на недвижим имот.
Характеристики на пазара на недвижими имоти:
2) ниска взаимозаменяемост на обектите;
3) сезонни колебания на цените;
4) транзакциите трябва да подлежат на държавна регистрация;
5) инвестиция в недвижими имоти.
В Русия пазарът на недвижими имоти започна да се формира след въвеждането в началото на 90-те години на правото на частна собственост върху недвижими имоти и приватизацията, в това отношение държавата стана не единственият собственик на недвижими имоти.
Пазарите на различни региони на недвижимите имоти имат значителни разлики. Тези различия се дължат на икономически или природни условия, регионалната правна рамка, която се формира от местните власти.
21. Предимства и недостатъци на заетите средства, ролята на краткосрочното и дългосрочното кредитиране на недвижими имоти.
Недвижимите имоти са неразделна част от повечето икономически процеси. Въпреки това, поради своите особености, той принадлежи към обектите, които са оптимални за кредитиране. Най-важните са следните.
1. Цената на недвижимите имоти като единица стока е много висока и изисква значителен капитал от инвеститора.
2. Недвижимите имоти, на първо място, са парцел, върху който се изграждат някои подобрения, за да се гарантира неговата рентабилност; процесът на използване на генериращ доход недвижим имот може да се извърши само на мястото на първоначалното му създаване, тъй като не подлежи на транспортиране.
3. Правото на недвижим имот като стока подлежи на задължителна регистрация в единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти по реда, предвиден от федералния закон.
4. Недвижимите имоти имат доста големи физически размери, физическото и икономическо остаряване на недвижимите имоти настъпва дълго време.
5. По време на икономическия живот на недвижимите имоти е възможно да се извършват капиталови мерки, които влияят върху размера на дохода и следователно той може да бъде стабилен, да намалява и да расте с течение на времето.
6. Инвестициите в недвижими имоти са по-малко амортизирани, тъй като промяната в стойността на недвижимите имоти обикновено компенсира инфлационните процеси.
Възможността за използване на заети средства при извършване на сделки с недвижими имоти съществува както за кредитополучателя, така и за заемодателя.
Предимствата от привличането на заети средства за закупуване на недвижими имоти позволява на инвеститора (кредитополучателя):
1. Придобиване на по-скъп предмет в сравнение със собствения му капитал, който той притежава към момента на сделката.
2. Диверсифицирайте портфейла от недвижими имоти, като инвестирате освободените собствени средства за кредитиране в други обекти.
3. Закупуването на недвижим имот, генериращ доход, позволява на собственика да изплати дълга на кредитора с лихва от дохода, донесен от същия имот.
4. Увеличете нормата на възвръщаемост на собствения капитал, като изберете оптималните условия за финансиране.
Като се имат предвид положителните аспекти на използването на привлечените средства от инвеститора, е необходимо да се отбележат недостатъците.
1. Сумата, върната на заемодателя, надвишава получения заем, тъй като инвеститорът трябва да плати лихва.
2. Ипотечният заем е заем, който изисква своевременно и пълно погасяване.