Развитието като начин за реализиране на проекти за развитие на недвижими имоти - темата на научна статия по икономика
Статията разглежда характеристиките на развитието като начин за изпълнение на проекти за развитие на недвижими имоти, методи за повишаване на ефективността на изпълнение на проекти за развитие .
Развитието като начин за реализация на проекти в развитието на недвижими имоти
Статията разглежда характерни черти на развитието като начин за реализация на проекти в развитието на недвижими имоти и начини за подобряване на този процес.
Текст на научната работа на тема „Развитието като начин за изпълнение на проекти за развитие на недвижими имоти“
тъй като те, заедно с пазарното търсене, определят рентабилността на създаденото имущество. Сред другите фактори, влияещи върху рентабилността на даден продукт за развитие, трябва да се отбележи и ресурсният потенциал на даден парцел („спот потенциал“, както понякога казват разработчиците), който определя възможните обеми на продукцията на крайните продукти (жилищни единици, търговски помещения), които могат да бъдат създадени, като се вземат предвид законовите ограничения за този парцел. Друг фактор от съществено значение е „конкурентният диференциал“, който се разбира като определено предимство на даден парцел пред други с един или друг вариант на застрояване. Като такова може да бъде местоположението на търговско съоръжение на кръстовището на основните магистрали в града, разширени възможности за паркиране и т.н.
Задачата на разработчика е да определи най-точно и пълно най-добрия вариант за земеползване и на тази база параметрите на проекта: мащаб, тип разработка, клас на създавания проект. Именно тук е напълно подходящо да се приложи концепцията за синергичен ефект, който се постига благодарение на оптималния обем (мащаб на инвестициите) инвестиции и тяхната форма (опция за развитие) комбинация от извънземни фактори със земята и намира изразът му в максимизиране на стойността на земята, определена чрез капитализиране на наема, който носи или максимизиране на текущата стойност на създадения обект.
Друга област от дейността на разработчика, която максимизира стойността на създадения обект, е постигането на неговото качество, съответстващо на класа на обекта и идеите на потенциалния му потребител. В същото време качеството действа като сложна характеристика, която включва качеството на архитектурните и планировъчни решения, материали, технологии, изпълнение на работата, които заедно осигуряват съответствието на обекта с изискванията на потребителя. Фокусът върху постигането на необходимото качество трябва да се отрази в заданието за проектиране, в избора и условията за привличане на изпълнители и да се осигури през целия период на изпълнение на проекта чрез системата за контрол и финансиране на проекта.
Изборът на вариант за разработка, който отговаря на критерия за най-добро използване, и осигуряването на необходимото качество на създавания обект ни позволяват да увеличим максимално разходите за разработка, т.е. обект на недвижим имот, произтичащ от изпълнението на проекта. Максимизирането на стойността на създадения обект обаче само по себе си не гарантира постигането на целта на разработчика - да получи максимален доход, който е част от новосъздадената стойност - разликата между стойността (всъщност цената) на създадения обект и разходите за неговото създаване.
Следователно, втората група задачи, решени от разработчика по време на изпълнението на проекта, е свеждането до минимум на разходите по проекта, включително разходите, свързани с използването на заемния капитал (капиталови плащания).
За да се разкрият начини за намаляване на разходите, изглежда полезно да се представи проектът като процес, развиващ се във времето на използване на ограничени материални, трудови, финансови и информационни ресурси. Следователно, задачата е, първо, да се съкрати времето за изпълнение на проекта и, второ, използваните ресурси, които трябва да бъдат оценени от гледна точка на възможни пропуснати печалби от алтернативното им използване.
Решаването на тези задачи може да бъде осигурено от разработчик чрез провеждане на редица събития, сред които, по наше мнение, следните са от ключово значение:
1. Ефективна организация на процеса на одобрение на проекта с държавни органи, което предполага професионално представяне на проекта пред органите по одобряването, като се поддържат параметрите на проекта, което дава възможност да се намали времето за изпълнение на проекта и в същото време да се увеличи неговата търговска привлекателност, например чрез увеличаване на височината, площите на сградата в процес на изграждане, намаляване на административната тежест върху проекта.
Трябва да се отбележи, че получаването на разрешителни за строеж е един от най-трудните проблеми в проектите за развитие на недвижими имоти. Понастоящем за получаване на разрешение за строеж са необходими 51 процедури, а общото време, необходимо за изпълнението им преди получаване на такова разрешение, е средно 423 дни в Русия9.
2. Ефективна организация на работа с изпълнители, която включва привличане на надеждни изпълнители с минимизиране на цените и времената за изпълнение на проекти чрез наддаване на договори, ефективен контрол на клиента с участието на инженерингови фирми, използване на финансови лостове за стимулиране на изпълнителите, които намалява времето за строителство, подобрява качеството на работа, намалява разходите и по този начин увеличава добавената стойност на проекта.
Един от важните инструменти за повишаване на ефективността на управлението на строителната част (изпълнение) на проекти за развитие е включването на професионални ръководители на проекти със знания за строителни технологии и поемане на функциите на ръководители на технически проекти, включително участието на изпълнители, организация на контрол върху работата им, приемане на работа и др.
3. Ефективна организация на проектното финансиране - формирането на динамично развиващ се портфейл за финансиране на проекти, който е оптимален по отношение на разходите и надеждността, включващ комбинация от различни източници на финансиране и промяна в съотношението между тях при напредване на проекта. Първо, финансовият портфейл трябва да гарантира ликвидността на проекта, т.е. способността на разработчика на всички етапи от проекта да отговаря за своите задължения (например към изпълнители) и, второ, да максимизира възвръщаемостта на собствения капитал, т.е. такова използване на външно финансиране в такъв мащаб и